Abgeltungsquoten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

Erst mit dem Auszug wird es für Vermieter oftmals problematisch, gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf im Vertrag vereinbarte Schönheitsreparaturen durchzusetzen. Die in den vergangenen Jahren vielfach genutzten Formularmietverträge wurden höchstrichterlich gekippt. Hier wurden gestaffelte Fristen vereinbart, die sogenannten „starren Fristen“, welche nach Auffassung der Gerichte zu einer Benachteiligung des Mieters führten. Im Extremfall mussten Vermieter dann selbst dafür aufkommen.

Für den Fall, dass Ihr Mietverhältnis endet, bevor nach dem Fristenplan die Schönheitsreparaturen fällig sind, sollten Sie eine Abgeltungsklausel mit Ihrem Mieter vereinbaren. Erste Anhaltspunkte sowie rechtskonforme Muster-Mietverträge und weitere Dokumenten finden sich zum kostenfreien Download bei ImmobilienScout24.

Der Zweck einer solchen Vereinbarung ist, dass Ihr Mieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen anteilig tragen muss - je nachdem, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt bzw. wie lange er in der Wohnung wohnte. Um die Nachteile für Vermieter zu minimieren, sollte man sich nach bestimmten Quotenklauseln richten.

Der BGH hat klargestellt, dass gegen Quotenklauseln grundsätzlich nichts einzuwenden ist. Allerdings sind die Voraussetzungen für eine wirksame Klausel so hoch, dass Fehler hierbei leicht passieren.

• Zunächst muss festgestellt werden, dass keine Quotenklausel allein wirksam wird. Notwendig ist, dass man zunächst mittels Mietvertrag die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter umlegt (vgl. BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az. VIII ZR 178/05).
• Ist dieser Punkt erledigt, dürfen zugleich die Schönheitsreparaturklauseln nicht auf zu starren Fristenplänen basieren. Das würde die gesamte Klausel nichtig machen, und damit auch die Quotenklausel. „Weiche Fristenpläne“ müssen her. Auf ImmobilienScout24 finden Sie dazu weitere Informationen.
• Um Streitigkeiten zu umgehen, empfiehlt es sich immer dann Quotenklauseln einzubringen, wenn die Wohnung im renovierten Zustand übergeben wird. Höchstrichterlich eindeutige Rechtsprechungen gibt es dazu nicht, allerdings wurde mit Urteil vom 26. September 2007 schon angedeutet, dass in Zukunft auf diesen Umstand verstärkt geachtet wird (vgl. Az. VIII ZR, 143/06).
• Damit eine Quotenklausel wirksam sein kann, muss die Berechnungsgrundlage stimmen. Analog zu den „weichen Fristenplänen“ bei Schönheitsreparaturen gilt, dass auch die Höhe des Zahlungsanspruches flexibel und jeweils im Einzelfall entschieden werden kann. Achten Sie deshalb darauf, keinerlei verbindliche Fristen oder Höhen für den Mieter zu setzen. Auch muss der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung überhaupt erst notwendig machen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. VIII ZR 361/03).

Die Zahlungsquote richtet sich nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs. Zulässig sind folgende Fristen und Quoten:

06 Monate mit 20%
10 Monate mit 30%
14 Monate mit 40%
18 Monate mit 50%
22 Monate mit 60%
26 Monate mit 70%
30 Monate mit 80%
34 Monate mit 90%

06 Monate mit 10%
12 Monate mit 20%
18 Monate mit 30%
24 Monate mit 40%
30 Monate mit 50%
36 Monate mit 60%
42 Monate mit 70%
48 Monate mit 80%
54 Monate mit 90%

12 Monate mit 15%
24 Monate mit 30%
36 Monate mit 45%
48 Monate mit 60%
60 Monate mit 75%
72 Monate mit 90%