Kaufpreisfälligkeit: Re­ge­lun­gen im Kauf­ver­trag

Im Kaufvertrag vereinbaren Sie mit dem:der Käufer:in, zu welchem Zeitpunkt der Kaufpreis überwiesen werden muss, sodass die Eigentumsübertragung erfolgen kann. In diesem Ratgeber erklären wir, was eine Fälligkeitsmitteilung ist, wann die Zahlungsaufforderung durch die:den Notar:in versendet wird und wann Sie mit dem Geldeingang aus dem Hausverkauf rechnen können.  

• Die Eigentumsübertragung wird vom Notar erst dann veranlasst und durchgeführt, wenn der vollständige Kaufbetrag auf Ihr Konto eingegangen ist. 
• Der:die Notar:in kümmert sich um die Fälligkeitsmitteilung, hilft bei der Zahlungsabwicklung und stellt sicher, dass die:der Käufer:in nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer zum:zur Eigentümer:in der Immobilie wird.  
• Die Kaufpreisfälligkeit ist erst dann gegeben, wenn der Nachweis über die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vorliegt und die Stadt oder Gemeinde kein Vorkaufsrecht nutzen möchte. Dann hat der:die Käufer:in zwei Wochen Zeit, um den Kaufpreis zu überweisen. 
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen. 

Da es sich beim Immobilienkauf und -verkauf um ein sogenanntes Rechtsgeschäft handelt, gibt es strenge Vorschriften, die beide Parteien schützen. Als Verkäufer:in sollten Sie keinesfalls ein Risiko eingehen. Die wichtigste Regel lautet für Sie: Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises! 

Erst wenn die folgenden Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind, schickt die:der beauftragte Notar:in eine Zahlungsaufforderung an deN.die Käufer:in: 

• In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Auflassungsvormerkung für den:die Käufer:in eingetragen. 
• Es besteht kein Vorkaufsrecht anderer Personen.  
• Eventuell vorhandene Grundschulden sind gelöscht bzw. ihre Löschung ist nachweislich vorgemerkt. 
• Die Gemeinde erhebt keinen Anspruch auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht. 

Nach Eingang der Aufforderung hat der:die Käufer:in hat in der Regel zwei Wochen Zeit, den Preis zu begleichen. Somit ist die Kaufpreisfälligkeit innerhalb von zwei Wochen gegeben, wenn alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind.  

Der:die Notar:in gewährleistet einen sicheren Verkauf der Immobilie für Käufer:in und Verkäufer:in. Dazu gehört auch die Mitteilung zur Fälligkeit. Er:sie sendet erst dann eine Mitteilung zur Kaufpreisfälligkeit heraus, wenn alle dafür notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Mit dem Erhalt der Mitteilung ist der:die Käufer:in angehalten, den vereinbarten Kaufpreis bis zum vertraglich festgehaltenen Datum überweisen.

Typischerweise geht die Fälligkeitsmitteilung nach zwei bis acht Wochen nach dem Beurkundungstermin heraus. Das liegt daran, dass die Klärung von Aspekten wie der Auflassungsvormerkung eine Weile dauern kann.  

Für die Zahlungsabwicklung beim Hausverkauf werden vertragliche Vereinbarungen festgelegt, die beide Parteien absichern sollen. Der:die Verkäufer:in muss seine:ihre Ansprüche an Grundstück und Immobilie erst dann abgeben, wenn er:sie im Besitz des vereinbarten Kaufpreises ist. 

Der:die Käufer:in dagegen muss den vereinbarten Kaufpreis erst dann zahlen, wenn er:sie sicher sein kann, dass bei der Zahlung auch die Immobilie oder das Grundstück in seinen:ihren Besitz übergehen. 

Der genaue Zeitpunkt der Eigentumsänderung im Grundbuch hängt davon ab, ob Sie ein Notaranderkonto „zwischenschalten“ oder den Kaufpreis nach Kaufpreisfälligkeit direkt auf Ihrem Konto erhalten.  

Wenn der:die Käufer:in den Betrag direkt an Sie überweist, müssen Sie den Eingang bei dem:der Notar:in bestätigen. Diese:r veranlasst dann die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt. Alternativ der:die Notar:in automatisch die Umschreibung veranlassen, sobald der Kaufpreis auf dem Konto eingegangen ist. Diesen Betrag überweist er:sie dann an Sie weiter. 

Wenn der:die Immobilienkäufer:in sowohl die Grundsteuer beim Finanzamt als auch den vollen Kaufpreis entrichtet hat, wird er:sie in Abteilung I des Grundbuchs als offizielle:r Eigentümer:in der Immobilie eingetragen. Dieser Prozess kann je nach Grundbuchamt mehrere Wochen dauern. Aufgrund der Auflassungsvormerkung der:die Käufer:in auch dann schon einziehen, wenn die Umtragung noch nicht komplett ist, er:sie aber Kaufpreis und Grundsteuer entrichtet hat.