Streit um Miet­er­hö­hung nach Mo­der­ni­sie­rung

Der Mieter einer Wohnung in Stuttgart zweifelt nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen daran, dass seine Mieterhöhung rechtmäßig ist. Der Bundesgerichtshof legte die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung dar.

Nach überstandenen Modernisierungsmaßnahmen in Wohnung und Gebäude erhält der Mieter einer preisfreien Wohnung in Stuttgart ein Schreiben von seiner Vermieterin. Ihm wird mitgeteilt, um welchen Betrag sich seine künftig zu zahlende Grundmiete erhöht. Das Schreiben enthält eine Anlage, in der die Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung dargelegt wird. 

Es werden in überwiegend tabellarischer Form folgende Angaben aufgelistet:

• die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen, etwa die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken sowie die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus und 
• Maßnahmen, die allein die Wohnung des Klägers betreffen, wie Erneuerung der Fenster und der Eingangstür; 
• die hierauf entfallenden Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils abzuziehenden Instandhaltungskosten sowie der verbleibende Modernisierungskostenanteil; 
• bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen der anhand der Wohnfläche des Mieters – 71,70 m² – im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche – 452,60 m² – ermittelte auf den Mieter entfallende Modernisierungskostenanteil sowie  
• die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und der verlangte Betrag

Unterm Strich ergibt sich daraus eine monatliche Mieterhöhung von 179,25 Euro.

Da der Mieter bezweifelt, dass die Mieterhöhung angemessen und korrekt ausgewiesen sei, wählt er die gerichtliche Klärung. Die Richter:innen sowohl des Amts- als auch des Landgerichts stellen sich auf seine Seite. Erst die zugelassene Revision bringt eine Wende zugunsten der Vermieterin.

Die Karlsruher Richter:innen stellen klar, dass in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen seien. Es genüge, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Aus der Mieterhöhungserklärung müsse hervorgehen, in welchem Umfang infolge der durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Dazu sei es ausreichend, wenn die Vermieterin den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege. 

Diesen Anforderungen werde die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Die Erhöhungserklärung sei nicht in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Vermieterin, die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert habe.

Eine zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen sei nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich und verschaffe demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn. Der Mieter könne die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität überprüfen. Das gelte auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten, nicht umlagefähigen Instandsetzungsaufwand.

Zudem stehe dem Mieter – bei preisfreiem Wohnraum wie im vorliegenden Fall – zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben der Vermieterin ein umfassender Anspruch auf Auskunft und (Belege-) Einsicht zu. 

(BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22) 

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