Indexmiete: De­fi­ni­ti­on, Be­rech­nung & Er­hö­hung

Indexmieten orientieren sich am Niveau der Lebenshaltungskosten, die vom Statistischen Bundesamt errechnet werden. Steigen diese, hast du als Vermieter:in das Recht, die Miete entsprechend anzupassen. Lies in diesem Beitrag mehr über die Indexmiete und wie man sie berechnet, ihre Vor- und Nachteile und was Indexmietverträge sind.

Bei der Indexmiete wird die Höhe durch den Verbraucherpreisindex bestimmt. Dieser Indexwert wird regelmäßig durch das Statistische Bundesamt ermittelt und berücksichtigt die Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte in der Bundesrepublik Deutschland. 

 Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird die Indexmiete wie folgt definiert: 

Ausgeschlossen ist bei einer vereinbarten Indexmiete die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Es kann also entweder nur eine Indexmiete vertraglich vereinbart werden oder eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen.

Indexmieten steigen aber – anders als Staffelmieten – nicht auto­matisch. Eine Mieterhöhung der Indexmiete proportional zum Anstieg des Verbraucherpreisindexes darf nach BGB § 557b maximal einmal im Jahr und frühestens zwölf Monate nach Einzug erfolgen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die Indexmiete bei Einzug im Mietvertrag vereinbart wurde und diese unterhalb der Mietpreisbremse lag. Die Mieterhöhung erfordert eine schriftliche Ankündigung und Begründung sowie eine nachvollziehbare Berechnung zur Mieterhöhung durch den:die Vermieter:in. Nachdem ein solches Ankündigungsschreiben bei Mieter:innen eingegangen ist, gilt die neu angepasste Indexmiete mit dem Beginn des übernächsten Monats. Bei einer Ankündigung im November gilt die Mieterhöhung dementsprechend ab Januar.  

Wie berechnet man die Indexmiete, um danach die Miete gegebenenfalls zu erhöhen? Zur Berechnung der Indexmiete brauchst du als Vermieter:in als Erstes zwei Zahlen: 

• Der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhung und
• der aktuelle Index.

Die Berechnung der Indexmiete beinhaltet eine Formel, die zunächst den prozentualen Anstieg des Verbraucherpreisindex ermittelt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100

= prozentuale Erhöhung

Um die hier ermittelte Prozentzahl darf die alte Miete erhöht werden. Davor muss die Miete jedoch mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. 

Der aktuelle Preisindex und die Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann die Miete steigt oder fällt. Viele Indexmietverträge sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.

So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indexes gegeben werden. Es muss deshalb klar definiert werden, welcher Index als Berechnungsbasis gilt. Der Ausgangswert muss unterhalb der Mietpreisbremse liegen. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern, falls der Index einmal fällt. 

Indexmietverträge bieten Vermieter:innen die Sicherheit, Mieterhöhungen auch ohne aufwendige Begründungen durchsetzen zu können. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 können Indexmietverträge nun auch unbefristet abgeschlossen werden, vorher waren verschiedene Mindestvoraussetzungen einzuhalten. 

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Die Indexmiete bietet für Vermieter:innen einige überzeugende Vorteile. Dazu zählt insbesondere der unkomplizierte Prozess rund um die Mieterhöhung. Jedoch gibt es auch einige Nachteile, die du als Vermieter:in kennen solltest. 

Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den:die Mieter:in erforderlich. Die neue angepasste Miete muss der:die Mieter:in im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung zahlen. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Denn dabei muss der:die Vermieter:in anhand des Mietspiegels und dreier Vergleichsmieten begründen, warum er:sie die von ihm:ihr geforderte Miete für ortsüblich hält. Die Indexmiete ist deshalb weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotenzial. 

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermieter:innen, wenn die Wohnung ohnehin schon zur ortsüblichen Miete vermietet wird. In diesem Fall kann die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht werden, was ohne vereinbarte Indexmiete nicht möglich wäre.  

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der:die Vermieter:in mit der Indexmiete allerdings auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze gedeckelt wäre. Die Grenze liegt je nach Stadt bei 20 oder 15 Prozent, könnte aber zukünftig noch restriktiver geregelt werden. 

In Großstädten mit starkem Zuzug kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind, die im Immobiliensektor regelmäßig vorkommen.  

Ein weiterer Nachteil ist, dass Modernisierungsmaßnahmen bis auf gesetzlich geregelte Ausnahmefälle nicht zu einem Anstieg der Indexmiete führen dürfen.  

Ein Risiko der Indexmiete besteht, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Das war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Im aktuellen Wirtschaftsgeschehen zeichnet sich viel eher ein steter Aufwärtstrend ab, auch bedingt durch die steigenden Energiepreise, die den Verbraucherpreisindex beeinflussen.