Mie­te zu hoch nach Mo­der­ni­sie­rung

In Berlin Wedding forderten Mietende die Rückzahlung überzahlter Miete. Nach Modernisierungsmaßnahmen hatte die Vermieterin mit ihrer Forderung die zulässige Miete laut Mietpreisbremse überschritten. 

Mietende in Berlin-Wedding wehrten sich vor dem Amtsgericht gegen zu hohe Mietzahlungen. Sie verlangten die Rückzahlung bereits überzahlter Miete für den Zeitraum Oktober 2020 bis einschließlich Januar 2023. 

Das Gericht verurteilte die Vermieterin zur Zahlung von 10.420,48 Euro und stellte fest, dass die monatliche Nettokaltmiete nicht höher als 425,60 Euro sein darf. Anderenfalls würde sie die höchstzulässige Miete nach der Mietpreisbremse überschreiten.

Gegen das Urteil ging die Vermieterin in Berufung. Sie war der Ansicht, dass sich die Amtsrichter:innen nicht hinreichend mit dem auseinandergesetzt haben, was sie vor Gericht vorgetragen habe, zumal es sich hier um einen Ausnahmefall der umfassenden Modernisierung handele. Sie habe Lichtbilder von der Fassade vor und nach der Modernisierung vorgelegt, sich zum Zustand der Wohnung selbst geäußert, dazu ebenfalls Fotos gezeigt, und Rechnungen für die durchgeführten Arbeiten vorgelegt. 

Der Zustand der Wohnung sowie die getätigten Investitionen seien hinreichend dargelegt, um eine umfassende Modernisierung der Wohnung anzunehmen. Eine Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten wäre jederzeit möglich gewesen.

Doch die Berufung brachte keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin II sah in dem Urteil des Amtsgerichts keinerlei Rechtsfehler. Denn eine Modernisierung von Wohnraum gilt als umfassend, wenn sie in ihrem Umfang mit einem Neubau gleichgestellt werden könne.

Das wäre der Fall, wenn die Modernisierung einerseits in Bezug auf die Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits zu einem qualitativen Zustand der Wohnung führt, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Konkret bedeutet das: Ein – im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB – zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands (ohne Grundstücksanteil) erreicht.

Dabei dürfen in die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands nur Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen zählen nicht.

Wenn bei Modernisierungsmaßnahmen auch Erhaltungsmaßnahmen miterledigt werden, ist bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug von entstandenen Kosten vorzunehmen, die eine sogenannte modernisierende Instandsetzung beinhalten.  

Sollen die qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen geprüft werden, ist es entscheidend, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren wesentlichen Bereichen – insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften – derart verbessert wurde, dass sich eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigen lässt.

Die Vermieterin hatte Modernisierungskosten von insgesamt 45.607,65 Euro behauptet, sich dabei aber nur auf Fotos und Rechnungen berufen. Ebenso ist ein wesentlicher Bauaufwand durch Überschreitung der Grenze von einem Drittel des Neubauaufwands nicht festzustellen. Denn es handelt sich nicht um einen Neubau und ein Abzug für Instandsetzungskosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB wäre zu prüfen.

Das ist aber nicht möglich, weil die Vermieterin keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht hat. Aus den vorliegenden Lichtbildern konnte weder die Art noch das Baualter oder der Abnutzungsgrad der betroffenen Bauteile und Einrichtungen festgestellt werden.

Daher hat die Vermieterin – so das LG Berlin – mit ihrer Vereinbarung einer Miete, die die höchst zulässige Miete laut Mietpreisbremse übersteigt, vorvertragliche Pflichten gegenüber den Mietenden verletzt.

(LG Berlin II, Urteil vom 28. Juni 2024 - 65 S 198/23)