Miet­er­hö­hung Frist: Was gilt laut BGB?

Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten und regelt unter anderem die Frist für Mieterhöhungen. Zwischen der allgemein üblichen Vergleichsmiete, der Indexmiete sowie der Staffelmiete bestehen jedoch Unterschiede in Bezug auf Mieterhöhungen. Welche Fristen jeweils gelten und welche weiteren Voraussetzungen wichtig sind, liest du hier.

In Deutschland werden Mieter:innen vom Mietrecht geschützt. Dazu gehört auch, dass eine Mieterhöhung nicht ohne Weiteres erlaubt ist. Vermieter:innen dürfen nur unter bestimmten Bedingungen und mit guten Gründen eine Erhöhung der Miete verlangen. Wenn die Begründung zulässig und korrekt ist, können Mieter:innen jedoch nicht widersprechen. 

Die folgenden Gründe machen eine Mieterhöhung zulässig: 

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (Beleg durch drei vergleichbare Wohnungen) 
• Modernisierung der Immobilie (Modernisierungsumlage nach § 559 BGB)
• Gestiegene Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung
• Staffelmiete (maximale Erhöhungen sind im Mietvertrag festgelegt) 
• Indexmiete (maximale Erhöhungen sind an den Verbraucherindex gebunden)  

Dabei gelten jedoch auch Grenzen. Zum Beispiel dürfen Vermietende nur maximal acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Mieter:innen umlegen. Außerdem ist die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen sowie die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen zu beachten.

Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. Bei angespannter Wohnmarktsituation mit Wohnungsmangel sind Städte und Gemeinden sogar dazu berechtigt, die Kappungsgrenze für eine Dauer von bis zu 5 Jahren auf 15 Prozent festzulegen. Gemäß der Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete mit vergleichbaren Wohnungen liegen.

Laut § 558 des BGB dürfen Vermietende erst dann eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Mietpartei bereits seit einem Kalenderjahr in der Wohnung wohnt. Grundsätzlich muss die Miethöhe mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Es bestehen genau genommen zwei Teilfristen, die für die Mieterhöhung bei einer Vergleichsmiete gelten:

• Frist für Mieterhöhung: Vermieter:innen dürfen frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung eine Zustimmung zu einer (erneuten) Mieterhöhung von Mieter:innen verlangen. 
• Frist für Zustimmung zur Mieterhöhung: Die Mietpartei hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des sogenannten Mieterhöhungsverlangens. Die Mieterhöhung wird bei Zustimmung zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Eingang des Verlangens wirksam.

Bei der Berechnung der Frist für die Mieterhöhung ist der Beginn des Mietverhältnisses ausschlaggebend. Das Datum wird im Mietvertrag festgehalten. Ob du an diesem eingezogen bist oder erst eine Woche später, spielt für die Fristberechnung keine Rolle.

Sollte das Mietverhältnis schon länger bestehen und bereits eine Mieterhöhung vorgenommen worden sein, dann ist der Tag, an welchem die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, der Startzeitpunkt der Frist.

Das folgende Beispiel zeigt, wie die Fristen bei einer Mieterhöhung nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind:

Bei der Staffelmiete ist die Mieterhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt. Eine Mietstaffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, bis die nächste Mietstaffel mit höherem Mietbetrag wirksam wird. Ein Mieterhöhungsverlangen oder eine sonstige schriftliche Information über die erhöhte Miete ist bei einer Staffelmietvereinbarung nicht vorgeschrieben.

Wurde ein Indexmietvertrag vereinbart, muss die Miethöhe ebenfalls zwölf Monate unverändert bleiben, bevor sie erhöht werden darf. Jedoch muss der:die Vermieter:in die Erhöhung der Indexmiete schriftlich erklären. Die geänderte Miete wird dann mit Beginn des übernächsten Monats wirksam. Das heißt, dass Vermieter:innen frühestens im elften Monat nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung eine Erklärung zur Anpassung der Indexmiete an die Mietpartei versenden kann.

Für Vermieter:innen ist es möglich, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung durchzusetzen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind in §§ 555a–555f und in §§ 559–559d alle relevanten gesetzlichen Bestimmungen enthalten.

Demnach darf die jährliche Miete um maximal acht Prozent der Kosten erhöht werden, die im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen für die jeweilige Mietswohnung angefallen sind (§ 559 Abs.1 BGB). Eine solche Mieterhöhung muss der Mietpartei einerseits schriftlich mitgeteilt werden und andererseits alle gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungen und Erläuterungen enthalten (§ 559b Abs.1 BGB).

Die erhöhte Miete wird jedoch erst mit Beginn des dritten Monats wirksam, nachdem die schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung der Mietpartei zugestellt wurde (§ 559b Abs.2 BGB). Diese Frist verlängert sich sogar um weitere sechs Monate, wenn:

• der:die Vermieter:in die durchgeführte Modernisierung nicht nach bestimmten Vorgaben des § 555c BGB bei der Mietpartei angekündigt hat oder
• die tatsächliche Erhöhung der Miete die zuvor angemeldete Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt.