Dritt­mit­tel bei Miet­er­hö­hung ver­ges­sen?

Verringern sich durch öffentliche oder private Zuschüsse die Kosten für eine Modernisierung, sollen auch Mietende etwas davon haben. Daher muss der Vermietende bei der Mieterhöhungserklärung über die erhaltenen Zuschüsse informieren. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

In Berlin-Wedding plante eine Vermieterin Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung sowie zur Erhöhung der Wohnqualität. In ihrer Ankündigung informierte sie über ihre Absicht, für diese Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen.

Nachdem die Modernisierung abgeschlossen war, erwartete die Vermieterin mehr Geld von Ihrem Mieter. Zu diesem Zweck legte sie ihrem Mieterhöhungsschreiben eine Anlage bei. Das Dokument enthielt  

• Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen wie sie im Ankündigungsschreiben vorgesehen waren, 

• detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den entsprechenden Kosten abzüglich des Instandhaltungsanteils sowie 

• eine Berechnung der Mieterhöhung.

Allerdings fehlte jegliche Information darüber, in welcher Höhe die Vermieterin – wie zuvor angekündigt – Mittel der KfW in Anspruch genommen hatte. Aus diesem Grund zahlte der Mieter den Erhöhungsbetrag von gut 80 Euro in der Folgezeit unter Vorbehalt. Denn er hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam.

Mit seiner Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Wedding verlangte er die Rückzahlung der wegen der Modernisierungsmaßnahmen zu viel gezahlten Miete. Darüber hinaus forderte er, dass der Vermieterin künftig aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf die Zahlung einer um 83,79 Euro erhöhten Miete zustehe. 

Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters. Das Landgericht Berlin wies die dagegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurück. Auch die Revision brachte keinen Erfolg. Der BGH stellte klar, dass die Mieterhöhung formell unwirksam sei und der Mieter daher keine erhöhte Miete schulde.

Damit Grund und Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung durch die Mietenden geprüft werden können, muss die Erhöhungserklärung Angaben zu den durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Kosten sowie eine Berechnung der Mieterhöhung enthalten. 

Aus § 559a BGB ergibt sich, dass Zuschüsse – die Vermietende in Anspruch genommen haben – anzurechnen sind und die Modernisierungsmieterhöhung sich entsprechend verringert. Daher muss die Erläuterung der Mieterhöhung auch Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln enthalten. Genau das ist der Knackpunkt, diese Angaben fehlten im vorliegenden Fall.

Da die Vermieterin in ihrem Ankündigungsschreiben ihre Absicht bekundet hatte, KfW-Mittel in Anspruch zu nehmen, muss sie im Schreiben zur Modernisierungsmieterhöhung darauf eingehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie die Mittel tatsächlich genutzt hat oder nicht. Fehlen die Angaben zu Drittmitteln, entspricht die Modernisierungsmieterhöhung nicht den formellen Anforderungen und ist daher unwirksam. So der Richterspruch aus Karlsruhe. 

(BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 416/21)