Bun­des­fi­nanz­hof: Wirt­schaft­li­che Nut­zungs­dau­er reicht als Nach­weis aus

Steuerpflichtige können sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes jeder sachverständigen Methode bedienen, die geeignet erscheint, den erforderlichen Nachweis zu führen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil klargestellt.

Der BFH hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil zu strenge Anforderungen des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) an Nutzungsdauer-Gutachten kassiert und damit die Anforderungen an den Nachweis etwas gelockert.

Unter der Nutzungsdauer im gesetzlichen Sinne wird der Zeitraum verstanden, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Der § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein. Sie können sich mit dem typisierten festen AfA-Satz zufriedengeben oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. 

Die Nutzungsdauer lässt sich bestimmen durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Gegebenheiten, die eine Nutzungsdauer begrenzen können. Zunächst ist von der technischen Nutzungsdauer auszugehen, also dem technischen Verschleiß. Sofern aber die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen.

Im konkreten Fall ging es u.a. darum, wie der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer erbracht werden kann. Vorsorglich weist der BFH in seinem Urteil darauf hin, dass eine schlichte Bezugnahme des Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach ImmoWertV keine Darlegung bzw. keinen Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer darstelle.  

Vielmehr müsse für die Schätzung der Nutzungsdauer eine sachverständige Begutachtung erfolgen, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (z. B. durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen oder Modernisierungen) auseinandersetze und entsprechend berücksichtige. Das würde auch Nr. I.2 der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV belegen, wonach der Modernisierungsgrad des Wertermittlungsobjekts einer „sachverständigen Einschätzung“ zu unterziehen sei.

ImmoScout fühlt sich durch das Urteil in seiner bewährten Vorgehensweise bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von Immobilien bestärkt. Unsere Verfahren und Begründungen im Gutachten entsprechen weiterhin voll und ganz den aktuellen rechtlichen Anforderungen. 

Auch wenn bestimmte zu strenge Anforderungen kassiert wurden, verliert das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 nicht seine Gültigkeit. Weiterhin bestehen bleibt beispielsweise die BMF-Anforderung an die Qualifikation der Sachverständigen, die entweder im Sachgebiet der Immobilienbewertung öffentlich bestellt oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert sein müssen. 

(Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23)

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