Woh­nung mit Schim­mel ver­kau­fen

Schimmel in einer Immobilie mindert nicht nur den Wert. Er ist auch gesundheitsgefährdend für die Bewohner. Das Vorhaben, eine Wohnung zu verkaufen – mit Schimmel oder Pilzbefall – stellt eine besondere und ungewöhnliche Situation dar. Lesen Sie in diesem Beitrag, ob der Verkauf einer Wohnung mit Schimmelbefall überhaupt möglich ist und welche Gesetze und Regelungen in so einem Fall greifen.

• Liegt ein Schimmelbefall in der Wohnung vor, sind Sie verpflichtet, diesen bei einem Verkauf zu benennen.

• Bei einem verschwiegenen Befall ist nicht nur eine Rückabwicklung möglich. Auch Geldstrafen können auf Sie zukommen.

• Mit einer fachgerechten Beseitigung des Schimmels erhöhen Sie den Wert Ihrer Wohnung erheblich.

• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Grundsätzlich lautet die Empfehlung, vor dem Verkauf einer Wohnung zu prüfen, wo Ihre Zielgruppe liegt. Wollen Sie eine Wohnung mit Schimmel verkaufen, ist diese Frage nicht ganz so einfach zu beantworten. Grundsätzlich haben an einer solchen Immobilie eher Kapitalanleger Interesse, die bereit sind, die Sanierung zu übernehmen. Abhängig vom Preis Ihrer Wohnung können auch Privatkunden interessiert sein. Die Wahrscheinlichkeit ist jedoch gering.

Wichtig zu wissen ist, dass Sie den Schimmelbefall beim Verkauf nicht verschweigen dürfen. Rechtlich gesehen erfolgt ein Wohnungsverkauf nach der Vorgabe von einem Gewährleistungsausschuss. Käufer haben kein Recht, nach dem Kauf Beanstandungen zu benennen. Dies gilt nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Haben Sie Kenntnis über den Schimmelbefall, sind Sie verpflichtet, diesen beim Verkauf zu benennen. Verheimlichen Sie den Befall, kann der Käufer eine Klage anstrengen. Bereits mehrere Urteile zu diesem Thema haben deutlich gemacht, dass der Käufer einen Anspruch auf Schadenersatz und Rückabwicklung hat. Grundlage für die Urteile stellt das Urteil V ZR 78/14 vom BGH dar.

Möchten Sie den Schimmel vor dem Verkauf beseitigen, kommt die Frage auf, wer die Kosten trägt. Die Besonderheit ist hier, dass die Kostenübernahme abhängig von der Ursache ist. Zu unterscheiden ist zwischen Bewohnerfehlverhalten sowie Baumängeln. Sicherheit erhalten Sie dann, wenn Sie einen Gutachter beauftragen. Dieser kann genau feststellen, was der Auslöser für den Schimmelbefall ist.

Ist in einer Eigentümergemeinschaft lediglich Ihre Wohnung betroffen, sind die Kosten normalerweise von Ihnen allein zu tragen. Eine Ausnahme tritt ein, wenn der Schimmel aus einem Mangel entsteht, der am Gemeinschaftseigentum zu erkennen ist. Um diese Frage rechtlich zu klären, sollte ein Gutachten in Auftrag gegeben werden.

Grundsätzlich spricht rechtlich nichts dagegen, dass Sie die Wohnung verkaufen, wenn ein Schimmelbefall vorliegt. Allerdings gilt dies nur dann, wenn Sie den Käufer über den Mangel informieren.

Soll die Wohnung ohne eine Sanierung verkauft werden, sollten Sie die notwendigen Unterlagen zur Hand haben:

• Gutachten zum Schimmelbefall

• Grundriss der Wohnung

• Abrechnungen zum Wohngeld

• aktueller Wirtschaftsplan

• eine detaillierte Baubeschreibung der Wohnung

• Energieausweis (Pflicht!)

Für einen potenziellen Käufer ist es auch interessant, einen Blick in die Protokolle aus der Eigentümerversammlung werfen zu können. Halten Sie daher die Berichte der vergangenen drei Jahre bereit.

Möchten Sie eine Wohnung mit Schimmel verkaufen, kann es sinnvoll sein, einen Makler zu beauftragen. Dieser bringt oft jahrelange Erfahrung mit – auch wenn es um Immobilien geht, die über Schäden verfügen. Er übernimmt nicht nur die Erstellung von Inseraten oder Exposés. In Ihrem Auftrag führt der Makler auch die Gespräche mit den Interessenten und bietet die Besichtigungen an. Das bringt für Sie eine große Zeitersparnis mit sich.

Bedenken Sie auch, dass ein Makler den aktuellen Wohnungsmarkt gut einschätzen kann und die Preise in der Region kennt. Daher kann er Ihnen bei der Preisfindung unterstützend zur Seite stehen.

Wird die Wohnung verkauft, ohne den Schimmel vorher fachgerecht zu beseitigen, sollte Ihnen bewusst sein, dass dies den Preis stark mindert. Abhängig von der Stärke des Schimmelbefalls und den Ergebnissen aus dem Gutachten, kann der Preis stark sinken. Es ist empfehlenswert zu prüfen, ob eine fachgerechte Entfernung des Schimmels möglicherweise kostengünstiger ist, als ein Verkauf einer befallenen Wohnung. Lassen Sie sich für diese Prüfung ein Angebot für die Beseitigung erstellen!

Generell müssen Sie damit rechnen, dass bei dem Verkauf einer Wohnung auch Kosten für Sie anfallen. Diese treten bereits dann auf, wenn Sie notwendige Dokumente, wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung, bei den zuständigen Stellen beantragen müssen. Die Höhe ist abhängig von der Behörde und auch dem Bundesland. Während die Notarkosten durch den Käufer getragen werden, ist es möglich, dass Sie Maklerkosten zumindest anteilig übernehmen müssen.

Ein besonders wichtiger Faktor beim Verkauf einer Wohnung ist jedoch die Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn Sie die Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft und nicht selbst bewohnt haben. Bei den zehn Jahren wird von einer Spekulationsfrist gesprochen. Haben Sie die Wohnung schon länger oder können Sie nachweisen, dass Sie wenigstens in den zwei vorangegangenen Kalendarjahren vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gewohnt haben, müssen Sie die Steuer nicht entrichten.

Sie haben sich entschieden, die Wohnung mit Schimmelbefall zu verkaufen und nun möchten Interessenten eine Besichtigung. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie die betroffenen Stellen zeigen. Versuchen Sie nicht, den Schimmel oberflächlich zu entfernen. Es kann passieren, dass Ihnen dies als Vortäuschung falscher Tatsachen vorgeworfen wird.

Lenken Sie den Blick aber auch auf die Vorzüge. Unterstreichen Sie beim Käufer die modernen Akzente Ihrer Wohnung, die Aufteilung der Fläche oder auch Balkon oder Terrasse. Stellen Sie dem Umstand des Schimmels unbedingt die guten Eigenschaften der Wohnung dar und versuchen Sie auf diese Weise den potentiellen Käufer zu überzeugen.