Streit um den Balkon: 25 % oder 50 % Wohnfläche?

In der Regel wird die Miethöhe einer Immobilie nach der Wohnfläche bestimmt. Aber auch bei späteren Mieterhöhungen und bei der Umlage von Betriebskosten dient die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage. 

Probleme bei falschen Flächenangaben

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 Prozent zum Nachteil des Mieters ab, stellt dies einen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB an der Mietsache dar. Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern und darüber hinaus die Erstattung der zu viel gezahlten Miete fordern. 

Dies gilt spiegelbildlich auch für den Vermieter: Hat er sich zugunsten des Mieters vertan (Wohnfläche beträgt beispielsweise nicht, wie im Mietvertrag angegeben, 80 Quadratmeter, sondern tatsächlich sogar 89 Quadratmeter), kann er die Miete entsprechend erhöhen. Liegen die Abweichungen im Toleranzbereich von +/- 10 Prozent, so hat dies auf die vertraglich vereinbarte Miethöhe keine Auswirkungen. Gleiches gilt auch bei der Berechnung/Verteilung von Betriebskosten: Bei einer Abweichung bis 10 Prozent besteht beiderseits kein Anspruch auf Änderung. 

Bei einer Mieterhöhung muss nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 266/14) die tatsächliche Wohnfläche zur Berechnung angesetzt werden. 

Festlegung der Wohnfläche im Mietvertrag

Bei Neuvermietung der Wohnung wird diese so gut wie nie neu vermessen, sondern lediglich die im bisherigen Mietvertrag eingetragene Wohnfläche übertragen. So kommt es, dass sich alte Messfehler jahrelang in den Verträgen halten. 

Balkon, Terrasse oder Loggia - nur 25 % anrechenbar?

Seit 2004 gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die in der Praxis regelmäßig  auch zur Wohnflächenberechnung angewendet wird. Diese sieht nach § 4 Nr. 4 WoFlV eine Anrechnung der Grundflächen von "Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ vor. Danach dürfte ein Balkon grundsätzlich nur noch zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. 

Gericht ermittelt die Wohnfläche durch Sachverständigen

Das Landgericht Berlin beschäftigte sich diesbezüglich kürzlich mit einem konkreten Fall: Das Mietverhältnis bestand dort seit 2007. Der Vermieter wollte nach fünf Jahren erstmalig die Miete erhöhen und berechnete die neue Miete anhand einer Wohnfläche von 94,48 Quadratmetern. Da die Zustimmung der Mieter ausblieb, erhob der Vermieter Klage. 

Die Mieter hingegen meinten, die Wohnung sei nur etwa 84 Quadratmeter groß. Damit sei die Abweichung größer als 10 Prozent - nämlich insgesamt 11,8 Prozent - wodurch sie sogar einen Minderungs- und Rückzahlungsanspruch hätten. Die Mieter verlangten die Rückzahlung von 1.827,93 Euro (nach §§ 812, 536 BGB) und erhoben Widerklage.

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige ermittelte eine tatsächliche Wohnungsgröße von 84,01 Quadratmetern. Hierzu hatte er die Wohnflächenverordnung angewendet und den Balkon zur Hofseite zur Hälfte und den Balkon zur Straßenseite zu einem Viertel eingerechnet. Streitig blieb allein, ob der Balkon zur Straßenseite zu 25 Prozent oder zu 50 Prozent berücksichtigt werden müsse. 

Urteil: Balkon zur Straßenseite zählt nur zu 25 %  

Das Gericht entschied: Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.12.2003 zustande gekommen sind, ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarungen nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Daraus folgt, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen regelmäßig zu einem Viertel anzurechnen sind. Eine ortsübliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einem anderen Regelwerk zu berechnen, existiert in Berlin nicht.