Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung: Fra­gen an GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Welche Kosten darf ich als Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen?

• Der Grundsatz lautet, dass die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen sind. Dies ergibt sich aus § 535 Abs. 1, S.3 BGB.
• Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Es bedarf also notwendigerweise einer sog. wirksamen Umlagevereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen.
• Die Parteien können im Mietvertrag über preisfreiem Wohnraum vereinbaren, dass der Mieter für die Betriebskosten eine Pauschale zahlt oder aber Vorauszahlungen für die Betriebskosten leistet. Bei Preisfreien Wohnraum ist die Vereinbarung einer Pauschale nicht zulässig.
• Bei der Vereinbarung einer Pauschale ist der Vermieter nicht verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen und eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
• Sofern die Parteien vereinbaren, dass der Mieter – in der Regel monatliche - Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leistet, so trägt er diese auf der Grundlage einer vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Wie muss eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag gestaltet sein?

• Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, vgl. Schmidt-Futterer/Langeberg BGB § 556, Rn. 33-43.
• Es ist auf die Begrifflichkeit „Betriebskosten“ zu achten. Sofern der Begriff der Betriebskosten verwendet wird, reicht eine Vereinbarung wie „der Mieter trägt/übernimmt die/alle Betriebskosten“ aus.
• Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 137/15, entschieden, dass in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat, genüge. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs.1, S.2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2013 sei damit die Umlage der in § 556 Abs. 1, S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
• Die formularmäßige Bestimmung sei nach dem Bundesgerichtshof dahin auszulegen, dass die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1, S.2 BGB i.V.m dem Betriebskostenkatalog zu tragen seien.
• Diese Auslegung ist bei dem Begriff der „Nebenkosten“ nicht anzunehmen, da es einen durch Verkehrssitte oder Handelsbrauch anerkannten Begriff der „Nebenkosten“ nicht gibt.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Welche Betriebskosten sind konkret auf den Mieter umlegbar?

• Umlagefähig sind somit grundsätzlich die Betriebskosten.
• Betriebskosten sind gemäß § 556 Abs. 1, S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003, vgl. § 556 Abs. 1, S.3 BGB, zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 03.05.2012. Aus eben dieser ergibt sich, welche Betriebskosten konkret umgelegt werden können, vgl. § 2 der BetrKV. Namentlich sind dies (ohne Erläuterungen):

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

2. die Kosten der Wasserversorgung,

3. die Kosten der Entwässerung,

4. die Kosten

• a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, oder
• b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
• oder
• c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
• oder
• d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

5. die Kosten

• a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
• oder
• b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
• oder
• c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

10. die Kosten der Gartenpflege,

11. die Kosten der Beleuchtung,

12. die Kosten der Schornsteinreinigung,

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

14. die Kosten für den Hauswart,

15. die Kosten

• a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
• b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

17. sonstige Betriebskosten.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Welche Betriebskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar?

Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 2 BerKV. Nicht zu den Betriebskosten gehören:

Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was sind sonstige Betriebskosten und wie ist deren Umlage zu vereinbaren?

Sonstigen Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BerKV sind diejenigen Kosten, die per Definition Betriebskosten sind, jedoch in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt sind.

• Der § 2 Nr. 17 BerKV stellt einen sog. Auffangtatbestand für diejenigen Betriebskosten wie beispielsweise „Wartung Rauchwarnmelder“ dar, die nicht konkret in der Betriebskostenverordnung genannt sind.
• Damit auch die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“ wirksam vereinbart ist, sind diese konkret im Mietvertrag zu nennen. Es reicht wegen der fehlenden Bestimmbarkeit der Kosten nicht aus, eine Vereinbarung wie bspw. „Der Mieter trägt die sonstigen Betriebskosten“ zu schließen.

Beispiele aus dem Muster von GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

• Schnee- und Eisbeseitigung, insbesondere der Beseitigung von Schneebrettern und Eiszapfen vom Dach
• Dachrinnenreinigung und -beheizung
• Wartung von Blitzschutzanlagen/Steigeleitungen
• Wartung der Be- und Entlüftungsanlagen
• Inspektion Trockenleitungen
• Wartung der Notstromaggregate
• Reinigung von Sickerschächten, Leerung und Wartung der Sickergruben
• Wartung der Kinderspielgeräte
• Spielsandaustausch
• Pflege und Überprüfung der Gründächer
• Wartung der Entrauchungsanlagen / Rauchabzugsanlagen
• Wartung der Feuerlöscher/-anlagen
• Kosten der Brandmeldeanlage und der Rauchwarnmelder (z.B. Wartung, Stromkosten; soweit nicht vom Mieter gemäß § 9 selbst vorgenommen)
• Kosten der Notrufanlage im Aufzug (z.B. Miete)
• Wartung der Elektroinstallationen
• Wach- und Gebäudeschutz
• Concierge
• Wartung der Gasherde / -thermen
• Wartung der Springbrunnen
• Reinigung der Feuerstätten
• Wartung der Gasleitungen
• Müllmanagement
• Kosten der Trinkwasserverordnung (Jährliche Prüfung der Anlage)
• Kosten von Schwimmbad und Sauna
• Kosten der Prüfung elektrischer Anlagen (DIN VDE 0100-600 und DIN VDE 0105-100), sog. E-Check

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Kann ich als Vermieter auch Betriebskosten umlegen, obwohl diese erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind? Was muss ich als Vermieter dafür tun? Muss ich diese ankündigen?

Für die Umlage neuer Betriebskosten bedarf es einer sog. Eröffnungsklausel im Mietvertrag, die dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, neu entstandene Betriebskosten umzulegen.

• Die Betriebskosten müssen jedoch „neu“ sein, d.h. nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entstanden sein.
• Von Gesetzes wegen ist bei der Umlage neuer Betriebskosten stets der sog. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten.
• Zu preisgebundenem Wohnraum hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.04.2010, Az.: VIII ZR 120/09 entschieden: § 10 Abs.1 Wo-BindG eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraum generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigeren Entgelts verpflichtet ist. Der Vermieter kann einer preisgebundenen Wohnung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs.1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen. Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser Abrechnung kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellen? Gilt etwas anderes, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist?

• Sofern zwischen den Mietvertragsparteien wirksam die Umlage von Betriebskosten vereinbart wurde sowie vereinbart wurde, dass der Mieter eine Vorauszahlung auf eben diese leistet, so ist der Vermieter verpflichtet, jährlich abzurechnen, § 556 Abs. 3, S.1 BGB, das bedeutet einmal im Jahr. Man spricht von der sog. Abrechnungsreife. Hierbei ist zu beachten, dass das Gesetz mit der Bezeichnung „jährlich“ nicht zwingend das Kalenderjahr meint. Vielmehr kann auch ein anderer Abrechnungszeitraum festgelegt werden als von Januar bis Dezember. In der Regel wird dies jedoch so gehandhabt.
• Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens nach 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, § 556 Abs. 3 BGB.
• Die gesetzlichen Abrechnungsfristen geltend ungeachtet des Umstandes, ob der Mieter bereits ausgezogen ist oder nicht.
• Um die Frist einzuhalten, genügt es, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten abrechnet?

• Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3, S. 1 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten abzurechnen. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, so ist der Vermieter mit seiner Nachzahlungsforderung ausgeschlossen.
• Der Vermieter wird aber von seiner Verpflichtung gegenüber dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht frei. Vielmehr bleibt der Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung, auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist weiterhin bestehen.
• Sofern der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abrechnet und sogar ein Guthaben ermittelt, so ist der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht verpflichtet, dieses auszukehren.
• Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3, S. 1 BGB gilt auch für die Korrektur einer Betriebskostenabrechnung: sollte eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung eine höhere Nachzahlungsforderung ausweisen, so kann der Vermieter diese nur geltend machen, wenn die Korrektur noch binnen der Abrechnungsfrist erfolgt. Sofern die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu Gunsten des Vermieters ausfallen, so kann er diese nicht mehr geltend machen Sofern jedoch die Korrektur zu Gunsten des Mieters ausfällt, kann dieser die bspw. höheren Guthaben noch geltend machen bzw. ist verpflichtet, die geringere Nachzahlungssumme zu zahlen.
• Der Vermieter sollte also unbedingt darauf achten, die Abrechnungsfrist einzuhalten.
• Sollte der Vermieter jedoch auf Grund eines Umstandes, den dieser nicht zu vertreten hat, gehindert gewesen sein, die Frist einzuhalten, dann kann dieser u.U. auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch abrechnen bzw. korrigieren.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was passiert, wenn der Mieter behauptet, er hätte die Nebenkostenabrechnung nicht erhalten? Ist es ratsam, diese per Einschreiben zu schicken?

• Der Vermieter ist darlegungs- und beweisbelastet für den fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung. Sollte der Mieter behaupten, die Betriebskostenabrechnung nicht (rechtzeitig) erhalten zu haben, so muss der Vermieter darlegen, wann und wie er die Betriebskostenabrechnung übersandt hat und wie und wann diese dem Mieter zugegangen ist und diese Tatsachen auch beweisen.
• Grundsätzlich reicht für den wirksamen Zugang aus, dass die Betriebskostenabrechnung in den sog. Machtbereich des Mieters gelangt ist.
• Der sog. Machtbereich ist der Briefkasten des Mieters. Der Vermieter muss also darlegen und beweisen, dass die Betriebskostenabrechnung in den Briefkasten eingeworfen wurde.
• Weit verbreitet ist die Annahme, dass die Übersendung mittels eines Übergabe-Einschreiben die sicherste Form der Zustellung sei. Von dieser Form der Zustellung sollte jedoch abgesehen werden, da dies die Gefahr birgt, dass die Unterschrift von einem Nachbarn geleistet wird, der jedoch keine Vertretungsmacht für den Mieter hat. Somit wäre die Abrechnung nicht wirksam zugestellt und der Nachweis des fristgerechten würde nicht gelingen.
• Grundsätzlich ist die Übersendung mittels Einwurf- Einschreiben die sichere Alternative, denn durch den Beleg wird dokumentiert, dass der Brief in den Briefkasten – den Machtbereich - eingeworfen wurde. Die Gefahr, die jedoch bei einem Einwurf-Einschreiben besteht, ist, dass damit zwar nachgewiesen werden kann, dass etwas in den Briefkasten eingeworfen wurde, jedoch nicht was. Es muss jedoch der Nachweis gelingen, dass die Betriebskostenabrechnung eingeworfen wurde. Dies ist regelmäßig schwierig bis zu unmöglich.
• Ratsam ist die Zustellung durch Boten. Der Bote sollte zuvor Kenntnis von dem Inhalt des Briefes erhalten; mithin von der Betriebskostenabrechnung, sodass dieser im Zweifel einer gerichtlichen Auseinandersetzung bestätigen kann, dass er die Betriebskostenabrechnung in den Briefkasten eingeworfen hat.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Wie lange haben Mieter Zeit die Nebenkostenabrechnung zu bezahlen?

Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, d.h. sofort, so BGH Urteil vom 08.03.2006, Akz.: VIII ZR 78/05. Eine angemessene Zeit zur Überprüfung besteht insofern nach dem Bundesgerichtshof nicht für den Mieter. Vereinzelte Gericht haben diese jedoch den Mietern Überlegungsfrist von bis zu einem Monat zugebilligt.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Welche formellen Voraussetzungen muss eine Betriebskostenabrechnung erfüllen?

• Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, d.h. eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
• Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.
• Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Welche Belege muss ich dem Mieter mitschicken und/oder auf Anfrage vorlegen und wie?

• Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters Beleg direkt mit der Betriebskostenabrechnung zu übersenden.
• Dem Mieter ist jedoch Belegeinsicht in sämtliche Originalbelege, die der Abrechnung zu Grunde liegen zu gewähren, wenn dieser danach verlangt.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was muss ich als Vermieter tun, wenn der Mieter Belegeinsicht in die Belege verlangt?

• Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege zu, bei deren Überprüfung er sich fachkundiger Hilfe bedienen kann.
• Das Gesetz schreibt nicht vor, dass der Vermieter auf Terminanfragen reagieren muss, d.h. im Falle einer Untätigkeit des Vermieters und unterbliebenen Reaktion des Mieters, muss dieser tätig werden (str.)
• Die Belegeinsicht hat grundsätzlich beim Vermieter zu erfolgen.
• Der Vermieter muss dem Mieter die Originalbelege geordnet zur Einsicht vorlegen.
• Ein Anspruch auf Übersendung der Belege bzw. Kopien steht dem Mieter grundsätzlich nicht zu.
• Nur in Ausnahmefällen steht dem Mieter ein Anspruch auf Übersendung von Fotokopien nach Treu und Glauben, § 242 BGB, zu, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (bspw. bei großer Entfernung).
• Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Widerspruch einzulegen und konkrete Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorzutragen. Konkrete Einwendungen kann der Mieter jedoch nur erheben, wenn er zuvor Belegeinsicht genommen hat. Unterbleibt diese, dann ist der Mieter mit seinen Einwendungen, die eben Einsicht in die Belege voraussetzen, ausgeschlossen. Dies gilt nicht für die Einwendungen, die der Mieter auch ohne Belegeinsicht erheben kann.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was kann ich tun, wenn mir zusätzliche Nebenkosten vom Jobcenter nicht erstattet werden?

• Das Vertragsverhältnis besteht mit dem Mieter.
• Selbst für den Fall, dass der Mieter die Miete, sog. Kosten der Unterkunft, vom Jobcenter erhält, hat dies keinerlei Einfluss darauf, dass das Jobcenter an dem Mietverhältnis nicht beteiligt ist. Das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.
• Vielmehr kann der Vermieter sogar gar nicht gegenüber dem Jobcenter tätig werden, da der Mieter Inhaber des Anspruchs auf die Kosten der Unterkunft ist und dann selbst tätig werden muss.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Was sind die Folgen, wenn der Vermieter keine Einsicht in Belege ermöglicht?

• Sofern der Vermieter die Einsicht in die Belege verweigert – und nicht nur nicht reagiert – so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu an der Nachzahlungsforderung.
• Dem Mieter steht zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu
• Ein Rückzahlungsanspruch im laufenden Mietverhältnis auf bereits geleistete Vorauszahlungen besteht hingegen nicht.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Wer macht die Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel?

• Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 14.09.2000 klargestellt, dass:
• Bei bereits abgeschlossene Abrechnungsperioden ist der ehemalige Eigentümer verpflichtet, über die Betriebskostenabrechnung abzurechnen.
• Bei der laufenden Abrechnungsperiode trifft die Abrechnungspflicht den neuen Eigentümer

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Wie lange muss ich die Nebenkostenabrechnung aufbewahren? Wann sind Nebenkostenabrechnungen verjährt?

• Keine Starre Frist für die Aufbewahrung die Betriebskostenabrechnung
• Empfehlung kann nur anhand der Verjährungsfristen erfolgen. Die Nachzahlungsforderung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. So lange sollten sämtliche Belege und die Betriebskostenabrechnung selbst aufgehoben werden.
• Auch für den Fall, dass der Mieter die Abrechnung angreift, sollte die Betriebskostenabrechnung mindestens 3 Jahre aufbewahrt werden, wobei jedoch zu berücksichtigen ist, dass der Mieter fristgerecht und ordnungsgemäß Widerspruch eingelegt hat, damit dieser überhaupt Ansprüche geltend machen kann. Die Einwendungsfrist beträgt 12 Monate, § 556 Abs. 3, S.5 BGB.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Bin ich als Eigentümer haftbar, wenn die Nebenkostenabrechnung vom Verwalter nicht korrekt ist? Wer haftet, wenn die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt ist, da z.B. ein Versorgungsunternehmen fehlerhafte Abrechnung geliefert hat?

• Das Vertragsverhältnis mit Mieter und diesem gegenüber besteht auch die Abrechnungspflicht
• Sofern auf Grund Verschuldens eines Dritten die Abrechnung fehlerhaft ist, kommen gegebenenfalls Regressansprüche gegenüber einem Dritten in Betracht.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Wie gehe ich vor, wenn der Mieter die zusätzlichen Nebenkosten nicht begleicht?

• Sofern ein Mieter eine Nachzahlungsforderung (oder aber auch andere Zahlungsansprüche) nicht begleicht, so sollte erneut unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert werden und dann gerichtliche Schritte eingeleitet werden, d.h. ein Mahnverfahren oder aber Klageverfahren.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Kann ich einen Mieter kündigen, wenn er die Nachzahlung der Nebenkosten nicht vornimmt?

• Sofern der Mieter mit einem Betrag, der zwei Monatsmiete übersteigt im Verzug ist, sog. Zahlungsverzug, steht dem Vermieter gemäß § 543 Bas. 2, S. 1 Nr. 3 BGB ein fristloser Kündigungsgrund zu.
• Der Zahlungsrückstand, der hier gemeint ist, bezieht sich auf die Miete. Unter „Miete“ i.S.d. § 543 BGB ist die periodisch fällig werdende Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschalen gemeint sowie sonstiger Vorschüsse oder Umlagen; mithin regelmäßige Zahlungen des Mieters.
• Damit ist eine Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zwar keine periodisch fällig werdende Zahlung,
• das Landgericht Berlin hat jedoch entschieden, dass bei einem Mietrückstand, der deutlich mehr als zwei Monatsmiete erreicht sind und der Mietrückstand mehr als einen Monat nach Mitteilung und Mahnung, auch auf Grund dieser Nachzahlungsforderung gekündigt werden kann, da ein Verstoß gegen § 543 Abs. 1 BGB vorliegt.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Kann ich ausstehende Nebenkosten von der Kaution abziehen, wenn der Mieter nach Auszug nicht zahlt? Darf die Nebenkostenabrechnung mit der Kaution verrechnet werden?

• Der Vermieter kann eine bereits errechnete Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung mit der Kaution verrechnen.
• Überdies kann der Vermieter auch einen angemessenen Teil der Mietkaution zurückbehalten, wenn eine Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist, denn die Mietkaution sichert auch noch nicht fällig gewordene Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ich überhaupt mit dem Guthaben aus der Kaution aufrechnen kann?

• Beendetes Mietverhältnis
• Forderungen müssen sich unverjährt gegenüber gestanden haben
• Es bedarf einer Abrechnung über die Kaution

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.

Kann ich die Rückzahlung der Nebenkosten an den Mieter nach Auszug des Mieters für Beschädigungen am Mietobjekt einbehalten?

Die Aufrechnung von zwei sich gegenüberstehenden Forderung ist grundsätzlich möglich, wenn diese sich unverjährt gegenüber stehen und kein Aufrechnungsverbot besteht. Ein solches ist hier nicht ersichtlich.

Diese Antwort ist allgemeiner Natur und ersetzt nicht die rechtliche Beratung zu einem konkreten Fall.