Feh­ler­haf­te Fristenberechnung und ih­re teu­ren Fol­gen

Als Vermieter tragen Sie Kosten, wie etwa die Betriebskosten, grundsätzlich selbst. Nur dann, wenn Sie im Mietvertrag die Kosten entsprechend eingeschlossen haben, können bestimmte Kostentypen auf Mieter umgelegt werden. Aber auch nur solche, wie sie die Betriebskostenverordnung mit derzeit 17 Punkten vorsieht.

Berechnen Sie eine Frist falsch, hat das unterschiedliche Konsequenzen: Fehler bei der Betriebskostenabrechnungsfrist führen dazu, dass Sie Ihren Nachzahlungsanspruch endgültig verlieren. Entsprechendes gilt, wenn Sie die Klagefrist bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete versäumen. Sie müssen dann einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Genaueres regelt im Prinzip § 556 BGB, wonach Ihr Mieter das Recht hat, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Mitunter kann er sogar Einsicht in die Unterlagen verlangen. Nur in einzelnen Fällen geht hiermit die Verpflichtung einher, dem Mieter außerdem Kopien von Belegen und Rechnungen vorzulegen.

Berechnen Sie die Kündigungsfrist fehlerhaft, gilt Folgendes: Wann der Mietvertrag endet, müssen Sie nicht in Ihr Kündigungsschreiben hineinschreiben. Steht die Kündigungsfrist also nicht in Ihrem Kündigungsschreiben drin, bleibt Ihre Kündigung dennoch wirksam. Es gilt dann einfach die gesetzliche ordentliche Kündigungsfrist.

Bemessen Sie als Vermieter irrtümlich die Frist zu lang und kündigen Sie dem Mieter zu einem späteren Zeitpunkt, als es Ihnen gesetzlich möglich gewesen wäre, wirkt die Kündigung trotzdem zu diesem späteren Termin.

Der Grund: Mit der Kündigung gestalten Sie das Mietverhältnis um. Legen Sie also einen Termin fest, bleibt es auch bei diesem. Weil der Empfänger schutzbedürftig ist und darauf vertrauen darf. Haben Sie die Kündigungsfrist jedoch versehentlich zu kurz berechnet, hat das für Sie - so sehen es die meisten Gerichte - keine Folgen: Das Mietverhältnis endet trotzdem erst zum nächst zulässigen Termin. Probleme gibt es immer wieder mal bei Wohnungen nach § 549 Abs. 2 Nr. 2, also den klassischen von Vermietern selbst bewohnten Räumen, wo die ordentliche Kündigung am Fünfzehnten jeweils mit Ablauf dieses Monats zulässig ist.

Berechnen Sie die Kündigungsfrist zu kurz, ist das ein Fall mit unbekanntem Ausgang: Eigentlich endet die Frist dann erst zum gesetzlich richtigen Termin.
Es kann Ihnen aber auch passieren, dass ein Richter den Mieter für schutzbedürftig erachtet und Ihre Mietzinsansprüche über den im Kündigungsschreiben zu kurz bemessenen Termin hinaus ablehnt.

Haben Sie das Mietshaus erst übernommen, und damit auch die Mietverträge, dann zählt bei den Kündigungsfristen weiterhin die Vertragsdauer. So wird sowohl beim Umzug innerhalb des Hauses (vgl. BGH, WM 05, 584) als auch dann, wenn nur ein Ehegatte im Mietvertrag stand (vgl. OLG Stuttgart, RE WM 84, 85), davon ausgegangen, dass die Vertragsdauer weiterhin entscheidend ist für die Kündigungsfrist des Vermieters.

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Haben Sie im Mietvertrag kürzere Kündigungsfristen vereinbart, als sie das Gesetz vorsieht, dann kann sich hier nur der Mieter darauf beziehen. Sie selbst müssen also immer die gesetzlichen Regeln beachten. Ausnahmen gibt es nur in den Fällen nach § 573c Abs. 2, 3 BGB. Handelt es sich um sogenannte „DDR-Verträge“, gelten auch hier die Regelungen des § 573c Abs. 1 BGB.

Wollen Sie eine Einliegerwohnung kündigen, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, wenn Sie sich schriftlich nicht explizit auf ein „berechtigtes Interesse“ nach § 573a Abs. 1 S. 2 BGB beziehen.