Aus­wir­kung von Woh­nungs­ver­kauf auf Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Wird eine Wohnung aus einer Eigentümergemeinschaft verkauft, dann verliert der Voreigentümer sein Recht an der Mitwirkung an Beschlüssen und an der Teilnahme von Eigentümerversammlungen. Der ausgeschiedene Eigentümer kann daher nicht verpflichtet werden, diese Abrechnung zu akzeptieren. Somit bedeutet das, dass der neue Eigentümer das Ergebnis der Jahresabrechnung anerkennen muss.

• Mit Verkauf verliert der Verkäufer die Berechtigung zur Stimmabgabe und zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung und haftet daher nicht für die Abrechnungsspitze.
• Der neue Eigentümer tritt in die beschlossene Jahresabrechnung verpflichtend ein und muss daher ein etwaiges Defizit aus der Jahresabrechnung übernehmen.
• Für etwaige noch fällige Hausgeldvorauszahlungen oder Sonderzahlungen aus dem vorherigen Abrechnungszeitraum muss der Erwerber nicht haften.
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Verpflichtungen, die vor dem Eigentümerwechsel aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden sind, bleiben trotz Ausscheidens bestehen. Zum Beispiel dann, wenn der ausgeschiedene Eigentümer die Zahlungen des Haushaltsgelds der Vorjahre nicht vorgenommen hat. In diesem Fall kann die Eigentümergemeinschaft auch nach Ausscheiden ihre Zahlungsansprüche geltend machen.

Das gilt nicht für eine Jahresabrechnung, die nach seinem Ausscheiden beschlossen wurde oder für Kosten und Lasten, für die kein Wirtschaftsplan mit einer Verpflichtung zur Vorauszahlung aufgestellt worden ist. Für Verbindlichkeiten aus der Gemeinschaft haftet der ausgeschiedene Eigentümer noch fünf Jahre. Allerdings beschränkt sich diese Haftung auf den Anteil seines damaligen Miteigentumsanteils.

Der neue Eigentümer ist ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs dazu berechtigt, Beschlüsse zu fassen oder an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Auch die ab diesem Zeitpunkt fällig werdenden Sonderumlagen und Hausgeld Zahlungen muss er leisten. Dafür steht ihm umgekehrt ein aus der Jahresabrechnung resultierendes Guthaben zu.

Der neue Erwerber einer Eigentumswohnung haftet gegenüber der Gemeinschaft für Verbindlichkeiten, die vor dem Zeitpunkt beschlossen wurden, in der er Eigentümer wurde, die aber erst später fällig werden.

Wenn eine Eigentümergemeinschaft die Erhebung einer Sonderumlage beschließt zu dem Zeitpunkt, in der der Verkäufer noch Eigentümer war, die allerdings erst fällig wird, wenn der Käufer Eigentümer ist, dann haftet der Erwerber für die Sonderumlage. Denn sie wurde zu dem Zeitpunkt fällig, als er im Grundbuch als Eigentümer stand.

Die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen, die in dem Zeitpunkt fällig wurden, in dem der Verkäufer noch Eigentümer war, müssen von ihm auch dann beglichen werden, wenn er schon lange ausgezogen ist und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Fälligkeit auch in dem Zeitraum eingetreten ist, als der Verkäufer noch Eigentümer war.

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um den Fehlbetrag, der sich durch eine Abrechnung der Kosten und Hausgeldeinnahmen des Vorjahres bei einer Eigentumswohnung ergibt. Dabei ist es unerheblich, wenn der neue Eigentümer erst nach dem Abrechnungszeitraum in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist.

Dabei haftet der Erwerber ausschließlich für die Abrechnungsspitze und somit für die Differenz der Hausgeldvorauszahlungen mit den Kosten. Bei einer Jahresabrechnung müssen die Soll-Hausgeldvorauszahlungen berücksichtigt werden. Das bedeutet im umgekehrten Fall, dass der Erwerber nicht für fällige Hausgeldvorauszahlungen haftet, die den vorherigen Abrechnungszeitraum betreffen.

In einigen Fällen kann es sein, dass ein Erwerber für die Schulden des alten Wohnungseigentümers haftet und in Anspruch genommen wird. Das ist dann der Fall, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein Passus steht, wonach der Erwerber einer Wohnung auch für die Haushaltsgeldrückstände seines Verkäufers haftet. Dazu gehören nicht nur die Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan, sondern auch Beiträge für eine Sonderumlage, die noch fällig sind.

Wird die Eigentumswohnung nicht durch Kauf erworben, sondern durch Erbfolge, dann zählen die Haushaltsgeldrückstände des Erblassers als Verbindlichkeit aus dem Nachlass und der Erbe muss wiederum dafür haften.