Haus­ver­kauf Kos­ten: Wer zahlt wel­che Kos­ten beim Ver­kauf?

Bei einem Hausverkauf fallen Kosten für verschiedene Leistungen und Dokumente an, die Verkäufer:innen nicht immer im Blick haben. Hier erfahren Sie, wie viel Sie für die Maklerprovision, Grundbuchgebühren sowie weitere Kaufnebenkosten einplanen müssen und an welcher Stelle Sie sparen können. Welche Kaufnebenkosten für die Verkäuferseite und die Käuferseite entstehen, demonstrieren wir an einem konkreten Rechenbeispiel.  

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie sich über die verschiedenen Kosten im Klaren sein, die mit großer Wahrscheinlichkeit anfallen werden. Zu den wichtigsten Kostenpunkten beim Hausverkauf gehören:

• Kosten für Notar:in (Käufer:in)
• Gebühren Grundbuch (Käufer:in)
• Grunderwerbsteuer (Käufer:in)
• Kosten für Makler:in (Käufer:in und Verkäufer:in)
• Bei bestehender Grundschuld: Kosten für Löschung (Verkäufer:in)
• Eventuell Spekulationssteuer (Verkäufer:in)
• Eventuell Vorfälligkeitsentschädigung (Verkäufer:in)
• Wertgutachten (Verkäufer:in)
• Energieausweis (Verkäufer:in)

In den folgenden Abschnitten gehen wir auf die einzelnen Kostenpunkte ein und zeigen Ihnen auf, mit welchen Preisen Sie rechnen müssen.

Die Notargebühren bei einer Immobilienvermittlung liegen bei 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises und beinhalten unter anderem auch die Grundbuchgebühren. Diese Kosten werden für gewöhnlich vom:von der Käufer:in übernommen. Die Frage Wer zahlt den Notar? inklusive Rechenbeispielen ist Gegenstand unseres themenspezifischen Ratgebers. 

Um diesen Punkt kommen Sie nicht herum: Die Vorlage eines Energieausweises ist beim Hausverkauf seit 2009 Pflicht und wird seit 2015 streng überwacht. Kommen Sie als Eigentümer:in dieser Pflicht nicht nach, drohen sogar Bußgelder. Ein einfacher Verbrauchsausweis auf Basis der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen kostet etwa 50 bis 80 Euro. Teils sind auch schon Ausweise für 15 bis 20 Euro erhältlich. Sinnvoller ist allerdings der detaillierte Bedarfsausweis, den ein:e Expert:in anhand einer Analyse vor Ort erstellt. Hier liegen die Preise zwischen 300 und 500 Euro.

Damit Sie einen angemessenen und realistischen Kaufpreis für Ihr Haus festlegen können, ist ein Wertgutachten sinnvoll. Zunächst können Sie sich mithilfe von ImmobilienScout24 selbst einen Überblick verschaffen, indem Sie gezielt nach Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung in Ihrer Region suchen und deren Preise miteinander vergleichen. Einen Überblick bietet Ihnen zum Beispiel der Preisatlas von ImmoScout24.

Alternativ können Sie unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen, bei der wir auf unsere umfangreiche Datenbank zurückgreifen und Ihnen eine kurzfristige Wertermittlung ermöglichen.

Für Verkäufer:innen stellt sich oftmals die Frage, ob sich durch die Löschung der Grundschuld ein höherer Preis erzielen lässt. Schließlich möchten Käufer:innen eine lastenfreie Immobilie übernehmen. Doch Sie sollten bedenken, dass diese Löschung mit Gebühren für den:die Notar:in und das Grundbuchamt verbunden ist – bei einer Immobilie mit einem Wert von 150.000 Euro sind das etwa 300 Euro.

Vermeiden lassen sich diese Kosten beim Hausverkauf, indem die Grundschuld an den:die Käufer:in abgetreten wird. Der:die Käufer:in lässt sich von der Bank des:der Verkäufers:in bestätigen, dass das Darlehen getilgt wurde, und kann nun
seinerseits:ihrerseits bei der eingetragenen Bank einen Kredit für den
Kauf der Immobilie aufnehmen. Wurde das Darlehen noch nicht getilgt, ist eine Löschung der Grundschuld nicht möglich. Der:die Verkäufer:in richtet in diesem Fall ein Treuhandkonto bei dem:der Notar:in ein. Die Kaufsumme wird auf dieses Konto eingezahlt und der verbleibende Kreditbetrag auf diese Weise getilgt.

Beim Hausverkauf können Kosten für die Auflösung eines noch bestehenden Kredits anfallen. Durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank für einen möglichen Zinsschaden entschädigen. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit, dem Nominalzins und Wiederanlagezins ab. Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit des Kredits und je höher der Nominalzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist, desto mehr müssen Sie bezahlen.

Sie möchten Ihr Restdarlehen von 150.000 Euro zwei Jahre vor Ablauf kündigen – bei einem Sollzinssatz von 4%, einem Wiederanlagezins von 0,25% und einer monatlichen Rate von 1200 Euro. Dadurch entsteht der Bank ein Zinsschaden von rund 9.680 Euro.

Davon abgezogen werden Posten wie:

• Erstattung für erspartes Risiko
• Margenerstattung
• Erstattung für ersparte Verwaltungskosten

Hinzu kommen allerdings etwa 100 Euro Bearbeitungsgebühren, deren genaue Summe Sie bei Ihrer Bank anfragen können.

Abzüglich der Ersparnisse und zuzüglich der Bearbeitungskosten fallen für Sie rund 9.170 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an.

Im Jahr 2020 wurde ein neues Maklergesetz beschlossen, welches die Kostenübernahme der Makler:innencourtage regelt. Seitdem es das Gesetz gibt, ist es nicht mehr möglich, die kompletten Makler:innenkosten beim Hausverkauf auf Käufer:innen umzulegen. Wichtig sind folgende Punkte:

• Der:die Makler:in kann die Makler:innenprovision von Käufer:in und Verkäufer:in zu gleichen Teilen verlangen, wenn er:sie für beide Parteien tätig geworden ist.
• Vereinbart der:die Makler:in mit einer Partei eine unentgeltliche Leistung, kann auch die Leistung nicht von der anderen Partei verlangt werden.
• Hat nur eine Partei den:die Makler:in beauftragt, muss diese die Makler:innenvergütung übernehmen. Falls vereinbart wurde, dass Kosten an den anderen Part weitergereicht werden sollen, darf diese maximal 50 Prozent der Summe betragen.
  

Mittlerweile ist es so, dass in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer:in und Käufer:in getragen wird. Hier übernimmt jede Partei 3,57% der Kaufsumme.

Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines:r Maklers:in verkauft wird.

Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Hessen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines:r Maklers:in verkauft wird.

Es kann aber auch vereinbart werden, dass der:die Käufer:in einen Teil der Maklerkosten zu tragen hat. Laut Maklergesetz von 2020 darf dieser Anteil nicht mehr als 50 Prozent betragen.

Einige Kostenpositionen der Verkaufsnebenkosten können steuerlich abgesetzt werden. Im Klartext heißt das, dass diese Kosten die Verkaufssumme reduzieren und die zu versteuernde Summe drücken. Zu den Kosten gehören unter anderen Kosten für das Gutachten, Rechtsberatung, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, Vermarktungskosten etc. In bestimmten Fällen könne auch die Kosten für Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden sowie die Notargebühren. Lesen Sie hier, wie Sie den Hausverkauf steuerlich absetzen oder die Maklerkosten steuerlich absetzen.

• Tipp 1: Wertgutachten erstellen lassen
  Sicherlich möchten Sie kein Geld verschenken, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Deswegen ist es sinnvoll, sich ein Wertgutachten von Expert:innen erstellen zu lassen. So sind Sie genau im Bilde, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie verlangen können. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung per E-Mail erhalten.
• Tipp 2: Sparen Sie sich Geldstrafen
  Möchten Sie ein Verkaufsinserat aufgeben, ist es mittlerweile Pflicht, bereits die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Spätestens beim Verkauf der Immobilie muss der Energieausweis vorliegen. Ansonsten müssen Eigentümer:innen bis zu 15.000 Euro Geldstrafe zahlen. Hier können Sie sich einen Energieausweis bestellen.
• Tipp 3: Professionelle Anzeige selbst erstellen
  Sie könnten hinsichtlich der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés Kosten einsparen. Versuchen Sie, eine ansprechende Anzeige selbst zu entwerfen. So brauchen Sie keine Kosten für die Erstellung einer Verkaufsanzeige zu veranschlagen. Schalten Sie jetzt Ihre Anzeige.
• Tipp 4: Maklergebühren teilen
  Teilen Sie sich mit dem:der Käufer:in die Maklergebühren. Laut dem neuen Maklergesetz können Verkäufer:in und Käufer:in die Kosten zu je 50 Prozent übernehmen.
• Tipp 5: Spekulationssteuer sparen
  Die Spekulationssteuer kann einen hohen Betrag ausmachen. Daher bietet es sich an, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten, bevor Sie ein Haus, welches Sie nicht selbst genutzt haben, verkaufen.

Wenn wir über Verkaufsnebenkosten sprechen, dann sprechen wir im Kern über Gebühren für Makler:in, Notar:in und Wertgutachter:in, Steuern, Energieausweis, Gebühren für Grundbuch sowie möglicherweise die Löschung der Grundschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die einzelnen Kostenpositionen sind festgelegt auf einen bestimmten Prozentsatz der Verkaufssumme und je nach Kostenart von Verkäufer:in oder Käufer:in zu übernehmen.

Bei diesen Kosten lässt sich nur geringfügig sparen. Wichtig ist vor allem, dass Sie die 10-jährige Spekulationsfrist abwarten und sich die Maklerprovision mit der anderen Vertragspartei teilen. Denken Sie auch rechtzeitig an den Energieausweis, um das empfindlich hohe Bußgeld zu vermeiden.