Reservierungsgebühr beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf

Nicht immer ist eine Reservierungsgebühr beim Immobilienverkauf statthaft. Generell ist zu unterscheiden zwischen einem Vorvertrag, der notariell beurkundet wird, und einem Vertrag ohne Beurkundung. Außerdem gibt es noch eine Reservierungsvereinbarung bei Maklern.

• Der Immobilienvorvertrag kann, muss aber nicht bei einem Notar beurkundet werden.
• Davon abzugrenzen ist die Reservierungsvereinbarung von einem Makler.
• Nur unter bestimmten Umständen darf eine Reservierungsgebühr beim Immobilienverkauf verlangt werden.
• Voraussetzung ist, dass der Verkauf über einen Makler stattfindet, der einen qualifizierenden Alleinvertrag besitzt.
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Bei einem Vorvertrag handelt es sich um einen Vertrag, der vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags sowohl dem Käufer wie auch dem Verkäufer Sicherheit gibt. In dem Vertrag werden die wichtigsten Details des Verkaufs schriftlich niedergelegt. Außerdem erfolgt so eine Dokumentierung der Verkaufs- und Kaufabsicht.

Damit ein Vorvertrag wirksam ist, muss dieser allerdings von einem Notar beurkundet werden. Geregelt ist dies in § 311 b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ist der Vorvertrag korrekt abgeschlossen, sind beide Vertragspartner, also Verkäufer und Käufer, zum Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet.

Im Vorvertrag sind alle Punkte zu nennen, die auch in einem regulären Kaufvertrag enthalten sind. Darin ist auch enthalten, wann zum Beispiel der endgültige Kaufvertrag abgeschlossen sein muss. Erfüllt nun eine der beiden Parteien die vereinbarten Punkte des Vorvertrags nicht, kann die andere Partei unter Umständen vom Kauf zurücktreten.

Aber auch ein notariell beurkundeter Vertrag kann den Käufer oder Verkäufer nicht zum Kauf oder Verkauf zwingen. Je nachdem, wie der Vertrag aufgesetzt ist, kann es allerdings zu einer Schadensersatzzahlung kommen.

Wurde der Vorvertrag nicht notariell beurkundet, hat dieser keinerlei Wirkung und kann auch nicht zu einem Schadensersatzanspruch führen. Denn im Bürgerlichen Gesetzbuch ist vereinbart, dass eine Übertragung von Immobilien zwangsweise notariell beurkundet werden muss.

Bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich um einen häufig genutzten Vertrag bei der Vermittlung über einen Makler. Er ist genauso wenig bindend wie ein Vorvertrag, der nicht notariell beurkundet ist. Damit möchte der Makler einem Kaufinteressenten eine Reservierung für einen vorgegebenen Zeitraum einräumen. Gängig ist zum Beispiel eine Vereinbarung von 14 Tagen, in denen das Objekt nicht an andere Interessenten vergeben wird.

Sehr häufig ist dann eine Reservierungsgebühr beim Immobilienverkauf fällig. Diese wird allerdings auf die Maklergebühr angerechnet. Ein Reservierungsvertrag ist dann sinnvoll, wenn sich ein Käufer eine Immobilie sichern möchte, aber keine Zeit hat, um zum Notar zugehen. Sinnlos ist der Vertrag allerdings, wenn ein Objekt gehalten werden soll, weil der Käufer sich nicht entscheiden kann.

Eine Reservierung wird nicht vor dem Notar vereinbart. In einem Reservierungsvertrag kann eine Reservierungsgebühr vereinbart werden. Der Gesetzgeber verlangt, dass die Gebühr für die Reservierung nicht so hoch sein darf, dass sie den Käufer bei seiner Entscheidung einschränkt – üblich sind etwa fünf bis zehn Prozent der Maklerprovision.

Somit ist die Reservierungsvereinbarung ein Vertrag eines Maklers, der nicht von einem privaten Verkäufer genutzt werden kann.

Tritt zum Beispiel ein Käufer trotz Abschluss einer Reservierungsvereinbarung zurück und kauft die Immobilie nicht, dann darf der Immobilienmakler die Reservierungsgebühr entweder ganz oder zumindest teilweise einbehalten. Das Gericht entscheidet in solchen Fällen unterschiedlich.

Ist die Reservierungsgebühr zu hoch, zum Beispiel wenn sie über zehn Prozent beträgt, kann eine Reservierungsvereinbarung ungültig sein. Denn dann greift der Paragraf, der besagt, dass ein Immobiliengeschäft immer notariell beurkundet sein muss. Weitere Probleme können auftreten, wenn der Makler nicht im Besitz von einem qualifizierten Alleinauftrag ist. Denn dadurch ist der Verkäufer nicht an diesen Makler gebunden.

Hat der Kunde keinen nennenswerten Vorteil durch die Reservierungsvereinbarung, entscheiden die Gerichte, dass die Gebühr zurückgezahlt werden muss, wenn sich der Käufer gegen den Kauf entscheidet. Der Grund dafür ist, dass vorformulierte Vereinbarungen besonders strengen Inhaltskontrollen unterliegen. Manche Richter sehen in der Reservierungsgebühr einen Versuch des Maklers, sich trotzdem eine Vergütung zu sichern, auch wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Damit eine Reservierungsgebühr wirksam ist, müssen viele Faktoren erfüllt sein. Abhängig vom Richter wird solch eine Vereinbarung einer Überprüfung nicht standhalten. Zunächst einmal muss der Makler im Besitz eines qualifizierenden Alleinauftrags sein. Denn niemand anderes darf die Immobilie vermitteln.

Zusätzlich muss der Verkäufer mit dem Verkauf an diesen Käufer einverstanden sein. Der Reservierungsvertrag muss zudem zeitlich begrenzt sein. Viele Gerichte entscheiden zudem, dass ein Reservierungsvertrag notariell beurkundet werden muss. Dies ist vor allem der Fall, wenn die Provision höher ist und die Grenze von zehn Prozent der Maklergebühr überschreitet.