Wird bei einem bestehenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbart, können sich die Mieter:innen später nicht auf Regeln zur Mietpreisbremse berufen. Eine diesbezügliche Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.
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Die Mieter:innen lebten von April 2016 bis März 2020 in einer 78 Quadratmeter großen Wohnung im Berliner Wedding. Für die Wohnung griff seit 2015 die Berliner Mietpreisbremse. Bei Anmietung betrug die Nettokaltmiete 611 Euro (7,87 Euro pro Quadratmeter). Im Juli 2017 sollte die Miete auf 674 Euro (8,68 Euro pro Quadratmeter) angehoben werden. Im September 2017 stimmten die Mieter:innen dem Mieterhöhungsverlangen zu.
Doch im Dezember 2018 erfolgte plötzlich ein Sinneswandel. Die Mieter:innen traten ihre Rechte einem Unternehmen ab, das über eine Registrierung als Inkassodienstleister verfügt. Und dieses Unternehmen zog im Januar 2019 in den Kampf. Es rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, verlangte Auskunft über die Höhe der Vormiete sowie zu den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Schließlich forderte es die Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution und eine Herabsetzung der künftigen Miete auf den zulässigen Höchstbetrag.
Der Marsch durch die Instanzen begann; blieb allerdings ohne jeglichen Erfolg. Alle Richter:innen waren sich einig: Die Mietpreisbremse greift nur bei Mietbeginn. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse sind auf nachträgliche Mieterhöhungsvereinbarungen nicht anwendbar. Denn in einem bestehenden Mietverhältnis können die Mieter:innen – anders als beim Neuvertrag – die verlangte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und die Zustimmung verweigern, ohne fürchten zu müssen, dass sie ihre Wohnung verlieren.
Die Richter:innen führten darüber hinaus an, dass die Mieter:innen vor unzumutbaren Mieterhöhungsverlangen geschützt seien – einmal durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und durch den § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze). Selbst wenn sich Mieter:innen bei einem Mieterhöhungsverlangen zur Zustimmung gedrängt fühlen könnten, sei das nicht mit der Situation vor Vertragsschluss bei einem dringend bestehenden Wohnungsbedarf zu vergleichen.
(BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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