2021 kommen einige gesetzliche Änderungen, die Sie als Vermieter:in betreffen. Zusätzlich werden sich für Sie bereits bestehende Vorschriften und Regeln ändern, wie zum Beispiel die Vorgaben für den Energieausweis oder steuerliche Vergünstigungen.
Seit dem 1. November 2020 gibt es eine einzige, einheitliche Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Altbauten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst Vorgängergesetze wie Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Mit dem neuen Gesetz gibt es auch einige Änderungen beim Energieausweis. Sie betreffen den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Energieverbrauch beruht und gelten nach einer Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2021 für alle Bestandsgebäude. Nach den neuen Bestimmungen sind die Hauseigentümer:innen dafür verantwortlich, dass die Daten, die sie dem Aussteller zur Verfügung stellt, richtig sind. Neben der reinen Datenauswertung ist künftig auch eine Begehung oder Fotoanalyse für die Ausstellung des Ausweises gefordert. Für Sie als Hauseigentümer:in und Vermieter:in bedeutet dies zwar Mehraufwand, aber Sie erhalten möglicherweise auch präzisere Modernisierungsempfehlungen.
Im September 2020 haben Bundesjustiz- und -innenministerium einen gemeinsamen Entwurf für eine Reform des Mietspiegels vorgelegt. Es ist vorgesehen, dass sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen verpflichtet werden, Auskünfte zur Datenerhebung für die Mietspiegel zu erteilen. Verstöße können dann auch mit einem Bußgeld geahndet werden. Der Entwurf sieht weiterhin vor, dass qualifizierte Mietspiegel spätestens alle fünf Jahre anstatt bisher nach vier Jahren neu erstellt werden. Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts ist vom Bundeskabinett im Dezember 2020 beschlossen worden. Die Mietspiegelverordnung bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates.
Sie wollen 2021 Ihre Wohnung verkaufen? Dann sollten Sie sich möglicherweise beeilen, bevor das Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft tritt. Die umstrittene Novelle des Baugesetzbuches sieht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bis Ende 2025 vor. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 18.12.2020 zu dem Entwurf Stellung genommen und unter anderem eine bis 2025 befristete Umwandlungsbremse befürwortet.
Mit der Einführung der CO2-Bepreisung ab 2021 von zunächst 25 Euro pro Tonne werden allgemein die Heizkosten steigen. Mit dem Argument, dass Mieter:innen auf diese Kosten nur bedingt Einfluss nehmen können, haben die SPD-geführten Ministerien eine Beteiligung der Vermieter:innen von mindestens 50 Prozent ins Gespräch gebracht. Eine solche begrenzte Umlage wäre nach dem Klimaschutzprogramm der Bundesregierung möglich. Darüber entschieden ist jedoch noch nicht.
Seit August 2019 können Privatleute, die in eine neu gebaute Wohnung investieren und diese für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermieten, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen. Die Regelung gilt noch bis zum 31.12.2021. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnung tatsächlich im Jahr der Fertigstellung erworben wird. Wenn Sie nach dem Jahreswechsel eine Wohnung erwerben, die schon 2020 fertig wurde, gilt sie im Sinne des Gesetzes nicht mehr als neu. Wird die Wohnung dagegen beispielsweise im Januar 2021 fertig, kommt die Abschreibung auch noch beim Kauf im Herbst des Jahres in Frage. Dabei gilt der Übergangstermin im Notarvertrag.
Ab dem 1.1.2021 gilt nun auch in Berlin und Brandenburg eine Rauchwarnmelderpflicht für Bestandsgebäude. Wer vermietet, ist für die Installation verantwortlich. In Brandenburg gilt dies auch für die Wartung. Nach diesen Änderungen gilt die Plicht für Rauchmeldegeräte im Hausbestand nun für alle Bundesländer außer Sachsen.
- Verwalter:innen dürfen mehr
- die Eigentümerversammlung soll vereinfacht werden
- flexibler Verwaltungsbeirat
- mehr Sondereigentum
- schnellere Beschlussfähigkeit
- zu allen Änderungen im Detail
Zwischen April und Juni 2020 durften Mieter:innen, die aufgrund der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten waren, ihre Mietzahlungen aussetzen. Fehlende Monatsmieten müssen bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden. Sind seit Juli Mietrückstände entstanden, ist dagegen eine Kündigung des Mietvertrags wieder möglich. Ob es aufgrund der aktuellen Corona-Beschränkungen im neuen Jahr noch einmal zu Sonderregelungen im Bereich des Mietrechts kommt, ist derzeit nicht absehbar.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. Dezember 2020.
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