Forderungen nach einer Abschaffung der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter:innen werden lauter. Aufgrund der Grundsteuerreform und höherer Hebesätze der Kommunen werden Immobilien-Eigentümer:innen ab 2025 deutlich stärker zur Kasse gebeten. Das wird die Wohnkosten weiter erhöhen.
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Die Grundsteuer zahlen Eigentümer:innen quartalsweise verteilt jedes Jahr. Vermieter:innen legen die Grundsteuer als direkte Kosten oder mit dem Umlageschlüssel Quadratmeter bei der jährlichen Nebenkostenanrechnung auf die Mieter:innen um. Der Kostenpunkt ist somit ein durchlaufender Posten, ohne direkte Auswirkung auf Cashflow und Rendite.
Trotzdem sollten die neuen Bescheide für das Jahr 2025 Vermieter:innen nicht einfach ignorieren. Es ist abzusehen, dass in 2025 die Grundsteuer erheblich ansteigt. Die Beträge sollen Medienberichten zur Folge teilweise bis zu zehnmal höher sein als im Vorjahr.
Noch höhere Kosten fürs Wohnen dürften viele Vermieter:innen nicht unbedingt erfreuen. Die Belastung der Mieter:innen ist durch die Energiekostenexplosion, deutlich gestiegene Nebenkosten sowie hohe Mieten bereits an seine Grenzen gelangt. Wird die Schraube durch teure Grundsteuerbescheide noch weiter angezogen, drohen vermehrt Widerspruchsverfahren bei der Nebenkostenabrechnung oder im schlimmsten Fall sogar Mietausfall.
Wichtig für Vermieter:innen ist es deshalb darauf zu achten, dass die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu reicht ein Hinweis auf § 2 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Betriebskostenverordnung sieht die Umlage der Grundsteuer ausdrücklich vor. Fehlt diese Vereinbarung können die Mieter:innen die Nebenkostenabrechnung anfechten.
Wichtig ist es auch, die Bescheide der Kommunen aufzubewahren. Die Mieter:innen haben bei Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ein Recht auf Belegeinsicht.
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Mit der teuren Grundsteuer in 2025 erhält eine seit vielen Jahren geführte Diskussion neues Feuer. Interessensvertreter:innen der Mieter:innen fordern schon seit langem ein Ende der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter:innen. Sogar Kanzler Olaf Scholz stellte in seiner Zeit als Finanzminister Überlegungen an, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter:innen abzuschaffen oder zumindest einzuschränken.
Die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter:innen wird erst im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2025 fällig sein. Das bedeutet, Vermieter:innen und Mieter:innen bleiben von den Konsequenzen zunächst verschont. Bei extrem hohen Bescheiden ist es allerdings ratsam, aktiv zu werden.
Vor allem bei großen Wohnungen können bei der Umlage der Grundsteuer hohe Beträge für die Mieter:innen fällig sein. Eine unterjährige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen ist nach wie vor gesetzlich nicht erlaubt. Wie schon bei der Energiekostenexplosion können Vermieter:innen aber eine individuelle Vereinbarung zu höheren Vorauszahlungen mit Mieter:innen treffen. Zumindest können Vermieter:innen ihre Mieter:innen über eine deutlich höhere Grundsteuer informieren, damit diese für Nachzahlungen Rücklagen bilden können.
Sind die Forderungen des Finanzamtes bei der Grundsteuer drastisch erhöht, können Vermieter:innen dagegen vorgehen. Mit einer niedrigen Grundsteuer entlasten Eigentümer:innen die Gesamtkosten für die Wohnung und schaffen sich damit Spielraum bei der Gestaltung der Mieten. Beim Verkauf gibt eine niedrige Grundsteuer einen zusätzlichen Anreiz - für selbst nutzende Erwerber, ebenso für Investoren.
Die Finanzämter berechnen die Grundsteuer mit dem „gemeinen Wert“ der Immobilie, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Gegen die von den Kommunen festgelegten Hebesätze können Eigentümer:innen keinen Einspruch einlegen. Die Wertermittlung durch das Finanzamt stimmt allerdings in vielen Fällen nicht mit dem realen Wert der Immobilie überein und ist deswegen anfechtbar.
Hat das Finanzamt den Wert der Immobilie mindestens 40 Prozent zu hoch angesetzt, können Eigentümer:innen gegen den Bescheid angehen. Das ist derzeit in zwölf Bundesländern möglich: In Baden-Württemberg sowie in allen weiteren Bundesländern, die die Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell errechnen:
- Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Schleswig- Holstein
- Mecklenburg- Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt
- Thüringen
Die Finanzämter stellen an den Nachweis eines niedrigeren Wertes der Immobilie bestimmte Bedingungen. Der Nachweis wird vom Finanzamt nur dann anerkannt, wenn dieser durch einen qualifizierten Gutachter erbracht wird. An das Gutachten stellen die Behörden besondere Anforderungen. Dazu gehört unter anderem die Einreichung eines Lageplans, ebenso Fotodokumentation sowie eine persönliche Besichtigung der Immobilie. Die Behörden prüfen die Unterlagen und behalten sich vor, dass Gutachten auch abzulehnen.
Einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie können Eigentümer:innen ebenso über den Kaufpreis nachweisen. Ausnahmen gibt es beim Erbbaurecht oder bei Gebäuden auf fremdem Grund, wo der Kaufpreis nicht die gesamte wirtschaftliche Einheit abdeckt. In Baden-Württemberg ist der Nachweis nur über ein Gutachten möglich.
Der Stichtag für die Wertermittlung der Immobilie ist der 1. Januar 2022. Der Stichtag gilt sowohl für den Nachweis durch ein Gutachten als auch für den Nachweis durch den Kaufpreis. Ein Jahr vor und ein Jahr nach diesem Stichtag muss das Grundstück unverändert sein.
Die sichere Möglichkeit zum Einspruch gegen überhöhte Grundsteuerbescheide bietet ein Gutachten. Eine Liste entsprechend zertifizierter Sachverständiger findest du hier. Tipp: Selektiere nach Deiner Stadt / Region!
FAQ: Was du als Vermieter:in zur neuen Grundsteuer wissen solltest
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Wie kann ich als Vermieter:In die Grundsteuer auf die Mieter:innen umlegen?
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Die Grundsteuer können Vermieter:innen bei der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen als direkte Kosten oder über den Umlageschlüssel Quadratmeter umlegen. Wichtig dabei ist, im Mietvertrag die Umlage der Nebenkosten mit Hinweis auf § 2 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu vereinbaren.
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Wie soll ich als Vermieter:in mit deutlich höheren Grundsteuerbescheiden umgehen?
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Bei deutlich erhöhten Grundsteuerbescheiden kannst du die Nebenkostenvorauszahlungen nach erfolgter Abrechnung anpassen. Unterjährig ist nach derzeitigem Stand der Gesetzgebung eine Anpassung nicht möglich. Die Bescheide der Gemeinde oder Stadt dienen dir als Nachweis beim Einspruch der Mieter:innnen gegen die Nebenkostenabrechnung.
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Kann ich gegen hohe Grundsteuerbescheide vorgehen?
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In elf Bundesländern, die nach dem sogenannten Bundesmodell die Grundsteuer berechnen sowie in Baden-Württemberg kannst du gegen die Grundsteuer Bescheide vorgehen. Dabei muss bei der Berechnung eine Abweichung des vom Finanzamt festlegten Wert von mindestens 40 Prozent vorliegen. Nachweisen kannst du den niedrigen Wert nur durch ein qualifiziertes Gutachten sowie den Kaufpreis.
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Wo erhalte ich Unterstützung, um gegen überhöhte Bescheide anzugehen?
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Für einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid musst du den Wert deiner Immobilie ermitteln. Wertermittlung ist eine komplexe Angelegenheit, die eine hohe Expertise erfordert. Deshalb benötigst du unbedingt Unterstützung von einem qualifizierten Gutachter.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 26. November 2024.
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