Indexmiete be­rech­nen: Miet­hö­he mit Ver­brau­cher­preis­in­dex be­stim­men

In Großstädten mit begrenztem Wohnraum wird das Modell der Indexmiete überdurchschnittlich oft gewählt, um Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen zu umgehen. Hier erfährt du, wie du die Indexmiete berechnest, was du beachten musst und welche Vorteile der Index für Vermieter:innen mit sich bringt.

Um den zusätzlichen Aufwand der Mieterhöhung zu umgehen, kannst du als Vermieter:in auch auf den Staffel- oder Indexmiete zurückgreifen. In beiden Modellen ist die Mieterhöhung bereits eingetaktet.

Wählst du die Indexmiete, so ist die Mietpreisentwicklung abhängig vom allgemeinen Verbraucherpreisindex für Deutschland. In der Regel steigt der Verbraucherpreisindex, weil auch die Verbraucherpreise steigen. Folglich ist von steigenden Mietpreisen bei der Indexmiete auszugehen. Eine sinkende Tendenz ist theoretisch auch möglich, in diesem Fall sind fallende Mietpreise die Folge. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist aktuell jedoch sehr gering.

Mieterhöhungen im Rahmen der Indexmiete sind an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt, der monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Der Verbrauchspreisindex gibt an, wie stark sich die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland im Verlaufe eines Jahres ändern. Er ist der Referenzwert für die die Anpassung der Miete. Die Mieterhöhung entspricht dem Anstieg des Verbraucherpreisindizes.

Wer Bedenken hat, der Preisindex könnte auch mal fallen, kann relativ beruhigt sein. Der Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten in der Bundesrepublik Deutschland lag im Januar des Jahres 2023 bei einem Wert von 104,2 Punkten. Gegenüber dem aktuellen Basiswert 2020 (Index 100) entspricht das einem Anstieg von 4,2 Prozent.

Seit Januar 2019 wird das Jahr 2015 als aktuelles Basisjahr für die Entwicklung der Indexmiete verwendet. Im Jahr 2015 lag der Verbraucherpreisindex bei 100. 2021 hat sich der Verbraucherpreisindex im Durchschnitt bereits auf 109,1 erhöht. Im März 2022 lag der Verbraucherpreisindex sogar schon bei 115,3.

Anhand der Werte lässt sich erkennen, dass sich der Verbraucherpreisindex kontinuierlich nach oben bewegt hat. Dementsprechend können Vermieter:innen auch die Miete anpassen und somit eine Erhöhung erwirken, sofern noch keine Erhöhung innerhalb der letzten zwölf Monate erfolgte.

Wer mit Staffelungen die Mieter erhöht, hat diese im Mietvertrag festgeschrieben. So, wie vereinbart, steigt die Miete. Wenn die Mieterhöhung zu kurz greift, weil die Lebenshaltungskosten sowie die Inflation stärker als gedacht ansteigen, kannst du als Vermieter:in nichts daran ändern. Die Mieterhöhungen enden irgendwann, während die Indexmiete über die gesamte Vertragslaufzeit gilt.

Hingegen kommt es beim Indexmietvertrag nur zur Mieterhöhung, wenn die Mietanpassung schriftlich mit Berechnung und genauer Bezifferung der Mieterhöhung erfolgt. Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, sodass die Miethöhe den durchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht.

Mit der Indexmiete lässt sich die Mietpreisbremse umgehen, weshalb sie in Regionen mit Mietpreisbremse besonders beliebt ist. Die Staffelmiete eignet sich in Gebieten ohne Mietpreisbremse aber mit Kappungsgrenze (max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren), um die Beschränkungen zu umgehen.

Für die Berechnung der Indexmiete benötigst du lediglich diese zwei Informationen:

• Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
• Aktueller Verbraucherpreisindex

Die Rechenformel, mit der du den Prozentsatz deiner Mieterhöhung berechnen kannst, lautet:

Neuer Index ÷ alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Angenommen, der Index beträgt heute 115,3 und lag zum Zeitpunkt deines Vertragsabschlusses auf der gleichen Preisbasis bei 107,5. Die Rechnung für die prozentuale Indexsteigerung sieht wie folgt aus:

115,3 ÷ 107,5 × 100 – 100 = 7,26 %

Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den du die Kaltmiete erhöhen darfst. Diese Erhöhung darf allerdings erst erfolgen, wenn die Miete mindestens zwölf Monate zuvor unverändert blieb. Die Indexmiete kann in diesem Fall beispielsweise bei einer Kaltmiete von 400 Euro um 7,26 Prozent auf 429,04 Euro erhöht werden.

Hast du vereinbart, dass deine Miete steigt, wenn sich der Index um 5 Prozent erhöht, ist die Zeit also längst reif für eine Mieterhöhung.

Die neue Mietforderung wird nach Abgabe einer Mieterhöhungserklärung mit Beginn des übernächsten Monats wirksam.

Die Anwendung der Indexmiete ist gesetzlich geregelt über die Vorschriften des § 557b BGB. Wer sich für die Indexmiete entscheidet, muss sich auch an die gesetzlichen Rahmenbedingungen halten.

• Vertragliche Vereinbarung in Schriftform: Die Indexmiete muss im Mietvertrag vereinbart sein.
• Laufzeit über gesamtes Mietverhältnis hindurch: Die Indexmiete gilt über die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.
• Ausgangsmiete unterhalb der Mietpreisbremse: Nur die Ausgangsmiete muss eine Mietpreisbremse berücksichtigen, die späteren Mieterhöhungen nicht.

• Gültigkeit der 1 Jahr: Erst nach 12 Monaten darf die nächste Mieterhöhung erfolgen. 
• Inkrafttreten im übernächsten Monat: Eine Erhöhung der Indexmiete tritt erst im übernächsten Monat nach der Mitteilung ein. 
• Schriftlichkeit erforderlich: Vermieter müssen die Mieterhöhung schriftlich geltend machen.
  
• Inhaltliche Anforderungen an Mieterhöhungserklärung: Sie muss die offene Berechnung der neuen Miete enthalten und die Höhe der Mietsteigerung exakt beziffern. 

• Modernisierungsumlage nicht erlaubt: Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind nicht möglich.
• Orientierung an ortsüblicher Vergleichsmiete ausgeschlossen: Eine Orientierung der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht zulässig.
• Sanierungen rechtfertigen keine Mieterhöhungen: Mieterhöhungen sind ausschließlich für Sanierungsmaßnahmen auf gesetzlicher Grundlage oder behördliche Anordnung erlaubt. 
  

Hast du keine konkrete Indexsteigerung in deinem Mietvertrag stehen, kannst du die Miete erhöhen, wenn der Index gestiegen ist und die letzte Mieterhöhung mehr als zwölf Monate her ist. Du musst sie aber nicht zwangsläufig jedes Jahr erhöhen. Stattdessen kannst du im Mietvertrag mit deinem:deiner Mieter:in vereinbaren, dass die Mieterhöhung ab einer bestimmten Steigerungsrate des VPI erfolgt.

Wurde die Miete nach VPI vereinbart, dann gilt die Mieterhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der schriftlichen Anpassungserklärung.

Man denke an Ballungsräume wie München oder Berlin: seit Jahren findet ein Ansturm auf Wohnraum statt, begleitet von Mietpreissteigerungen. Warum profitieren Vermieter:innen hier besonders von der Indexmiete?  

Der Mietspiegel entwickelt sich langsamer als reale Marktpreise. Mit seiner Orientierung an dem Verbraucherpreisindex ist die Indexmiete hingegen nahe an realistischen Mietpreisen, die auch die Inflation berücksichtigen. Das ermöglicht der Mieterhöhung einen größeren Spielraum.

Die Mietpreisbremse oder der Mietspiegel sind bei Abschluss des Indexmietvertrags relevant, danach nicht mehr. Du hast als Vermieter:in größere Chancen deine Rendite zu sichern.

Mit seiner vertraglichen Verankerung versprechen Mieten nach Index außerdem Rechtssicherheit. Auch der:die Mieter:in profitiert von der Planungssicherheit einer Indexmiete.

Zudem müssen Mieterhöhungen nicht in beiderseitigem Einverständnis durchgeführt werden. Streitigkeiten werden damit verhindert.