Vermieterpfandrecht: Wann Ver­mie­ter pfän­den dür­fen

Kommt eine Mietpartei ihren mietvertraglichen Zahlungspflichten nicht nach, darf der:die Vermieter:in das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB anwenden. Grundvoraussetzung für dessen Anwendung sind offene Forderungen aus dem Mietverhältnis. Welche Gegenstände von Mieter:innen gepfändet werden dürfen und welche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, liest du in diesem Beitrag.

Das Vermieterpfandrecht gilt für Gewerbe- wie auch Wohnraummietverhältnisse und erlaubt es Vermieter:innen bestimmte Gegenstände aus dem Eigentum einer säumigen Mietpartei zu pfänden (§ 562 BGB). Dieses Pfandrecht kann also im Falle offener Forderungen angewendet werden. In der Praxis resultieren diese offenen Forderungen häufig aus:

• ausbleibende Mietzahlungen
  
• Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung
• Schadensersatzansprüche (z.B. durch die Beschädigung der Mietsache)

Das Vermieterpfandrecht bezieht sich dabei auf bewegliche Gegenstände, die in der Mietsache eingebracht sind und sich im Eigentum oder Miteigentum der jeweiligen Mietpartei befinden. Dazu zählen beispielsweise das Einrichtungsinventar, Möbel und dergleichen.

Vermieter:innen können nicht einfach willkürlich Sachen der Mietenden einbehalten, wenn diese noch Miete schulden. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit das Vermieterpfandrecht angewendet werden kann:

• Sachen, die ein Vermieter:innen pfänden können, müssen beweglich sein und sich in der Mietsache befinden.
• Gemietete, geleaste oder sonst in irgendeiner Form geliehene Sachen können nicht gepfändet werden. Mieter:innen müssen sie nicht nur in Besitz, sondern auch das Eigentumsrecht daran haben.
• Die zu pfändenden Sachen dürfen nicht dem Pfändungsschutz nach § 811 ZPO unterliegen.
• Die pfändbaren Sachen müssen vorher in die Mieträume eingebracht worden sein. Das bedeutet, dass es sich dabei nur um Sachen handelt, die die Mieter:innen selbst irgendwann in die Wohnung gebracht hat. Sie müssen sich demnach in den Mieträumen befinden.
• Das Vermieterpfandrecht kann ausschließlich auf Forderungen aus Mietzahlungen, ausstehenden Nebenkosten und aus Schadenersatzansprüchen geltend gemacht werden.
  

Bestehen aus dem Mietverhältnis offene Forderungen, können Vermieter:innen ihr Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB formlos geltend machen. Ein Gerichtsverfahren ist nicht nötig.

Es ist grundsätzlich sinnvoll, das Vermieterpfandrecht schriftlich geltend zu machen – idealerweise mit einem Zustellungsnachweis. So können Vermieter:innen im Zweifelsfall beweisen, dass sie ihr Pfandrecht rechtmäßig geltend gemacht haben.

Pfänden können Vermieter:innen nur Dinge, die sich auf dem Grundstück oder in der Mietwohnung befinden. Allerdings dürfen pfändbare Sachen nicht gegen das Wissen oder gar gegen den Willen der Vermieter:innen entfernt werden.

Das Vermieterpfandrecht erlischt in folgenden Fällen:

• Wenn der:die Vermieter:in auf das Pfandrecht verzichtet.
• Wenn die pfändbaren Gegenstände mit Genehmigung oder Kenntnis der vermietenden Person dauerhaft aus der Mietsache entfernt werden.
• Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn der:die Vermieter:in einen Monat nach Kenntnisnahme des Entfernens das Pfandrecht nicht gerichtlich geltend gemacht hat.
• Entfernt die Mietpartie potenziell pfändbare Gegenstände und entsprechen die den gewöhnlichen Lebensverhältnissen bzw. reichten die zurückgelassenen Dinge zur Sicherung der Ansprüche aus, erlischt das Pfandrecht auf die bereits entfernten Sachen.

Nach § 289 StGB machen sich Mieter:innen strafbar, wenn sie den durch die Vermieter:innen gepfändeten Gegenstände aus der Wohnung entfernen. Dabei genügt auch die formlos ausgesprochene Pfändung.

Dieser Tatbestand kann sich beispielsweise ergeben, wenn Vermieter:innen ihr Pfandrecht bei der Einbauküche geltend machen möchte. Muss der:die Mieter:in nun ausziehen, darf er:sie die Küche nicht ausbauen und mitnehmen. Erfolgt dies trotzdem, machen sich Mieter:innen im Sinne des § 289 StGB strafbar.

Die Einbauküche ist im gesetzlichen Sinne zum Abtragen der Schulden gedacht und kann bei Nichtzahlung als gepfändet betrachtet werden, auch wenn sie eigentlich noch im Wohnraum steht. In dem Fall droht eine Geldstraße oder eine Haftstrafe von bis zu drei Jahren.

Vermieter:innen dürfen die säumige Mietpartei zwar nicht in vorauseilendem Gehorsam daran hindern, die entsprechenden Sachen zu entfernen. Doch das Selbsthilferecht greift in jenem Moment, in dem Mieter:innen die gepfändeten Gegenstände zu entfernen beginnen.

Nach § 562b Abs. 1 BGB dürfen Vermieter:innen die Entfernung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen unverzüglich verhindern – und zwar ohne gerichtliche Anrufung.

Unklar ist nur, wie weit die vermietende Partei hierbei gehen darf. § 262 des BGB besagt überdies, dass das Wahlrecht den Schuldner:innen zusteht, wenn mehrere Leistungen geschuldet werden, von denen nicht alle zu erfüllen sind.

Vermieter:innen sind ist beim Ausbleiben der Mietzahlungen berechtigt, Gegenstände der Mieter:innen zu pfänden. Sie dürfen jetzt aber nicht beliebig freie Gegenstände aus der Wohnung entfernen, diese verkaufen und damit vielleicht sogar noch einen Gewinn machen.

Vielmehr müssen die gepfändeten Gegenstände in einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden. Dies regelt der § 1235 BGB. Das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Die Versteigerung kann bereits begonnen werden, bevor die:der Mieter:in aus der Wohnung ausgezogen ist.

Jetzt kann der erzielte Betrag exakt den offenen Mietschulden entsprechen, welche damit beglichen wären. Bleiben noch Schulden übrig, so kann, sofern die Mieter:innen noch nicht ausgezogen sind und noch Gegenstände zur Pfändung übrig sind, darf weiter vom Pfandrecht Gebrauch gemacht werden.

Wird jedoch ein Erlös erzielt, der über die Schulden der Mietpartei hinausgehen, so ist dieser an die (ehemaligen) Mieter:innen auszuzahlen.

Wird die Wohnung von den eigentlichen Mieter:innen während einer Abwesenheit untervermietet, gelten andere Regelungen. Die Vermieter:innen haben in diesem Fall keine Handhabe, das Pfandrecht auf Untermieter:innen anzuwenden.