Haf­tet Ver­käu­fer für fal­sche Flächenangaben in ei­nem Ex­po­sé?

Manchmal stellt ein Käufer nach dem Erwerb einer Immobilie fest, dass die im Exposé angegebenen Flächenangaben falsch sind. Wer in diesen Fällen für den entstandenen Schaden haftet und ob der Käufer einen Schadensersatzanspruch hat, erfahren Sie in diesem Artikel.

• Der Verkäufer haftet für falsche Flächenangaben im Exposé.
• Die Angaben eines Maklers im Exposé muss der Verkäufer überprüfen.
• Die Haftung gilt auch dann, wenn im notariell beurkundeten Kaufvertrag ausdrücklich die Sachmängelhaftung ausgenommen ist.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Nicht immer werden die Angaben zur Fläche aus dem Exposé in den Kaufvertrag übernommen. Kommt es zu Schadensersatzansprüchen des Käufers wegen einer falschen Flächenangabe, so kann dies auch dann passieren, wenn im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausdrücklich ausgenommen wurde.

Allerdings liegt die Beweispflicht der falschen Flächenangabe beim Käufer. Wird vom nicht fachkundigen Verkäufer die Größe einer Wohnfläche aufgrund von vorhandenen Grundrissplänen angegeben, ist er nicht dazu verpflichtet, eine Berechnung durchzuführen oder weitergehende Informationen zu geben.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat kürzlich bestätigt, dass eine Differenz der Flächenangaben um zehn Prozent einen Rückzahlungsanspruch begründet. Der Verkäufer muss daher dafür Sorge tragen, dass er richtige Angaben macht. Der Makler ist aus der Haftung ausgenommen.

Seit einem aktuellen Urteil von Mai 2018 müssen Mieter nur für die tatsächlich vorhandene Wohnfläche zahlen und nicht für die, die im Mietvertrag steht. Es ist allerdings zweifelhaft, ob diese Zehn-Prozent-Regelung auch im Bereich von Immobilien Verkäufen angewendet werden kann. Ein allgemeingültiges Urteil wurde bislang noch nicht gesprochen.

Bislang entscheiden die Gerichte unterschiedlich und haben einen entsprechenden Ermessensspielraum. Der Käufer sollte daher unbedingt eine Immobilie vor Vertragsunterzeichnung ausmessen oder sich von einem Fachmann die Wohnfläche ausrechnen lassen.

Fällt es dem Käufer erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages auf, dass die Wohnfläche der Immobilie tatsächlich kleiner ist als im Exposé angegeben, ist es schwierig, den Vertrag rückabzuwickeln oder Schadensersatz zu verlangen. Denn er muss beweisen, dass der Verkäufer vorsätzlich gehandelt hat.

Hier spielt es eine wesentliche Rolle, ob der Makler vorsätzlich oder unwissend falsche Angaben gemacht hat. Ist Ersteres der Fall, dann handelt es sich um einen Täuschungsversuch und der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch. Der Käufer kann in diesem Fall die Maklerprovision zurückfordern und sogar den Kaufvertrag anfechten (§ 654 BGB). Der Kaufvertrag kann allerdings nur angefochten werden, wenn der Käufer nachweisen kann, dass auch der Verkäufer von den falschen Angaben wusste.

Kann der Käufer die Pflichtverletzung des Maklers nachweisen, haftet der Makler für den entstandenen Schaden. Maßgebend ist in diesem Fall der Status des Käufers bei ordnungsgemäßer Pflichterfüllung. Der Käufer hat dann zum Beispiel Anspruch auf Wertminderung, Anschaffungskosten und Zinsschaden. Allerdings kann ein Schadensersatzanspruch nur geltend gemacht werden, wenn der Käufer den durch den Kauf entstandenen Schaden nachweisen kann.