Mietausfallversicherung für Ver­mie­ter

Eine Mietausfallversicherung sichert Vermieter:innen für den Fall ab, dass Mieter:innen trotz positiver Bonitätsprüfung keine Mietzahlungen tätigen und federt den hieraus entstehenden finanziellen Schaden ab. Wann die Mietausfallversicherung zahlt oder nicht und worin die Unterschiede zur ähnlichen Mietnomadenversicherung liegen, lesen Sie in diesem Beitrag.

Eine Mietausfallversicherung ist eine Versicherung für Vermieter:innen, die im Falle ausbleibender Mietzahlungen einspringt und den daraus resultierenden finanziellen Schaden abfedert. Inbegriffen ist hierbei nicht nur die reine Kaltmiete, sondern ebenso auch die Nebenkosten. 

Folgende Rahmenbedingungen einer Mietausfallversicherung sollten Sie als Vermieter:in kennen: 

• Die Mietausfallversicherung wird im Regelfall vor bzw. mit dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses abgeschlossen. 
• Eine positive Bonitätsprüfung des:der Mieters:in vor dem Abschluss des Mietvertrags ist eine notwendige Voraussetzung dafür, dass ausgebliebene Mietzahlungen von der Mietausfallversicherung bis maximal zum vertraglich festgelegten Höchstbetrag beglichen werden. 
• In der Regel entschädigt eine Mietausfallversicherung für bis zu sechs Warmmieten oder bis zu einem bestimmten Höchstbetrag (max. 10.000 Euro). 
• Eine Mietausfallversicherung entschädigt üblicherweise ausbleibende Mietzahlungen aus dem ersten Jahr des Mietverhältnisses. Sollte der:die Mieter:in erst danach nicht mehr die Miete zahlen können oder wollen, greift die Versicherung nicht mehr. 
• Bevor die Mietausfallversicherung für den finanziellen Schaden aufkommt, muss der:die Vermieter:in alle rechtlichen Schritte und Möglichkeiten eingeleitet haben, um die ausstehenden Mietzahlungen des:der Mieters:in einzutreiben. 

Eine Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung werden häufig als ein und dieselbe Versicherung betrachtet. Im engeren Sinn gibt es hierbei jedoch einen wichtigen Unterschied: 

• Die Mietausfallversicherung kommt nur für den finanziellen Schaden auf, der durch nicht erfolgte Mietzahlungen seitens des:der Mieters:in entstanden ist. 
• Die Mietnomadenversicherung kann als eine Art „erweiterte Mietausfallversicherung“ verstanden werden, bei der nicht nur der finanzielle Schaden durch ausbleibende Mietzahlungen, sondern beispielsweise auch durch den:der Mieter:in entstandene Sachschäden an der Mietsache abgedeckt ist. 

Zahlt ein:e Mieter:in die Miete nicht und hinterlässt auch noch die Wohnung nach dem Auszug in einem katastrophalen Zustand, würde die erweiterte Mietausfallversicherung nach einigen Monaten einspringen. Folgende Risiken können in diesem Zuge abgesichert werden: 

• Schäden durch Mietnomad:innen (schuldige Miete und Schadenbeseitigung) 
• Mietausfall (Kaltmiete und Nebenkosten bei Renovierung für einen Zeitraum von drei Monaten) 
• Sachschäden (mutwillig herbeigeführte Schäden, Verunreinigungen und Verwahrlosung der Wohnung durch Mieter:in) 
• Aufräumungs- und Renovierungsarbeiten (beispielsweise Containerbereitstellung für Mobiliar- und Schuttabfuhr) 
• Desinfizieren der Wohnung (beispielsweise Entfernung von Ungezieferbefall wegen Verunreinigung oder Verwahrlosung) 
• Gegenstände einlagern (Unterstellungskosten werden für maximal drei Monate übernommen) 

Viele Vermieter:innen sind von der Idee, ihre Mieteinnahmen mit einem besonderen Schutz versehen zu lassen, begeistert. Berücksichtigen Sie jedoch, dass der Ausgleich des finanziellen Schadens durch die Mietausfallversicherung an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Beachten Sie, dass die folgenden Schritten nötig sind:   

• Säumige:r Mieter:in muss gemahnt werden

• Einbehaltene Mietkaution muss aufgebraucht werden

• Einreichen einer Räumungsklage

• Antragsstellung beim Versicherungsanbieter

Bleibt das Geld aus, ist es ratsam, immer zuerst persönlich mit der Mieterin oder dem Mieter zu sprechen. Um auf Nummer sicher zu gehen, ist zudem eine offizielle Mahnung empfehlenswert, am besten per Einschreiben.

Ist der:die Mieter:in mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei aufeinander folgenden Terminen säumig, können Vermieter:innen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Ein weiterer berechtigter Grund zur Kündigung liegt vor, wenn der:die Mieter:in über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten insgesamt in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Zieht der Mieter oder die Mieterin trotz dieses starken Signals nicht aus, sollte eine Räumungsklage eingereicht werden. Jetzt kommt auch die vorher abgeschlossene Mietausfallversicherung ins Spiel. Diese deckt nach eingereichter Räumungsklage einen kompletten oder teilweisen Mietausfall von bis zu sechs Monatsmieten inklusive Nebenkosten oder maximal 10.000 Euro ab.

Grundsätzlich gilt: Auch der Mietausfall aufgrund eines Leerstands nach Auszug des zahlungsunfähigen Mieters ist abgesichert. Ausbezahlt werden maximal 6 Warmmieten bis zu einem Maximum von 10.000€.

Mietnomad:innen sind der größte Albtraum vieler Vermieter:innen. Wenn keine Monatsmieten eingehen, sollten Sie sich zunächst mit dem:der Mieter:in in Kontakt setzen. Sollte diese:r nicht antworten oder trotz Mahnungen nicht zahlen, handelt es sich eventuell um eine:n Mietnomad:ien. Eine Mietausfallversicherung zahlt die ausstehenden Monatsmieten, wenn Sie beweisen können, dass Sie alle nötigen Schritte inklusive einer Klage gegangen sind. 

Eine Mietausfallversicherung gehört zu den Versicherungen, die für Vermieter:innen grundsätzlich sinnvoll ist. Schon ein:e einzige:r Mietnomad:in kann durch Mietausfälle hohe finanzielle Schäden verursachen. Mit der Mietausfallversicherung können sich Vermieter:innen ein Stück weit Gelassenheit einkaufen. 

Vor allem für die ersten Monate eines neuen Mietverhältnisses, in denen sich das Vertrauen erst durch ein zuverlässiges Zahlungsverhalten seitens des:der Mieters:in entwickeln muss, ist die zusätzliche Absicherung durch eine Mietausfallversicherung besonders sinnvoll. 

Damit eine Mietausfallversicherung die Kosten für den Mietausfall letztendlich übernimmt, muss außerdem die einbehaltene Kaution aufgebraucht werden. Sobald das geschehen ist, zahlt die Versicherung die vereinbarten Leistungen an Vermieter:innen aus. 

Genau aus diesem Grund ist der Versicherungsschutz sehr wertvoll. 

Ein separater Vertrag für die Mietausfallabsicherung ist nicht umlagefähig, aber kann dafür als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Falls Vermieter:innen jedoch eine Gebäudeversicherung mit enthaltenem Mietausfallschutz infolge eines Gebäudeschadens abgeschlossen haben, sind die Kosten für die Mietausfallversicherung umlagefähig. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die Kosten für die Gebäudeversicherung auf den:die Mieter:in laut Mietvertrag umgelegt werden.