Nachmieter gesucht: Klauseln und Fristen

Wollen Mieter:innen das Mietverhältnis früher beenden, können sie dem:der Vermieter:in eine Nachfolge für die Mietwohnung vorstellen. Vermieter:innen bleiben die monatlichen Mieteinnahmen so nahtlos erhalten.

In diesem Beitrag zeigen wir dir, wann Vermieter:innen eine vorgeschlagene Nachfolge akzeptieren müssen, in welchen Fällen sie eine mögliche Mietnachfolge ablehnen dürfen und welche weiteren Alternativen es für Mieter:innen gibt, um frühzeitig das Mietverhältnis zu beenden.

1. Nachmieter:in gesucht: Wann müssen Vermieter:innen zustimmen?
2. Rechte, Pflichten und Fristen bei der Nachmieter-Suche
3. Nachmieter:in finden: Hilfreiche Tipps für die Suche
4. Was tun, wenn der:die Nachmieter:in kurzfristig abspringt?
5. Sonderfälle bei der Nachmietersuche: Was gilt es zu beachten?
6. FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Nachmietersuche

Wenn du als Mieter:in noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag austreten möchtest, kannst du grundsätzlich geeignete Nachmieter:innen vorschlagen. Jedoch ist der:die Vermieter:in weder dazu verpflichtet, diese Vorschläge zur Mietnachfolge anzunehmen noch eine Begründung für die Ablehnung vorzubringen.

Dies wird auch als unechte Nachmieterklausel bezeichnet.

Im Gegensatz dazu gibt es die echte Nachmieterklausel. Diese wird im Mietvertrag als Vereinbarung aufgenommen und ist damit für beide Vertragsparteien, insbesondere für den:die Vermieter:in, rechtlich bindend.

Die Klausel räumt Mieter:innen das Recht ein, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszutreten, wenn sie eine geeignete und zumutbare Mietnachfolge vorschlagen. Diese:n Nachmieter:in muss der:die Vermieter:in dann akzeptieren, sofern keine triftigen Gründe (z.B. finanzielle Nichteignung) entgegenstehen.

Wenn zwischen dir und dem:der Vermieter:in jedoch ein gutes Verhältnis besteht, ist eine einvernehmliche Lösung häufig kein Problem. Wer jedoch als Mietpartei den Mietvertrag vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen möchte, sollte dem:der Vermieter:in in jedem Fall geeignete Nachmieter:innen vorschlagen. Folgende Unterlagen und Nachweise sollte die potenzielle Mietnachfolge bereitstellen:

• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
• Ggf. Miet- oder Ausfallbürgschaft
• Aktueller und gültiger SCHUFA-Auskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Wenn Vermieter:innen anhand der eingereichten Nachweise und Dokumente erkennen, dass der:die vorgeschlagene Nachmieter:in kein finanzielles Risiko darstellt, wird eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses wohl kein Problem sein.

Um eine einvernehmliche Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern, kannst du einen Mietaufhebungsvertrag mit dem:der Vermieter:in schließen. Hier sollten dann alle wichtigen Fristen wie:

• Auszugsdatum, 
• Kautionsrückzahlungen, 
• Schlüssel- und Wohnungsübergabe 

festgehalten werden.

Die rechtliche Lage zur Suche von Nachmieter:innen ist klar geregelt. Auch wenn du einen spannenden Job in einer anderen Stadt angenommen hast und direkt umziehen möchtest, musst du dich an gesetzliche Regelungen halten. Die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag sind zunächst einmal ausschlaggebend:

1. Du musst dich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.
2. Auch eine mögliche Mindestmietdauer musst du beachten.
3. Vermieter:innen können den Vorschlag einer Mietnachfolge ablehnen, sofern keine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

Bist du auf die Gunst von den Vermieter:innen angewiesen, um das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden, solltest du vorerst das persönliche Gespräch mit ihm:ihr suchen. Betone dabei, dass du gewillt bist, den Aufwand für deine:n Vermieter:in möglichst gering zu halten, und dich um eine geeignete Mietnachfolge kümmerst.

1. Vermieter:innen müssen keine eigene Zeit in die Suche investieren.
2. Es gibt keinen Leerstand der Wohnung und damit keine finanziellen Verluste.
3. Vermieter:innen haben nichts mit individuellen Regelungen zur Wohnungsübergabe, wie beispielsweise der Übernahme von Mobiliar oder der Wandfarbe, zu tun.

Diese Vorteile solltest du im Gespräch mit dem:der Vermieter:in aufzeigen. Für dich als Mieter:in gibt es aber keine Pflichten hinsichtlich der Suche nach einer geeigneten Mietnachfolge. Achte einfach nur darauf, dass die entsprechenden Unterlagen vorliegen und potenzielle Interessent:innen ins gewünschte Suchprofil passen.

Falls du aber fristgerecht kündigen und vorher keine Nachmieter:innen findest, darfst du nach Ablauf der Kündigungsfrist regulär ausziehen. Du bist also nicht dazu verpflichtet, weiter Miete zu zahlen, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Kläre im Vorfeld mit dem:der Vermieter:in ab, ob generell einer Nachmieter:innen Suche zugestimmt wird. Wird dies von vornherein verneint, musst du auch nicht auf die Suche gehen. Da die meisten Vermieter:innen aber kulant sind und selbst Vorteile dabei genießen, stellt dies häufig kein größeres Problem dar.

Es gibt die weitverbreitete Annahme, dass Mieter:innen frühzeitig und regulär aus dem Mietvertrag kommen, wenn sie lediglich drei geeignete Kandidat:innen für die Mietnachfolge vorstellen. Dies ist jedoch ein Irrglaube!

Vermieter:innen sind rechtlich nur an Vereinbarungen gebunden, die im Mietvertrag festgehalten sind und der Gesetzeslage entsprechen.

Nicht selten steckt hinter der Suche nach einer geeigneten Mietnachfolge ein gewisser Zeitdruck, beispielsweise weil ein Mietvertrag der neuen Wohnung bereits unterschrieben ist und doppelte Mietzahlungen vermieden werden sollen. Um optimale Voraussetzungen für die Übernahme durch Nachmieter:innen zu schaffen, beherzige am besten folgende drei Tipps:

Mieter:innen achten bei der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen idealerweise darauf, dass alle wichtigen Punkte erfüllt sind, die der:die Vermieter:in vorgegeben hat oder die ihn:sie am ehesten überzeugen. Hierzu zählen vor allem folgende Aspekte:

• Nachweise über Liquidität und positive Zahlungsmoral
• Mietbeginn und Einzug direkt nach Beendigung des noch bestehenden Mietverhältnisses
• Grundsätzlich positives Auftreten und Erscheinungsbild der potenziellen Mietnachfolge

Worauf hat der:die Vermieter:in geachtet, als Sie die Zusage für die Mietwohnung bekommen haben? Was war ihm:ihr besonders wichtig? Derartige Informationen helfen dir bei der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen und sollten im Suchprofil unbedingt berücksichtigt werden.

Wenn du weißt, welche Voraussetzungen eine potenzielle Mietnachfolge erfüllen muss, damit der:die Vermieter:in diese als geeignete Nachmieter:in akzeptiert, kannst du das Inserat passgenau auf diese Zielgruppe ausrichten. Die Gestaltung des Inserats bestimmt letztendlich, wie viele Interessent:innen sich melden werden. Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, eine geeignete Nachfolge zu finden, sollte das Inserat entsprechend gestaltet sein:

• Auf präzise Formulierungen und genaue Angaben zur Mietwohnung achten
• Wichtige Voraussetzungen klar und deutlich im Inserat benennen
•  Im Inserat die Vorteile der Wohnung in den Vordergrund stellen
• Ansprechende Fotos beifügen, die einen guten ersten Eindruck vermitteln

Mithilfe eines aussagekräftigen Inserats und der Zielgruppenausrichtung findest du schnell geeignete Interessent:innen für die Mietnachfolge. Hier gilt es bereits, die Nachmieter:innen auszuwählen, die den Wünschen und Vorstellungen der Vermieter:innen am nächsten kommen.

Um die eigene Zeit nicht über Gebühr zu beanspruchen, lege am besten maximal zwei oder drei Besichtigungstermine fest und lade hierfür gleich mehrere Interessent:innen gleichzeitig ein. Wenn du bei einer oder mehreren Personen ein gutes Gefühl hast, frage die erforderlichen Nachweise und Unterlagen an und leite diese schnellstmöglich an die Vermieter:innen weiter.

Leider kann es auch manchmal passieren, dass Nachmieter:innen doch noch kurzfristig abspringen. In dem Fall ist die Situation nicht so einfach zu klären. Letztendlich gibt es zwei mögliche Szenarien:

1. Es besteht kein Mietvertrag zwischen Vermieter:in und Nachmieter:in: Wenn die eigentliche Mietnachfolge mündlich zwar zugesagt hat, aber noch vor dem Abschluss eines Mietvertrages abspringt, gibt es auch keine rechtlichen Verbindlichkeiten. Der bestehende Mietvertrag bleibt wirksam. Wenn du bereits gekündigt hast, warte entweder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder stelle doch noch kurzfristig geeignete Nachmieter:innen.
2. Es besteht ein Mietvertrag zwischen Vermieter:in und Nachmieter:in: Sobald ein Mietvertrag zwischen der Vermietung und dem:der Nachmieter:in besteht, wirst du als Noch-Mieter:in eine schriftliche Kündigungsbestätigung erhalten, in der auch das Enddatum des noch bestehenden Mietvertrags vermerkt ist. Dies kann dann zum Beispiel in Form eines Mietaufhebungsvertrages erfolgen. Wenn der:die Nachmieter:in in so einem Fall dann doch noch abspringen sollte, ist dies eine Angelegenheit zwischen der vermietenden Partei und dem:der Nachmieter:in.

Grundsätzlich ist es wichtig, alle Absprachen und Zusagen schriftlich festzuhalten und notfalls von der jeweils anderen Partei gegenzeichnen zu lassen. Im Streitfall ist es von zentraler Bedeutung, dass etwaige Vereinbarungen nachgewiesen werden können. Mündliche Absprachen lassen sich entweder gar nicht oder nur sehr schwerlich nachweisen.

Im Bereich der Vermietung gibt es einige Sonderfälle, die zu beachten sind. Hierzu zählen Wohngemeinschaften, Gewerbeimmobilien, Mietverträge mit einer Mindestmietdauer sowie Todesfälle.

Nachmieter:in suchen bei einer Wohngemeinschaft

Falls du dein Mietverhältnis in einer WG verfrüht beenden möchtest, ist die Suche nach Nachmieter:innen für dich relevant. Handelt es sich um ein Untermietverhältnis, ist die Situation recht einfach gelöst. Du kündigst fristgerecht, ziehst regulär aus und musst dich um keine Nachmieter:innen kümmern. Bedenke dabei:

• Musst du Nachmieter:innen für die WG suchen, muss die nachmietende Person mit den Bedingungen einverstanden sein.

• Letztendlich hängt es davon ab, welche Regelungen im Mietvertrag getroffen wurden und welches Mitspracherecht die übrigen Bewohner:innen haben.

• Es kann sich manchmal als ziemlich schwierig herausstellen, wirklich geeignete Nachmieter:innen für die Wohngemeinschaft zu finden.

Wichtig ist, dass du dir den Mietvertrag genau anschaust, insbesondere die enthaltenen Klauseln zur Nachmiete, um etwaige Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.

Auch bei Gewerbeimmobilien sind die Regelungen zur Nachmiete, Untermiete und Kündigung wichtig. Immerhin kann es in letzter Konsequenz um viel Geld gehen. Beachte daher:

• Jede einzelne Klausel im Mietvertrag ist genau zu beleuchten, da bei einem gewerblichen Mietvertrag Vertragsfreiheit besteht.
• Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich meistens um Zeitmietvertrag.
• Erst wenn die Frist abläuft, ist eine ordentliche Kündigung möglich.

Hierbei ist wichtig, dass du ein Recht auf Beibringen von Nachmieter:innen im Mietvertrag integrieren lässt. Ist diese Klausel im Vertrag enthalten, darfst du den Mietvertrag deutlich früher auflösen und kannst somit eine Menge Geld sparen. Die Suche nach geeigneten Nachmieter:innen für Gewerbeobjekte kann zwar herausfordernd sein, ist jedoch die einzige Möglichkeit, um einen solchen Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden.

Aber was passiert mit dem Mietverhältnis im Todesfall? Ein Mietvertrag erlischt nicht automatisch mit dem Tod des:der Mieter:in. Stattdessen rücken die Erb:innen an die Stelle. Somit müssten auch die Erb:innen für die Mietzahlungen aufkommen, auch wenn sie gar nicht darin wohnen. Folgende Sonderregelungen gibt es hier:

• Möchten Erb:innen den Mietvertrag nicht fortführen, ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten erlaubt.

• Innerhalb eines Monats nach dem Tod des:der Mieters:in muss die Kündigung des Mietvertrags erfolgen.

• Die Miete muss somit für drei Monate weitergezahlt werden, es sei denn, es werden Nachmieter:innen gefunden.

Beachte, dass Vermieter:innen nicht dazu gezwungen sind, Nachmieter:innen zuzulassen. Es liegt im Ermessen der vermietenden Partei.

Manchmal werden Mietverträge mit einer Mindestmietdauer vereinbart. Das bedeutet, dass in dem Fall eine bestimmte Mietdauer eingehalten werden muss, bevor eine ordentliche Kündigung möglich ist. Mieter:innen, die vorzeitig ausziehen möchten, könnten in diesem Fall geeignete Nachmieter:innen vorschlagen.

Allerdings liegt die Entscheidung bei der vermietenden Partei. Vermieter:innen müssen keine Nachmieter:innen akzeptieren, sondern dürfen darauf bestehen, dass der Mietvertrag für die verbleibende Mindestmietdauer wirksam bleibt.

Es kann aber auch eine Möglichkeit geben, früher aus dem Mietverhältnis trotz Mindestmietdauer zu kommen: Ist die zugrundeliegende Klausel über den Kündigungsverzicht nicht korrekt vereinbart worden, fehlerhaft formuliert oder in ihrer Ausgestaltung unzulässig, hat sie keine Gültigkeit.

Sind Sie Vermieter:in? Stimmen Sie hier ab und erfahren Sie gleich wie andere Vermieter:innen mit dem Thema Nachmieter:innen stellen umgehen: