Fäl­lig­keit der Mie­te: Mie­ter muss im Vor­aus zah­len

In Deutschland ist die Miete laut BGB bis zum 3. Werktag des Monats fällig, und zwar im Voraus. Hier erfahren Sie, was das für Mietfälligkeiten bedeutet, was bei der gewerblichen Vermietung gilt und ob Sie Fristen setzen müssen.

Bis zum 31.8.2001 war es so: Der Mieter musste die Miete erst am Ende des Monats zahlen. Mit einer Fälligkeitsregelung im Mietvertrag konnten Sie den Zahltag für den Mieter aber vorverlegen. Neu ist für alle Wohnungs- und Gewerberaummietverträge, die ab dem 1.9.2001 geschlossen wurden, Folgendes: Laut Gesetz muss der Mieter jetzt bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus zahlen (§ 556 b, § 579 Abs. 2 BGB). Heißt im Klartext, dass diese Fälligkeit nur dann relevant ist, wenn es um Mietverträge über Wohnraum geht. Die vorherrschende Rechtsmeinung sieht darin eine „qualifizierte Schickschuld“ (vgl. Palandt/Grüneberg, NZM 2011, 833, 838). Der Mieter muss also grundsätzlich selbst tätig werden. Anderes gilt dann, wenn Sie die Miete per Lastschrifteinzug einziehen. Hier hat der Bundesgerichtshof bereits 1983 entschieden, dass es in diesen Fällen eine „Holschuld“ des Vermieters gibt (vgl. Urteil vom 07. Dezember 1983, Az. VIII ZR 257/82, NJW 1984, 872).

Nun geht es bei den Mietfälligkeiten meistens darum, dem Mieter ein schuldhaftes Verhalten vorzuweisen und Gründe für eine Kündigung zu finden. Deshalb muss man auch auf die sogenannte Zahlungsdienstrichtlinie 2007/64/EU achten, wonach der Zahlungseingang dann ist, wenn Sie als Gläubiger darüber auch tatsächlich verfügen können. Das Ganze gilt allerdings nur für vermietete Gewerberäume, da hier Geschäfte mit Beteiligung von Verbrauchern nicht eingeschlossen sind.

Für die klassische Wohnungsraummiete bedeutet dies, dass im Mietvertrag formulierte „Rechtzeitigkeitsklauseln“ so zu verstehen sind, dass am dritten Werktag der Zahlungsauftrag an die Bank abgegeben sein muss. Hier muss man also im Einzelfall prüfen, ob die Verantwortung tatsächlich beim Mieter liegt. Für rechtssichere Formulierungen setzen Sie auf eine Vielzahl an Muster-Mietverträgen zum Download bei ImmobilienScout24.

Als Vermieter haben Sie nicht die Pflicht, die rechtzeitige Zahlung explizit anzumahnen oder eine Zahlungsaufforderung mit Frist zu übermitteln. Geht der Mietzins zu spät ein, haben Sie Anspruch auf eine Verzinsung in Höhe von fünf Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz. Haben Sie jedoch Gewerberaum vermietet, so können Sie ab dem vierten Werktag ganze acht Prozentpunkte über Basiszinssatz verlangen. Nur wenn Sie im Mietvertrag eine Verpflichtung zur Einzugsermächtigung setzen, können Sie diese auch tatsächlich verlangen.

Bei der Verrechnung müssen Sie prinzipiell immer auf die älteste Forderung anrechnen. Das Forderungskonto muss dann fortgeschrieben werden. Ausnahmen gelten nur dann, wenn der Mieter eine bestimmte Verrechnung vorgibt.