Kündigungsverzicht ist vier Jah­re mög­lich

Vermieter können mit Mietern einen Kündigungsverzicht von maximal vier Jahren vereinbaren. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof ausgehend von einem Fall mit Beschränkung des Kündigungsrechts im Formularmietvertrag. Vorausgegangen waren dem Ganzen die in vielen Mietverträgen formulierten Bestimmungen, wonach zum Teil beide Seiten auf das ihnen gesetzlich zustehende Kündigungsrecht verzichten. Die Rechtslage ist aufgrund vieler Urteile in niedrigen Instanzen unklar. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine Höchstgrenze definiert.

Der Mieter hatte im Oktober 2001 eine Wohnung in Braunschweig gemietet. Das Kündigungsrecht hatte er mit dem Vermieter in einem Formularvertrag für fünf Jahre ausgeschlossen. Doch der Mieter bezog die Wohnung nie, sondern kündigte bereits am 2. November 2001 wieder. Nach dem gesetzlichen Kündigungsrecht beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Deshalb übergab der Mieter am 31. Januar 2002 die Wohnungsschlüssel und verlangte seine Kaution zurück.
Der Vermieter bestand dagegen darauf, den Fünfjahres-Ausschluss der Kündigungsfrist einzuhalten. Er verlangte die Miete bis zum Zeitpunkt der Neuvermietung im März 2002.

Der BGH entschied, dass die fünfjährige Frist den Mieter unangemessen benachteiligte und unwirksam war. Damit galt die dreimonatige Kündigungsfrist, und der Mieter musste ab Februar keine Miete mehr bezahlen. Moniert wurde insbesondere, dass der formularmäßig gesetzte Kündigungsausschluss bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverträgen nicht die zeitlichen Rahmen präzise formuliert. Maßgeblich ist stets der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht jedoch der Zeitpunkt der Überlassung oder des tatsächlichen Vertragsbeginns. Des Weiteren wurde die Frist in dem Maße begrenzt, dass in jedem Fall der Zeitpunkt gilt, zu welchem der Mieter erstmals aus dem Vertrag aussteigen kann. Bei einer Kündigungsfrist, gegebenenfalls um drei Karenztage verkürzt (vgl. § 573c, Abs. 1 BGB), muss also drei Monate der Ablauf der jeweiligen Vierjahresfrist eingehalten werden.

Die Richter beurteilten aber eine Kündigungssperre von maximal vier Jahren als zulässig. Diese Frist gilt auch für vereinbarte Staffelmietverträge. Damit wurde diese Zeitgrenze nun auf den Ausschluss des Kündigungsrechts bei anderen Mietverträgen übertragen. Besonderheiten gibt es in solchen Fällen, in denen der Mietvertrag im Laufe des Monats geschlossen wurde, da hierdurch der vorgenannte Paragraph berührt wird. Demnach wäre eine Kündigung nur zum Monatsende wirksam. Als Vermieter kann deshalb nicht die volle Vierjahresfrist ausgeschöpft werden. Um die Wirksamkeit nicht zu beschränken, empfiehlt es sich die Kündigungsfrist so zu formulieren, dass sie bis zum Monatsablauf des dem Fristende vorausgehenden Monats ergangen sein muss.

Eine gewichtige Ausnahme betrifft vor allem Vermieter von Wohnraum in Universitäts- und Hochschulstädten, die sich auf Studenten fokussiert haben. Der Grundsatz wird in dem Sinne ausgehebelt, da ein Student schon dann unberechtigt benachteiligt würde, weil sein gesteigertes Mobilitätsinteresse beschränkt wird (BGH, Urteil vom 15.7.2009 - VIII ZR 307/08).

Mieter und Vermieter können jetzt vereinbaren, die Kündigung im Formularmietvertrag für vier Jahre auszuschließen. Kündigt dann der Mieter vor Ablauf dieser Frist, muss er bis zur Neuvermietung der Wohnung weiter Miete zahlen. Gegebenenfalls könnte er einen Nachmieter stellen, worauf sich der Vermieter aber nicht einlassen muss. Obwohl also die gesetzliche Kündigungsfrist nach der Mietrechtsreform 2001 immer drei Monate für den Mieter beträgt, kann weiter auf das gegenseitige Kündigungsrecht verzichtet werden. (BGH VIII ZR 27/04)

Als Vermieter muss darauf geachtet werden, dass mit dem formularmäßigen Kündigungsausschluss einhergehend präzise definiert wird, wann die Beendigung des Vertragsverhältnisses erstmals nach Ablauf der Vierjahresfrist möglich wird. Auch wurde in einem früheren Fall (BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 30/08) geurteilt, dass ein außerhalb der Staffelmietvereinbarung nur für den Mieter geltender Kündigungsverzicht unwirksam ist, da dies eine unangemessene Benachteiligung darstelle.