Immobilien einfach dem Verfall preisgeben, wenn die Sanierung für Eigentümergemeinschaften zu teuer wird? Das geht nicht, entschied der BGH kürzlich, konkret für ein Parkhaus in Augsburg. Das Urteil besitzt aber auch für Wohngebäude Relevanz.
Seit Jahren sorgte das verfallene Augsburger Parkhaus in der lokalen Presse für Schlagzeilen und beschäftigte darüber hinaus die Gerichte. Die elfstöckige Immobilie mit 550 Stellplätzen gehört mehreren Eigentümer:innen. Eine Partei – eine GmbH – will ihre drei Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten und daher sanieren, die andere Partei will abreißen. Es passierte weder das eine noch das andere. Das Gebäude verfiel immer mehr.
2013 schloss die Parkhausverwaltung den Elfgeschosser weitgehend mit dem Hinweis auf statische und brandschutztechnische Mängel. Dennoch entschied sich die Eigentümergemeinschaft gegen eine gemeinsame Sanierung. Die sanierungswillige GmbH mit ihren drei Etagen wurde einfach überstimmt. Auf eigene Kosten sanieren, das wollte sie nicht und zog daher vor Gericht.
Bei den bayerischen Richter:innen fanden die Vertreter:innen der GmbH keine Unterstützung. Sie waren der Ansicht, dass laut Ausnahmeklausel § 22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG) die Sanierungspflicht entfalle, wenn ein Gebäude „zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört“ sei. Die Ursache der Baufälligkeit spiele dabei keine Rolle. Das traf im konkreten Fall zu. Denn im sanierten Zustand wäre das Parkhaus rund 3,6 Millionen Euro wert. Die Sanierungskosten würden sich aber auf rund 4,9 Millionen Euro belaufen.
Jetzt haben die höchsten Richter gesprochen. Der BGH stellte klar, dass Immobilienbesitzer auch dann zur Sanierung ihres Besitzes verpflichtet seien, wenn das teurer ist als der eigentliche Wert der Immobilie. Selbst wenn einzelne Eigentümer:innen mit der Sanierung wirtschaftlich überfordert wären, dürfe nicht darauf verzichtet werden.
Paragraf 22 WEG räume zwar Ausnahmen ein, doch die gelten nur, wenn die Immobilie durch Brand, Überflutung oder eine Explosion zerstört worden sei. Davon könne beim Augsburger Parkhaus nicht die Rede sein. Die zuständige Richterin betonte gleichzeitig, dass ihre Rechtsprechung auch für heruntergekommene Immobilien gelte, in denen sich Wohnungen befinden.
Damit schloss der BGH eine Gesetzeslücke, deren Auswirkungen künftig auch Wohnungseigentümer:innen zu spüren bekommen könnten, die einen Sanierungsstau auf die leichte Schulter nehmen. Ihre vermeintliche Idee, eines Tages unter Berufung auf die § 22 WEG das gesamte Haus gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer:innen abreißen zu können, ist ausgeträumt.
(BGH-Urteil vom 15. Oktober 2021 - V ZR 225/20)
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