Unter welchen Bedingungen können Betriebskostenvorauszahlungen von Mieter:innen zurückverlangt werden? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall.
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Ein Mieter lebte seit März 2012 in einer Wohnung in Düsseldorf. Gemietet hatte er sein Zuhause von einem getrennt lebenden Ehepaar. Er zahlte monatlich 1.000 Euro Miete plus Betriebskosten in Höhe von 303,75 Euro. Auf eine Abrechnung der Betriebskosten wartete der Mieter vergeblich.
So zahlte er Monat für Monat bis Juli 2016. Im August 2016 überwies er nur noch die Betriebskosten und ab September 2016 stellte er komplett alle Zahlungen ein. Ende 2016 forderte der Mieter erstmals seine Vermieterin auf, die Betriebskosten abzurechnen. Auch das vergeblich.
Im November 2016 schließlich kündigte der Mann das Mietverhältnis zum 30. April 2017. Die Vermieterin forderte die Zahlung der Miete (einschließlich Betriebskosten) für September 2016 bis April 2017 vor Gericht ein. Darauf wollte sich der Mieter nicht einlassen, vielmehr war er der Ansicht, er könne die in den Jahren 2014 bis 2016 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern, da die Vermieterin pflichtwidrig keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt habe.
Der Fall durchlief die Instanzen bis zum höchsten Gericht. Der Bundesgerichtshof klärte nun, dass der Mieter nur die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern könne; keinesfalls aber die Zahlungen aus den Jahren 2014 und 2015.
Begründung: Rechnen Vermieter:innen nicht oder nicht fristgerecht ab, können Mieter:innen bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne dass sie zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen müssen. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter:innen die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs hinauszögern können und die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe.
Allerdings besteht das Rückforderungsrecht nur begrenzt; und zwar bei Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war.
Für davorliegende Abrechnungsperioden hätten Mieter:innen die Möglichkeit gehabt, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf ihre Vermieter:innen Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Das Rückforderungsrecht ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn Mieter:innen ihr Zurückbehaltungsrecht bereits teilweise ausgeübt haben.
Die Richter sehen Mieter:innen durch das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, sollten Vermieter:innen die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnen.
Im konkreten Fall kann der Mieter keine Vorauszahlungen für die Jahre 2014 und 2015 zurückfordern. Hier endeten die Abrechnungsfristen noch während des Mietverhältnisses mit Ablauf der Jahre 2015 bzw. 2016. Er kann nur die 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, weil die bis Ende 2017 laufende Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses im April 2017 noch nicht abgelaufen war.
(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 52/20)
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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 27. August 2021.
Fragen zu den Betriebskosten
- Unter welchen Bedingungen können Betriebskostenvorauszahlungen von Mieter:innen zurückverlangt werden? | BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 52/20
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Der Bundesgerichtshof klärte nun, dass der Mieter nur die im Jahr 2016 geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern könne; keinesfalls aber die Zahlungen aus den Jahren 2014 und 2015.
Begründung: Rechnen Vermieter:innen nicht oder nicht fristgerecht ab, können Mieter:innen bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen zurückverlangen, ohne dass sie zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen müssen. Damit soll verhindert werden, dass Vermieter:innen die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs hinauszögern können und die Abrechnungsfrist ohne praktische Bedeutung bliebe. Allerdings besteht das Rückforderungsrecht nur begrenzt; und zwar bei Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war.
Für davorliegende Abrechnungsperioden hätten Mieter:innen die Möglichkeit gehabt, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf ihre Vermieter:innen Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Das Rückforderungsrecht ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn Mieter:innen ihr Zurückbehaltungsrecht bereits teilweise ausgeübt haben.
Die Richter sehen Mieter:innen durch das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, sollten Vermieter:innen die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnen.
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