Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Das Fällen von Bäumen ist selten, dann aber meistens kostenintensiv. Wer hat die Kosten dafür zu tragen?
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Sind Betriebskostenstets vom Mieter zu tragen?
Vermieter könnenden Mieter zur Übernahme der Betriebskosten vertraglich verpflichten. Das sollten sie auch im Rahmen des Mietvertrages tun. Denn eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kostentragung besteht gar nicht (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB).
Kostentragung im Mietvertrag wirksam vereinbaren
Daher ist es sehr wichtig, im Mietvertrag eine wirksame Kostentragungsregelung zu vereinbaren. Die meisten professionellen Mietverträge enthalten eine wirksame Vereinbarung und verweisen hierbei auf die Kostenpositionen der Betriebskostenverordnung. Ergänzungen sind möglich; sollten dabei rechtlich wirksam und nicht widersprüchlich sein.
Gartenpflege sind Betriebskosten - aber zählen auch seltene Baumfällkosten dazu?
Die "Kosten der Gartenpflege“sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Hierzu gehören "die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“. Das Fällen von Bäumen ist in dieser Vorschrift jedoch nichtkonkret mit aufgeführt, sondern die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Es entfachte sich daher ein Streit um die Frage, ob das Baumfällen ebenfalls zum Kostenumfang gehört.
Der Fall: Mieter moniert 847 € Baumfäll Kosten und wird auf Zahlung verklagt
Der Vermieter stellte unter der Position „Gartenpflege / Jahresrückschnitt“ einen Betrag von 847,14 € für das Fällen von vier abgestorbenen Bäumen, das Entfernen von Totholz sowie die Abfuhr von Schnittgut ein. Der Mieter wollte dies nicht bezahlen da es sich aus seiner Sicht um eine Instandsetzung und nicht um laufende Betriebskosten handelt.
Das Urteil: Baumfäll-Arbeiten sind Betriebskosten!
Das Landgericht München entschied, dass der Mieter die Kosten zu tragen habe. Denn die Betriebskostenverordnung sähe die „Erneuerungvon Pflanzen und Gehölzen“ vor. Hier habe zwar keine Erneuerung stattgefunden, sondern nur die zuvor notwendige Entfernung des Altbestandes. Damit habe der Vermieter bisher nur die einer Erneuerung vorausgehende Beseitigung kostenmäßig angesetzt (und nicht auch gleich die Neubepflanzung). Der Umstand, dass Baumfällkosten nicht jährlich entstehen, stehen dem nicht entgegen. Ein Absterben von Bäumen sei kein unberechenbarer Vorgang. Der Mieter könne sich bei Vertragsschluss nach dem notwendig werden solcher Maßnahmen beim Vermieter erkundigen.
LG München I, Urteil vom 19.11.2020, AZ 31 S 3302/20
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. Januar 2021.
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