Mietpreisbremse: neue Vermieterpflichten seit 01.01.2019

Auskunftspflicht des Vermieters bei höherer Miete

Vermieter, die eine höhere Miete verlangen als die Mietpreisbremse grundsätzlich erlaubt, müssen dies zukünftig dem Mieter begründen. Der Vermieter muss ab sofort Auskunft darüber erteilen, auf welche gesetzliche Ausnahme zur Mietpreisbremse (z. B. Erstvermietung nach umfassender Modernisierung) er sich konkret beruft. 

Diese Auskunftspflicht zielt inhaltlich insbesondere auch auf die Benennung der höheren Vormiete (§ 556 e Abs 1 BGB), da sonstige Ausnahmetatbestände wie Neubau (§ 556 f Satz 1 BGB) oder Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 f Satz 2 BGB) vom Mieter oft auch selbst eingeschätzt werden können.  Dennoch muss jeder Ausnahmetatbestand dem Mieter in Textform mitgeteilt werden, um einen Rechtsverlust zu vermeiden.

Wie muss dem Mieter Auskunft erteilt werden?

Der Vermieter muss dem Mieter vor dessen Vertragsunterzeichnung unaufgefordert in Textform Auskunft über den konkreten Ausnahmetatbestand erteilen (§ 556 g Abs. 1a BGB). Hierzu reicht es aus, wenn diese Angabe in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrages aufgenommen wird. Ein gesondertes Schriftstück ist also nicht erforderlich. 

Umfang der Auskunft: Handwerkerrechnungen oder alten Mietvertrag vorzeigen?

Ausreichend ist, wenn der Vermieter dem Mieter die höhere Vormiete (unaufgefordert, vor Vertragsunterzeichnung, in Textform) benennt. Es muss weder der frühere Mietvertrag vorgelegt werden noch sind persönliche Daten des Vormieters zu offenbaren. Bei der „höheren Vormiete“ ist  auf die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses abzustellen. 

Die bloße Angabe der höheren Vormiete ist also ausreichend. 

Beruft sich der Vermieter auf eine „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“ als Ausnahme zur Mietpreisbremse, muss er keine Details zu Umfang und Kosten der Maßnahmen preisgeben.

Er muss nur über das OB und nicht über das WIE der durchgeführten Maßnahmen Auskunft geben. Konkret würde die Angabe „Erstvermietung nach umfassender Modernisierung“ ausreichen. 

Ähnliches gilt für die Ausnahme „durchgeführte Modernisierung“: lediglich Art und Zeitpunkt der Modernisierung sind zu benennen. Ausführliche Erläuterungen hierzu sind vermieterseits nicht geschuldet. 

Rechtsfolgen bei Verletzung der Auskunftspflicht: vorerst weniger Miete!

Legt der Vermieter bei Vertragsschluss nicht in Textform offen, auf welche Ausnahme er sich beruft (z.B. Benennung der höheren Vormiete), so darf er (vorläufig) auch nur die nach der Mietpreisbremse zulässige (geringere) Miete verlangen. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Vermieter eigentlich wirksam auf eine Ausnahme berufen könnte! 

Vermieter erteilte (gar) keine Auskunft oder nur Textform nicht eingehalten 

Die Verletzung dieser Auskunftspflicht wird sanktioniert. Das Gesetz unterscheidet diesbezüglich zwischen einer (gar) nicht erteilten Auskunft und einer (nur) formell nicht richtig erteilten Auskunft.

Hat der Vermieter keine Auskunft darüber gegeben, auf welchen Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse er sich beruft und holt dies später in der vorgeschriebenen Form nach,  so schuldet der Mieter diese (von Anfang an zulässige) höhere Miete erst 24 Monate nach Nachholung!

Hat der Vermieter (lediglich) die Textform verletzt, so schuldet der Mieter die (von Anfang an höhere Miete) ab dem Zeitpunkt der Mitteilung in Textform.

Eine Heilung durch Nachholen der Auskunft in Textform wirkt daher stets nur in die Zukunft (ex nunc); der Mieter muss nicht nachzahlen.

Beweislast für form- und fristgerechte Auskunft

Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er rechtzeitig diese Auskunft in der erforderlichen Form erteilte. 

Einfache Rüge des Mieters ausreichend

Der Mieter muss einen (vermeintlichen) Verstoß gegen die Mietpreisbremse zunächst rügen, bevor ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter in Betracht kommt. Die Anforderungen an die Rüge des Mieters wurden nun deutlich herabgesenkt. Es reicht nunmehr eine vereinfachte Rüge im Sinne einer einfachen Mitteilung des Mieters – er glaube, seine Miete sei zu hoch. Bisher musste der Mieter eine sog. qualifizierte Rüge erheben, die die Tatsachen zur Beanstandung der Miethöhe in substantiierter Form beinhaltete. 

Möblierung – Mietpreisbremse gilt trotzdem

Auch für möblierten Wohnraum, der dauerhaft vermietet ist, gelten die Beschränkungen zur Miethöhe grundsätzlich. Allerdings beinhalten die örtlichen Mietspiegel nur Angaben zu unmöblierten Wohnungen. Daraus folgt, dass die ortsübliche Miete für eine solche Wohnung schwer zu ermitteln ist. In jedem Fall dürfte im Streit um die ortsübliche Miete der Wert und das Alter der angeschafften Möbel zur Errechnung des (fiktiven) Möblierungszuschlages eine Rolle  spielen.

Bitte beachten Sie: Es handelt sich hierbei um allgemeine Informationen, die eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.