Fehler, die vor über 30 Jahren bei einer Badsanierung gemacht wurden, können die Mieter:innen immer noch teuer zu stehen kommen. Der vorliegende Rechtsstreit zeigt, dass die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren nicht in jedem Fall greift.
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Schlamperei – oder freundlicher ausgedrückt Nachlässigkeit – rächt sich, auch wenn es über 30 Jahre dauern kann. Die Mieter:innen einer Wohnung in Berlin hatten im Jahr 1984 das Badezimmer saniert, zumindest war das der Plan. Doch bei der Verlegung der Bodenfliesen und des Bodenabflusses wurden die erforderlichen Dichtungen nicht eingebaut. Die Arbeiten waren also nicht fachgerecht ausgeführt. Lange Zeit blieb das unentdeckt.
Das Versäumnis brachte sich erst 2016 schlagartig in Erinnerung. Es war der Zeitpunkt gekommen, an dem sich ein Schwall Wasser durch den Badezimmerboden in die darunter liegende Wohnung ergoss. Dort waren mehrere Deckenbalken marode geworden, weil über die Jahre von oben Feuchtigkeit in die Decke eingedrungen war.
2017 klagte die Vermieterin gegen die Mieter:innen und forderte Schadensersatz von rund 37.000 Euro. Da die Mieterin auf einen Rollstuhl angewiesen war, hatte sie in den vergangenen 20 Jahren regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht. Mit der Zeit drang immer mehr Feuchtigkeit durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden.
Die Mieter:innen pochten auf § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB und meinten, die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren sei längst abgelaufen. Unterstützt in ihrer Ansicht wurden sie durch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg sowie das Landgericht Berlin.
Doch der Bundesgerichtshof (BGH) bringt eine mietrechtliche Sonderregelung – § 548 Abs. 1 BGB – ins Spiel und hebt das Urteil des Landgerichts auf. Nach dieser Sonderregelung verjähren die Ersatzansprüche der Vermieterin wegen einer Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, und zwar unabhängig von der Entstehung des Anspruchs. Die Verjährung selbst beginnt aber erst mit dem Zeitpunkt, in dem die Vermieterin die Mietsache zurückerhält.
Das Mietverhältnis zwischen den streitenden Parteien besteht nach wie vor, daher kann die Verjährung noch nicht begonnen haben. Nun muss sich das Landgericht noch einmal mit dem Fall befassen und dabei auch prüfen, ob die Vermieterin vorrangig die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen hat.
(BGH, Urteil v. 31.8.2022, VIII ZR 132/20)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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