Seit der WEG-Reform schützt der Verwaltervertrag einzelne Eigentümer:innen nicht mehr. Sie können bei Pflichtverletzungen durch Verwalter:innen nur von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.
Im Freistaat Sachsen klagte ein Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegen die Verwalterin. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschafts- und Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der GdWE im November 2022 die von einem Schadensregulierer berechnete Zeitwertentschädigung.
Der Wohnungseigentümer – von Beruf Rechtsanwalt – forderte die Verwalterin unter Fristsetzung auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Vergeblich. Erst als er erneut zur Zahlung aufgefordert und zugleich erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten, erhielt er sein Geld.
Doch seine auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen gerichtete Klage blieb sowohl beim Amtsgericht Chemnitz als auch beim Landgericht Dresden ohne Erfolg.
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Der Wohnungseigentümer verfolgte dennoch sein Ziel weiter. Doch auch die vom Landgericht zugelassene Revision blieb erfolglos. Dem Eigentümer stehen wegen einer möglicherweise verspäteten Auszahlung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt Ersatzansprüche gegen die Verwalterin zu.
Der Grund: Zwischen dem Eigentümer und der Verwalterin bestand kein Schuldverhältnis. Denn die Vertragsparteien des Verwaltervertrages sind die Gemeinschaft und die Verwalterin, nicht der einzelne Eigentümer. Seit Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 obliegt die Verwaltung (auch) im Innenverhältnis – gemäß § 18 Abs. 1 WEG – ausschließlich der GdWE.
Die Gemeinschaft erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe. Internes Organ für die Ausführung ist die Verwalterin.
Verwaltervertrag hat keine drittschützende Wirkung mehr zugunsten einzelner Eigentümer:innen
Der Verwaltervertrag bewirkt seit der WEG-Reform keine drittschützende Wirkung mehr zugunsten einzelner Wohnungseigentümer:innen. Denn deren Interessen sind bereits durch einen eigenen, dem vertraglichen Haftungsanspruch gleichwertigen Anspruch gegen die GdWE abgedeckt.
Vor der Reform war die GdWE lediglich ein Mittel, die Verwaltung nach außen durchzusetzen. Das führte dazu, dass sowohl Verwalter:innen als auch sonstige Dritte (Handwerker, Architekten usw.) mit der GdWE vertraglich verbunden waren. Für Schäden, die diese Personen im Zusammenhang mit der Verwaltung verursachten, haftete die GdWE den einzelnen Wohnungseigentümer:innen aber nicht. Es bestand daher ein Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümer:innen; also wurde dem Verwaltervertrag drittschützende Wirkung zugesprochen.
Seit der WEG-Reform ist nun die GdWE Schuldnerin des Anspruchs einzelner Wohnungseigentümer:innen auf ordnungsmäßige Verwaltung. Verletzt die Gemeinschaft schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, begründet das einen eigenen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer:innen gegen die GdWE.
Fordern einzelne Wohnungseigentümer:innen von der GdWE Schadensersatz, wird ein Regress der Gemeinschaft bei der Verwalterin angezeigt sein. Solch ein Vorgehen wird in der Regel den Interessen sämtlicher, den Schadensersatzanspruch anteilig finanzierender Wohnungseigentümer:innen sowie dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Wohnungseigentümer steht kein Schadensersatzanspruch gegen Verwalterin zu
Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem klagenden Wohnungseigentümer gegen die Verwalterin kein Schadensersatzanspruch zu. Zwar habe ein fälliger Anspruch des Eigentümers gegen die GdWE auf Auskehrung der auf sein Sondereigentum entfallenden Versicherungsleistung bestanden, dessen Erfüllung unberechtigt verweigert worden sei.
Daraus folge aber kein Anspruch des Eigentümers gegen die Verwalterin, da der zwischen der GdWE und ihr geschlossene Verwaltervertrag nach der geltenden Rechtslage keine Schutzwirkung mehr zugunsten einzelner Wohnungseigentümer:innen entfalte.
(BGH-Urteil vom 5.7.2024, V ZR 34/24)
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