Mie­ter kün­di­gen – kor­rekt und frist­ge­recht

Gekonnt kündigen heißt vor allem rechtswirksam kündigen. Greift die Kündigung nicht, hast du Zeit vergeudet und die Kündigungsfrist verschiebt sich nach hinten. Darum informiere dich hier über zulässige Kündigungsgründe für Vermieter:innen, die Bedingungen einer fristlosen Kündigung, formale Aspekte und Kündigungsfristen.

Das deutsche Mietrecht ist fast immer auf der Seite von Mieter:innen. Entsprechend gibt es für Vermieter:innen nur wenige Möglichkeiten, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

In Sonderfällen ist jedoch auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Sobald du erfolgreich gekündigt hast, müssen Mieter:innen zum genannten Termin ausziehen.

Die Möglichkeiten für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB sind folgende:

• Eigenbedarf
• Wirtschaftliche Verwertung

Für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses haben private Vermieter:innen vor allem die Option, den Eigenbedarf anzumelden.

Demnach kannst du kündigen, wenn du deine Immobilie aus nachvollziehbarem Grund  für dich selbst, für nahe Verwandte oder für Mitglieder deines Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigst. Dabei musst du stets die im Mietvertrag festgehaltenen Kündigungsfristen einhalten.

Die wirtschaftliche Verwertung ist ein weiterer triftiger Grund für die Kündigung, sofern durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird. Mehr dazu erfährst du in Abschnitt drei.

Als Vermieter:in kannst du die Reißleine ziehen, wenn das Mietverhältnis nicht mehr tragbar ist und die Pflichtverletzungen des:der Mieters:Mieterin gravierend ausfallen. Das Mittel der Wahl ist eine außerordentliche Kündigung, auch fristlose Kündigung genannt.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nach §§ 543 und 569 BGB nur möglich, wenn

• der:die Mieter:in mit der Zahlung der Miete länger als zwei Monate um Verzug ist.
• Der:die Mieter:in die Hausordnung wiederholt gestört oder die Mietsache vertragswidrig genutzt hat.

Nein, es gibt Mietverträge auf Lebenszeit, die auf die Lebensdauer von Mieter:innen festgelegt sind und sich nicht ordentlich kündigen lassen. Außerdem sind Zeitmietverträge normalerweise nicht kündbar, laufen aber nach der gesetzten Befristung automatisch ab. Beide Vertragsformen lassen sich nur außerordentlich kündigen.

Wenn du deinen Mieter:innen das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf kündigen willst, musst du dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter:innen vernachlässigen diesen Punkt, was dazu führen kann, dass Mieter:innen vor Gericht gehen und dort Recht bekommen.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf gelten unter anderem:

• Eine erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung.
• Die bislang vermietete Wohnung wird als Ersatzwohnung während einer mehrere Jahre andauernden Umbauphase des eigentlichen Wohnhauses benötigt.
• Die bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden.
• Die Mietwohnung ist barrierefrei und die:der Vermieter:in oder weitere Familienmitglieder benötigen den Wohnraum aufgrund einer Verletzung oder Behinderung..

Die Eigenbedarfskündigung muss formell richtig sein. Das bedeutet:

• Dass sie eine ausführliche Begründung des Eigenbedarfs einschließen muss.
• Die Schriftform ist zwingend erforderlich, eine postalische Versendung als Einschreiben oder persönliche Übergabe Empfangsquittung ist dringend notwendig.
• Die Kündigung ist an alle Mieter:innen zu adressieren, alle Miteigentümer:innen müssen unterschreiben.
• Mieter:innen müssen auf die Möglichkeit eines Widerspruchs hingewiesen werden.

Weiterführende Informationen erhältst du in unserem Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

Möchtest du ein vermietetes Haus abreißen oder neu bauen, steht dir zur Umsetzung deines Vorhabens in einigen Fällen eine Verwertungskündigung zur Verfügung. In § 573 Abs. 2 Nr. 3 gibt das Bürgerliche Gesetzbuch Eigentümer:innen das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird.

Das kann der Fall sein, wenn ein überwiegend leerstehendes Mehrfamilienhaus stark sanierungsbedürftig ist. Damit verursacht das bestehende Mietverhältnis einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil. Eine wirtschaftliche Verwertung wie Verkauf des Grundstücks als Abrissimmobilie oder an einen Investor ist auf diese Grundlage nicht möglich. Unter Umständen hast du als Vermieter:in ein Kündigungsrecht, um dein Recht auf wirtschaftliche Verwertung geltend zu machen.

Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich hier, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann nur dann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn du ein „berechtigtes Interesse“ darlegst. Hier solltest du nicht zu lapidar vorgehen, denn im Nachhinein lässt sich keine Kündigung mehr „verstärken“.

Ebenso wenig kannst du andere Gründe vorbringen, wenn der Mieter bereits einen Widerspruch nach der Sozialklausel (Härtefallgrund) vorgebracht hat. Ausnahmen gelten nur dann, wenn sich die neuen Gründe auch tatsächlich erst nach der frist- und formgerecht übermittelten Kündigung ergeben.

Die außerordentliche Kündigung ist immer dann möglich, wenn Mieter:innen ihre Pflichten verletzen. Dazu musst du laut § 569 Absatz 4 BGB ein schriftliches Kündigungsschreiben mit Angabe des genauen Grundes verfassen. Ebenfalls in diesem Paragrafen werden Gründe aufgeführt, die unter „Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ und unter „Abwägung der beiderseitigen Interessen“ ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zumutbar machen.

Die folgenden Gründe reichen für eine fristlose Kündigung der Mieter:innen durch die:den Vermieter:in:

• Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung: Sobald Mieter:innen mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug sind oder innerhalb von zwei Monaten einen Zahlungsverzug von mindestens einer Monatsmiete aufweisen, ist eine fristlose Kündigung erlaubt. Dies gilt auch für regelmäßig unpünktliche Zahlungen.
• Störung des Hausfriedens: Wenn Mieter:innen durch nächtliche Ruhestörungen, Beleidigungen, Bedrohungen, tätliche Angriffe oder üble Nachrede den Hausfrieden stören, dürfen Sie den Mietvertrag fristlos kündigen. Auch bei Verstößen gegen die Hausordnung sowie bei vorsätzlichen Sachbeschädigungen und kriminellen Handlungen ist dies erlaubt.
• Unerlaubte Untervermietung: Haben Sie wirksam vereinbart, dass eine Überlassung an Dritte (Untervermietung) nicht gestattet ist, dann werden Ihre Rechte hierdurch „in erheblichem Maße“ verletzt, sodass Sie notfalls die Reißleine ziehen können.
• Unerlaubte gewerbliche Nutzung: Wenn laut Mietvertrag keine gewerbliche Nutzung erlaubt ist, Ihre Mieter:innen aber nachweislich in der Wohnung gewerblich aktiv sind, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
• Vernachlässigung der Mietsache: Mieter:innen, die eine Brandgefahr darstellen, bei Frostgefahr nicht heizen, unerlaubte Änderungen an der Bausubstanz vornehmen oder diese gefährden, vernachlässigen Ihre Pflicht zur Pflege des Mietobjektes.

Es gibt zudem die Möglichkeiten, bestimmtes Verhalten zunächst mit einer Abmahnung zu ahnden. Bei Zahlungsverzögerungen, Verstößen gegen die Hausordnung, Störung des Hausfriedens, unerlaubter Untervermietung sowie unerlaubter Tierhaltung ist dies üblich.  Wenn die Mieter:innen die Abmahnung ignorieren und ihr Verhalten nicht ändern, darf ihnen fristlos gekündigt werden. Mehr zu Abmahnungen von Mieter:innen erfährst du in unserem Beitrag Abmahnung Mieter.

Begleichen Mieter:innen ihre Zahlungsrückstände von der Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, ist das außerordentliche Kündigungsschreiben der Wohnung unwirksam und sie dürfen in der Wohnung bleiben.

Diese sogenannte Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) gilt jedoch nicht, wenn die Mieter:innen diese in den vergangen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen haben oder die:der Vermieter:in zusätzlich zum außerordentlichen auch ein ordentliches Kündigungsschreiben der Wohnung eingereicht hat. Die ordentliche Kündigung lässt sich durch eine Schonfristzahlung nicht abwenden.

Beachte auch, dass Vermieter:innen bei einer fristlosen Kündigung häufig eine Schadensersatzforderung von den Mieter:innen oder auch einen rechtlichen Prozess erwarten sollten. Umso wichtiger ist es, dass du die Schriftform bei der Kündigung des Mietvertrags einhältst und eine präzise Begründung mit Beweismitteln vorlegen kannst.

Wenn sich im Konfliktfall herausstellt, dass die außerordentliche Kündigung wirksam ist, darfst du Schadensersatz von den Mieter:innen zurückfordern, um entstandene Kosten durch Mietausfälle, Renovierungsmaßnahmen oder in Anspruch genommenen Rechtsbeistand zu ersetzen. 

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Darüber hinaus muss das Schreiben gut verständlich und übersichtlich sein. Eine Vorlage für die Kündigung von Mietverträgen hilft dir dabei. 

Um sicherzugehen, dass das Kündigungsschreiben angekommen ist, kannst du die:den Mieter:in um eine Eingangsbestätigung bitten. Auch die Zustellung durch Bot:innen oder die persönliche Zustellung mit Zeug:innen sind sichere Methoden, um selbst bei einem Rechtsstreit nachzuweisen, dass du pünktlich und formal korrekt gekündigt hast. 

Die folgenden formalen Aspekte solltest du für das Kündigungsschreiben beachten: 

• Schriftliche Form (Brief) 
• Datum 
• Adresse aller betroffenen Mieter:innen 
• Adresse aller Vermieter:innen 
• Angaben zum Mietobjekt, zur Miete und zum Mietvertrag 
• Kündigungsgrund 
• Kündigungsfrist 
• Widerspruchsrecht und -frist 
• Lesbare Unterschrift aller Vermieter:innen mit erkennbarem Nachnamen
  

Die Kündigungsfristen für den Mietvertrag richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Laut BGB gelten die folgenden Fristen für die Wohnungskündigung durch Vermieter:innen:

• Drei Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht 
• Sechs Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren besteht 
• Neun Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis seit acht oder mehr Jahren besteht  

Dabei muss der:die Mieter:in der Wohnung das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag eines Monats erhalten, damit dieser Monat zur Kündigungsfrist zählt. Um auf der sicheren Seite zu sein, solltest du dafür den Samstag als Werktag ansehen. Denn wenn deine Kündigung erst am 4. Werktag im Briefkasten der:des Mieter:in liegt, hast du nicht rechtzeitig gekündigt. Dadurch verschiebt sich der Auszugstermin aufgrund der verpassten Kündigungsfrist um einen Monat.