Miet­er­hö­hung bei Mie­ter­wech­sel: Tipps für Ver­mie­ter

Der Mieterwechsel ist ein guter Anlass für eine Mieterhöhung. Hier erfährst du, unter welchen Bedingungen die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung möglich ist, was du beachten musst und welche maximale Erhöhung möglich ist.

Als Vermieter:in möchtest oder musst du gelegentlich die Miete erhöhen. Allerdings musst du dich an bestimmte Vorgaben und Gesetze halten.

Zu beachten ist die Mietpreisbremse, die es in manchen Regionen gibt und jeweils für eine bestimmte Zeitdauer, nämlich höchstens fünf Jahre, gültig ist.

Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen, wenn der Mietvertrag Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt betrifft.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nach § 558 Abs.3 BGB maximal um 20 Prozent erhöht werden. Man spricht hier von der Kappungsgrenze, die nicht nur im Kontext der Mietpreisbremse gilt.

Falls diese Grenze schon erreicht wurde, darf der:die Vermieter:in innerhalb der nächsten drei Jahre nicht erneut erhöhen. Es ist also erst nach der Frist wieder möglich, die nächste Erhöhung umzusetzen.

Mieterhöhung durch neuen Mietvertrag? – Ein Mieterwechsel eröffnet dir die Möglichkeit, die monatliche Miethöhe anzuheben. Mieterhöhung bei Neuvermietung ist ein beliebter Anlass für die Mieterhöhung, weil sie Aufwand spart.

Die Höhe der möglichen Mieterhöhung ist allerdings auch beim Mieterwechsel gesetzlich reguliert, z.B. durch die Mietpreisbremse mit dem Referenzwert ortsübliche Vergleichsmiete. Sie darf im Rahmen der Mietpreisbremse lediglich um bis zu zehn Prozent überschritten werden. Gilt die Mietpreisbremse vor Ort nicht, sind folgende Grenzwerte zu beachten:

• Akzeptabel sind bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Verboten ist die Mietpreisüberhöhung nach Wirtschaftsstrafgesetz § 5. Das ist eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 Prozent. Als Vermieter:in müssen Sie mit einer Rückerstattung an die Mietpartei rechnen.
• Verboten ist der Mietwucher, das ist eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 Prozent.

Ob sich ein:e Mieter:in durchsetzen kann, hängt vom Wohnungsmarkt der Region ab. Nutzt du einen bestehenden Wohnungsmangel aus, hat der:die Mieter:in Chancen, dich wegen Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher zu belangen.

Bedeutet ein neuer Mietvertrag eine Mieterhöhung? – Ja. Das mögliche Maß der Mieterhöhung ist allerdings mit wenigen Ausnahmen gesetzlich reguliert.

In welchen Regionen die Mietpreisbremse greift, erfährst du im letzten Abschnitt dieses Beitrags. Aber auch für diese Regionen gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Es handelt sich um:

• neu gebaute Wohnungen mit Erstbezug ab dem 1.10.2014
• umfassend modernisierte und neu vermietete Wohnungen

Die Mietpreisbremse gilt nur für Bestandswohnungen, die schon vor dem 01.10.2014 vermietet waren.

Wer die Miete auf der Basis einer Sanierung über das übliche Maß hinaus erhöhen möchte, sollte sich damit auseinanderzusetzen, was als umfassende Modernisierung anzusehen ist, damit er:sie die Mietpreisbremse ignorieren kann. Besuche dazu auch unseren Ratgeber „Mieterhöhung nach Modernisierung“.

Du stellst fest, dass die Miete deiner Wohnung bereits oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt:

Keine Sorge, sofern diese Miethöhe schon mindestens zwölf Monate Bestand hat, kann sie beibehalten werden. Eine Mieterhöhung ist jedoch nicht mehr möglich.

Mit dem Indexmietvertrag kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Dabei muss lediglich der erste Mietbetrag den Regeln der Mietpreisbremse entsprechen, danach kann er über die Maximalhöhe der Mietpreisbremse hinweg steigen.

Bei der Staffelmiete darf keine der Staffeln die Regelungen der Mietpreisbremse übersteigen. Gilt die Mietpreisbremse nicht, sind im Staffelmietvertrag Mieterhöhungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinweg möglich. Auch Kappungsgrenzen spielen hier keine Rolle.

Wer sich ausmalt, eine neu gekaufte Wohnung deutlich teurer vermieten zu können, der täuscht sich. Kauf bricht nicht Miete. Gemäß § 566 BGB tritt der:die neue Eigentümer:in an die Stelle von dem:der Verkäufer:in und übernimmt alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Der Wechsel von Eigentümer:innen einer vermieteten Immobilie führt weder automatisch zu einer Mieterhöhung noch zu sonstigen Änderungen im Mietvertrag. Vielmehr gilt hier das Prinzip, dass für eine Erhöhung der monatlichen Miete dieselben Voraussetzungen gelten wie vor dem Verkauf der Mietimmobilie.

Seit Januar 2019 musst du der neuen Mietpartei im Rahmen der Mietpreisbremse ohne Aufforderung offenlegen, wie hoch die Miete im vorherigen Mietverhältnis ausfiel. Du musst nachweisen, wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses war. Liegt der neue Mietpreis mehr als zehn Prozent darüber, kann der:die neue Mieter:in zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Er:sie muss einfach nur die Verletzung der Mietpreisbremse rügen, ohne dies detailliert zu begründen.

Die mögliche Mieterhöhung bei Neuvermietung richtet sich nach der Ausgangssituation.

Der Mietbetrag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Ausnahmen gelten beispielsweise bei Neubauten oder umfassend sanierten Wohnungen.

Beispiel:

• Die Miete liegt bei 7,50 € pro Quadratmeter.
• Laut ortsüblicher Vergleichsmiete ist eine Miethöhe von 8,50 € pro Quadratmeter angemessen.
• Zusammen mit den zehn Prozent ergibt das einen Quadratmeterpreis von 9,35 €.
  

Der Mietbetrag darf höchstens 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

• Nutzt du den Wohnungsmangel nachweislich aus, musst du bei einem Mietpreis über 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Rückerstattung rechnen.
• Ab 50 Prozent gilt der Mietpreis als Mietwucher.
  

In insgesamt 415 deutschen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse, an die sich Vermietende halten müssen. Bei Neuvermietungen darf der Mietbetrag höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.

Ausnahmen bilden die Bundesländer Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland, in denen keine Mietpreisbremse wirkt.

In allen anderen Bundesländern sollen die Rechtsverordnungen bis spätestens zum Ablauf des 31.12.2025 auslaufen. Eine Verlängerung ist denkbar, die wiederum bis zu fünf Jahre betragen kann.