Dürfen Vermietende einen externen Dienstleister mit der regelmäßigen Kontrolle der Restmüllbehälter beauftragen und die Kosten auf die Mietenden umlegen? Ein Streit um die Betriebskostenabrechnung ging bis zum Bundesgerichtshof.
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Die Mieter:innen einer ehemals preisgebundenen Wohnung in Berlin-Spandau entdeckten Positionen auf ihrer Betriebskostenabrechnung, mit denen sie nicht einverstanden waren. So sollten sie für 2018 anteilig entsprechend ihrer Wohnfläche umgelegte Kosten für Rauchwarnmelder sowie für das sogenannte Behältermanagement bezahlen. Konkret hieß das für sie: ein Betrag von 13,66 Euro für die Anmietung, 8,02 Euro für die Wartung der Rauchwarnmelder sowie 12,09 Euro für Kontrolle und Nachsortieren der Restmüllbehälter.
Bereits im April 2016 hatte die Vermieterin schriftlich angekündigt, die Wohnung mit Rauchmeldern auszustatten. Damit reagierte sie auf die anstehenden Änderungen der öffentlich-rechtlichen Vorgaben, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Ferner teilte sie die Kosten für die Anmietung und für die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mit, die künftig voraussichtlich anfallen würden und im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach der Wohnfläche auf die Mietenden umgelegt werden sollen.
Nachdem der unliebsame Nachzahlungsbetrag vom Konto der Mieter:innen eingezogen wurde, widersprachen sie der Betriebskostenabrechnung fristgemäß. In der Folgezeit trafen sich die streitenden Parteien vor Gericht. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau ging es zum Landgericht Berlin. Hier erzielten die Mieter:innen einen Teilerfolg.
Die Vermieterin muss die anteiligen Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro nebst Zinsen zurückzahlen. Denn bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um “sonstige Betriebskosten”, sondern – genau wie bei den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
Die beiden anderen Kostenpositionen sollten weiterhin durch die Mieter:innen getragen werden. Davon befreien konnte sie auch die vom Berufungsgericht zugelassene Revision nicht. Vielmehr wurde höchstrichterlich festgestellt, dass die Betriebskostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß sei und keinesfalls rechtlicher Grundlagen entbehre.
So seien die Kosten eines externen Dienstleistenden für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter eines Mietobjekts auf Einhaltung der Vorgaben zur Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand im Wohnraummietverhältnis (gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV) auf den Mietenden umlegbare Betriebskosten.
Mit der Beauftragung eines externen Dienstleistenden für das Behältermanagement habe die Vermieterin nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Mieter:innen hätten vor Gericht nicht dargelegt, dass gleichwertige und der Vermieterin zumutbare Leistungen zum gewünschten Müllmanagement zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären.
Ebenso seien die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mietenden umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, die eine Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mietenden vorsieht.
(BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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