Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind häufig, gerade wenn es um angebliche Schäden in der Wohnung geht. Zeigen sich beide Seiten uneinsichtig, geht das Ganze vor Gericht. Mit ein paar grundlegenden Hinweisen minimieren Sie Ihr Kostenrisiko. Bei der Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe kommt es in der Regel zu Problemen. Was beachtet werden soll wird im folgenden Artikel beschrieben.
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- Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe sind wichtige Termine, bei denen Sie als Vermieter den Zustand der Mietwohnung genau dokumentieren sollten.
- Denken Sie daran, ein detailliertes Übergabeprotokoll anzulegen und eventuelle Probleme direkt zu klären.
- Die Abnahme und die Übergabe sind auch mit bevollmächtigten Personen, die den Mieter oder den Vermieter vertreten, möglich.
Die Wohnungsendabnahme steht dann an, wenn der Mieter fristgemäß gekündigt hat oder wenn Sie ihm fristlos gekündigt haben. Da der Mieter die Wohnung im Zustand übergeben muss, der im Mietvertrag vereinbart wurde, sollten Sie bei der Abnahme genau überprüfen, ob dies der Fall ist.
Gehen Sie dafür diese Checkliste durch:
- Befindet sich die Wohnung im besenreinen Zustand?
- Hat der Mieter all seine persönlichen Gegenstände und Möbel entfernt?
- Hat der Mieter auch alle zur Wohnung gehörigen Räume wie Keller, Dachboden und Garage geräumt?
- Hat der Mieter entsprechend der Schönheitsreparaturregelung im Vertrag nötige Reparaturen durchgeführt?
- Hat der Mieter alle Schlüssel zurückgegeben?
Für die vollständige Räumung und die vertraglich festgelegte „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes“ gilt, dass der Mieter auch Balkonverkleidungen, Einbauschränke und alle Möbelstücke entfernen muss. Auch Veränderungen wie Durchbrüche muss er rückgängig machen. Ausnahmen können Mieter und Vermieter besprechen und schriftlich die gewählten Regelungen festhalten.
Wenn die Rückgängigmachung von Maßnahmen in der Wohnung sehr kostspielig ist, darf der Mieter unter Umständen darauf verzichten. Wenn sich der Wert der Immobilie durch belassene Änderungen erhöht, hat der Mieter eventuell einen Entschädigungsanspruch gegen Sie.
Sie dürfen die Rücknahme der Wohnung nicht verweigern, weil erforderliche Schönheitsreparaturen fehlen. Sie haben dennoch Anspruch auf diese Reparaturen und können dann eine Frist zur Durchführung der Arbeiten setzen. Nach Ablauf der Frist können Sie die Arbeiten auf Kosten des Mieters durch eine Ersatzfirma durchführen lassen und als Schaden Kostenerstattung vom Mieter verlangen. Bei den Fristen ist auf die „berechtigten Interessen“ des Mieters zu achten. Daher sollten Sie frühzeitig auf eine Renovierung vor dem Auszug drängen.
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Damit Sie bei der Wohnungsabnahme nichts vergessen, sollten Sie ein Abnahmeprotokoll erstellen. Darin halten Sie den gesamten Zustand der Wohnung mit eventuellen Mängeln und Sonderausstattungen genauestens fest. Auch alle Zählerstände sowie Fotos von jedem Raum gehören in das Protokoll. Bei ImmoScout24 finden Sie ein entsprechendes Protokoll.
Im Abnahmeprotokoll können Sie den endgültigen Abnahmetermin festhalten. Den geplanten Termin für Abnahme und Übergabe sollten Sie außerdem rechtzeitig schriftlich vereinbaren. Zu Beginn des Mietvertrags sollte der Mieter einziehen können, sofern im Mietvertrag keine anderen Regelungen festgelegt wurden.
Sollte der Mieter bei der Wohnungsabnahme nicht anwesend sein können, darf er eine bevollmächtigte Person als Vertretung schicken. Als Vermieter benötigen Sie die Vollmacht in Kopie und legen sie dem Übergabeprotokoll bei.
Auch Sie als Vermieter dürfen sich bei der Wohnungsabnahme oder -übergabe vom Verwalter oder einer anderen beauftragten Person vertreten lassen. Achten Sie darauf, dass das Protokoll vollständig ist und dass Ihr Vertreter weiß, auf welche Punkte er besonders achten sollte.
Die Wohnungsübergabe zu Beginn eines Mietverhältnisses ist genauso wichtig wie die Wohnungsabnahme. Achten Sie darauf, die Schlüsselübergabe sowie die Wohnungsübergabe erst dann anzusetzen, wenn beide Parteien die Mietverträge unterschrieben haben. Im Mietvertrag sollten genaue Angaben zur Kaution enthalten sein – dazu erhalten Sie hier weitere Informationen. Die Kaution stellt Ihre Sicherheit dar.
Auch bei der Übergabe ist ein Übergabeprotokoll sehr wichtig. Denken Sie daran, den Zustand der Wohnung, besondere Auffälligkeiten und vorhandene Mängel festzuhalten. Das Wohnungsübergabeprotokoll dient auch hier einer eventuellen Beweisführung im Falle des Auszuges des Mieters.
Nach § 546a BGB muss der Mieter eine Entschädigung an den Vermieter leisten, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde. Man kann sich hier entweder auf die vereinbarte Miete beziehen oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen „ortsüblich“ wäre. Auch wenn Sie als Vermieter die Wohnung zu spät übergeben, können Sie finanziell belangt werden.
Der Termin der Wohnungsübergabe sollte spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses stattfinden. Wurde zum Dienstag, den 30. Juni 2020, die Wohnung gekündigt, sollte an genau diesem Tag die Übergabe der Wohnung (gemäß der im Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen) sowie aller zur Mietwohnung dazugehörigen Schlüssel erfolgen.
Sollte der letzte Tag der Kündigungsfrist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fallen, kann und darf der Mieter die Wohnung am nächstfolgenden Werktag übergeben. Als Vermieter können Sie in diesem Fall eine Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Mietsache außerhalb eines gültigen Mietverhältnisses vom ehemaligen Mieter verlangen.
Grundsätzlich sollten Sie sich mit dem Mieter auf einen Termin zur Wohnungsübergabe einigen, der für beide Parteien zeitlich wie organisatorisch kein Problem darstellt. Sollte der letzte Tag der Kündigungsfrist auf einen Nicht-Werktag oder Feiertag fallen, sollte die Übergabe bestenfalls für den letzten Werktag vor Ablauf der Kündigungsfrist veranlasst werden.
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