Umzug ins Pflegeheim – Sonderkündigungsrecht für den Mieter?

Umzug ins Pflegeheim – was wird aus dem Mietvertrag? 

Ein Umzug ins Pflegeheim wird oft solange vom betagten Mieter und dessen Angehörigen hinausgezögert, bis der Gesundheitszustand des Bewohners keinen weiteren Aufenthalt im eigenen Haushalt mehr erlaubt. Der sofortige Umzug in das Pflegeheim steht dann an und der Mieter wünscht die schnellstmögliche Beendigung des Mietvertrages.

Auszug beendet nie das Mietverhältnis

Ein (bloßer) Auszug des Mieters kann natürlich kein Mietverhältnis beenden. Sonst könnte der Mieter ohne Einhaltung von Kündigungsfristen einseitig das Vertragsende bewirken. Umgekehrt ist auch kein Einzug des Mieters erforderlich, da es keine Nutzungspflicht gibt. Dennoch hat der Mieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Es bleibt also dabei: Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss in Schriftform erfolgen (§ 577 BGB).  

Pflegeheim: Betreuerin kündigt das Mietverhältnis fristlos und zahlt nicht mehr 

Im konkreten Fall konnte der Mieter seine Wohnung aufgrund seines schlechten gesundheitlichen Zustandes nicht mehr nutzen. Die Betreuerin kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise fristgerecht. Die Mietzahlungen stellte die Betreuerin ein. Der Vermieter verlangte weiter die Mietzahlung und rechnete die Mietschulden mit der Mietkaution auf. Im weiteren Verlauf verklagte der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution.

Das Urteil: kein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung!

Der Umstand, dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, genügt nicht für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Denn hierzu ist ein Mieter nur berechtigt, wenn der Kündigungsgrund in der Person oder im Risikobereich des Vermieters liegt. Die Krankheit des Mieters liegt jedoch in seinem eigenen Risikoreich, sodass sich hieraus keine Nachteile für den Vermieter ergeben können. Deshalb kann ein Mieter zum Beispiel auch dann nicht fristlos kündigen, wenn er berufsbedingt umziehen muss. Die Einhaltung der für den Mieter – unabhängig von seiner Wohndauer – geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist stellt regelmäßig keine Überforderung des Mieters dar.  

TIPP: Der Mieter kann in diesem Zusammenhang einen Anspruch auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrages haben, wenn er dem Vermieter diese Umstände unter Benennung eines akzeptablen Nachmieters darlegt (§ 242 BGB).

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 08.11.2018, AZ: 205 C 172/18