EU-Sanierungspflicht trifft auch Mie­ter:in­nen

Neue Heizung, Dämmung, dreifach verglaste Fenster… Laut EU sollen Wohngebäude energieeffizienter werden, um kostbare Ressourcen einzusparen. Das kann teuer werden, doch auch für Mieter:innen?  

Nicht nur auf den Geldbeutel von Eigentümer:innen, sondern auch auf den der Mieter:innen könnte sich die geplante Sanierungspflicht auswirken, für die sich das EU-Parlament ausgesprochen hat. So sollen die Mindeststandards für Gebäude europaweit angehoben werden. Geplant ist, dass alle Wohngebäude im Jahr 2030 die "Energieeffizienzklasse E" erreichen; bis 2033 sogar der "Klasse D" entsprechen. Die EU will dafür eigene Effizienzklassen einführen von A für sehr gut bis G für schlecht. 

Die Sanierungskosten müssen Vermieter:innen nicht allein tragen. Investieren sie in die Modernisierung ihrer Immobilie, können sie sich einen Teil der Kosten über die Miete zurückholen. So dürfen Vermieter:innen die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Allerdings darf die Miete dabei innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro je Quadratmeter steigen. 

In der Regel müssen Mieter:innen eine Modernisierung dulden, wenn deren Maßnahmen dazu beitragen, dass die Mietwohnung aufgewertet wird. Für den Bereich Energie bedeutet das u. a. den Einbau einer effizienteren Heizung oder den Austausch älterer durch mehrfach verglaste Fenster. Doch die Kosten sind nicht per se umlagefähig.

So muss eine Wärmepumpe beispielsweise einen Wirkungsgrad von 2,5 erreichen; also 2,5-mal so viel Energie zur Verfügung stellen, wie sie verbraucht. Schafft sie das nicht, darf nur die Hälfte der Investitionskosten anteilig umlegt werden. Einschränkungen soll es auch bei der Gasheizung geben. Wird eine neue Heizung auf Basis von Biomethan eingebaut, dürfen die Betriebskosten nur in Höhe des Grundversorgertarifs Gas weitergegeben werden.  

Wer eine Modernisierung plant, muss die Sanierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn seinen Mieter:innen mitteilen. In einem Schreiben, auch per E-Mail möglich, teilt der Vermietende mit,  

• um welche Art von Maßnahmen es sich handelt, 
  
• wie lange die Baumaßnahmen dauern werden, 
  
• um welchen Betrag sich dadurch die Miete erhöht und 
  
• was sich voraussichtlich bei den Betriebskosten ändert.  

Zum Thema: BGH-Urteil: Was muss im Mieterhöhungsverlangen stehen?

Wer eine Modernisierung plant, sollte auch einen Blick in die Mietverträge werfen. Da bei einem Staffelmietvertrag bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wurde, wie hoch die Miete für einen bestimmten Zeitabschnitt sein wird, ist hier eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen. Und auch bei Indexmietverträgen kann eine Modernisierungsumlage nur dann erhoben werden, wenn der Gesetzgebende die Wohnungseigentümer:innen zu Investitionen verpflichtet hat. 

Mieter:innen, die höhere Mieten infolge der Modernisierung nicht verkraften können, haben die Möglichkeit, einen finanziellen Härtefalleinwand geltend zu machen. Haben sie damit Erfolg, können Vermieter:innen Mieterhöhungen nicht in vollem Umfang, möglicherweise auch gar nicht realisieren. Damit vollzieht der Gesetzgebende einen Drahtseilakt. Auf der einen Seite will er dafür sorgen, dass Immobilien modernisiert werden können, auf der anderen Seite sollen aber die Mietenden nicht ihre Wohnung verlieren. 

Die EU will dafür sorgen, dass für ärmere und ältere Eigentümer:innen Ausnahmen gelten. Wer sich die Sanierung aus der eigenen Tasche nicht leisten kann, könnte sogar bis zu 100 Prozent Förderleistung bekommen. 

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