Ein Sonderkündigungsrecht von Vermietern, wie es viele Jahre teils von niedrigeren Instanzen angenommen wurde, gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof urteilte 2010, dass das gemeinhin nach § 573 a BGB geltende Sonderkündigungsrecht nicht anwendbar sei, wenn es sich bei der Immobilie um ein „umgewidmetes“ Dreifamilienhaus handelt.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst eine Wohnung selbst bewohnt, die anderen beiden waren vermietet. Nach Auszug einer Mietpartei übernahm er die freigewordene Wohnung selbst und kündigte im späteren Verlauf dem verbliebenen Mieter. Er ging davon aus, dass das Sonderkündigungsrecht gelte, da in dem Wohnhaus insgesamt zwei Wohnungen seien, wovon eines vermietet und die andere von ihm selbst bewohnt werde. Die erleichterte Kündigung des Vermieters eines ausgebauten Dreifamilienhauses wurde gestrichen.
Erleichterte Kündigungen sind nur noch für Vermieter von Zweifamilienhäusern möglich (§ 573 a Abs. 1 BGB neu). Der BGH machte deutlich, dass sich allein aufgrund der Nutzung der freigewordenen Wohnung kein Grund ergeben hat, plötzlich von einem Zweifamilienhaus zu sprechen. Wegen der Übergangsvorschriften können Sie sich aber noch bis einschließlich 31.8.2014 auf die alte Rechtslage berufen.
In der Urteilsbegründung wurde deutlich, weshalb das Sonderkündigungsrecht nicht wahrgenommen werden konnte. Ob die Voraussetzungen nach § 573 a Abs. 1 BGB vorliegen, kommt zunächst auf die „Verkehrsanschauung“ an. Wohnung definierte man dabei als einen „selbständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich“, der zu einer „eigenständigen Haushaltsführung“ ermögliche. Das Gerichte bejahte diesen Umstand, wenn auch die Souterrainwohnung, klein und aus Vermietersicht nicht unbedingt attraktiv, als abgeschlossene Einliegerwohnung bewertet werden kann.
Wollte man als Vermieter jetzt noch die rettende Lösung, hätte dies einen enormen Kraftakt bedeutet. Gleichzeitig wäre nicht klar gewesen, ob das ganze zum Erfolg führen würde. Ein Umbau kam aber auch deshalb schon nicht in Frage, weil der Mieter darauf vertraute, dass das in Anspruch genommene Sonderkündigungsrecht nicht gelte. Der Bundesgerichtshof hatte darüber aber nicht zu entscheiden, sodass hierüber nur spekuliert werden kann. Klar ist die Gesetzeslage jedoch, wie oben beschrieben, bei klassischen Zweifamilienhäusern.
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