Mietaufhebungsvertrag:
Form und In­halt

Der Mietaufhebungsvertrag beendet einen laufenden Mietvertrag auf freiwilliger Basis. Die Vorgangsweise bei der Mietaufhebung, Inhalte im Mietaufhebungsvertrag, Abfindungen und Entschädigungen sind die Themen dieses Beitrags. Außerdem erhältst du eine Vorlage zum Download für den Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag.

Der Mietaufhebungsvertrag gibt den Vertragspartner:innen die Gelegenheit den Mietvertrag zu beenden und dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen zu umgehen.

Es handelt sich nach §573c BGB um drei Monate, wenn die Mieter:innen kündigen, bei Kündigung der Mieter:innen durch Vermieter:innen staffelt sich die Kündigungsfrist nach der Länge der Mietdauer bis zu neun Monaten.

Diese Zeitdauer kann sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen zu lang sein je nach Lebenssituation oder Planung mit der Immobilie. Auch Verträge, die die Wohndauer starr festlegen wie ein befristeter Mietvertrag oder ein Mietvertrag mit Kündigungsverzicht, erfordern eine rechtskräftige Befreiung von diesen Absprachen.

Der Mietaufhebungsvertrag entkräftet die im Mietvertrag festgelegten Fristen und ermöglicht die Kündigung zu einem beliebigen Zeitpunkt.

Ein Vertrag zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses kommt häufig dann zustande, wenn eine der beiden Vertragsparteien einen schnellen Auszug aus der Mietwohnung wünscht. Zu einem Mietaufhebungsvertrag kann es auch auf Wunsch des:der Mieters:Mieterin kommen. Wer als Mieter:in beispielsweise überraschend den Wohnort wechseln und doppelte Mietzahlungen vermeiden will, kann bei dem:der Vermieter:in um einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag bitten.

Üblich ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags auch bei einer Trennung. Der Mietaufhebungsvertrag ersetzt die im ursprünglichen Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist. Wenn Mieter:in und Vermieter:in einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen, finden die gesetzlichen Kündigungsfristen keine Anwendung.

Es gibt einige Gründe, die für einen Mietaufhebungsvertrag anstatt für eine ordentliche Kündigung sprechen.

Denkbare Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag sind:

Beide Parteien können im Rahmen eines Aufhebungsvertrages das Ende des Mietverhältnisses frei vereinbaren. Sowohl Mieter:in als auch Vermieter:in sollten beim Vertragsabschluss jedoch darauf achten, dass die Vereinbarungen nicht nachteilig für sie ausfallen.

Wird beispielsweise eine Schadensersatzzahlung oder eine Abfindung für den vorzeitigen und unplanmäßigen Austritt aus dem Mietvertrag vereinbart, sollten im Mietaufhebungsvertrag alle notwendigen Informationen enthalten sein.

Dazu zählen insbesondere Grund der Zahlung, persönliche Angaben beider Parteien und Zahlungsformalitäten wie Zahlungshöhe, Zahlungsfristen, Zahlungsempfänger und Zahlungsweise. Obwohl durch den Mietaufhebungsvertrag gegenseitige Ansprüche beglichen sind, sollte der Mietvertrag für unwirksam erklärt werden was die gegenseitigen Ansprüche von Mieter:innen und Vermieter:innen angeht.

Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist zwar rechtlich gültig, jedoch solltest du ihn verschriftlichen, um Streitigkeiten und schlimmstenfalls finanzielle Schäden vorzubeugen.

• Namen von Vermieter:in und Mieter:in
• Adresse der Immobilie inkl. Wohnungsnummer
• Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses
• Ggf. Nennung eines:einer Nachmieters:Nachmieterin
• Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner:innen

• Schönheitsreparaturen und Rückbaupflicht
• Zustand der Immobilie bei Rückgabe
• Rückzahlungsfristen für Kaution und Nebenkosten
• Entschädigung oder Abfindung
• Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspätetem Zurückgeben der Immobilie
• Zusatz, dass §545 BGB nicht zur Anwendung kommt und bei Nichtauszug keine Verlängerung des Mietverhältnisses stattfinden wird.

Sobald alle wichtigen Informationen enthalten sind, kannst du den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben. Es bietet sich auch an, den Vertrag im Vorfeld nochmals gründlich prüfen zu lassen, um keine Nachteile zu erleiden beispielsweise hinsichtlich der Entschädigungszahlungen sowie möglicher Reparaturkosten.

Wenn die Mieterpartei den Aufhebungsvertrag wünscht, können Vermieter:innen bei ihrer Zustimmung eine Schadensersatzzahlung zur Bedingung machen. Mieter:innen müssen dann Schadensersatz in Form einer Pauschale zahlen, um die durch das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis entstandenen Kosten zu begleichen. Vorausgesetzt dies wird im Mietaufhebungsvertrag vereinbart, ist die Kostenpauschale gültig.

Gemäß einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg müssen Mieter:innen allerdings nicht den gesamten Betrag zahlen. Können Mieter:innen nachweisen, dass die tatsächlichen Kosten für den:die Vermieter:in deutlich geringer waren als die berechnete Pauschale, ist ein niedrigerer Betrag zu zahlen. Ein hinreichender Grund wäre, dass der:die Vermieter:in die Wohnung sofort weitervermieten konnte.

Statt einer Kostenpauschale wünschen manche Vermieter:innen, dass die ausscheidende Mietpartei geeignete Nachmieter:innen stellen. Auch eine solche Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag ist in vollem Umfang gültig – sogar, wenn sie vorsieht, dass Mieter:innen so lange Miete zahlen müssen, bis Nachmieter:innen gefunden wurden.

Mieter:innen haben keinen festen Anspruch auf eine Entschädigung oder Abfindung, wenn sie dem Mietaufhebungsvertrag zustimmen. Die mietende Partei befindet sich jedoch meist in einer guten Verhandlungsposition, insbesondere wenn kein ordentlicher Kündigungsgrund besteht.

Schließlich hast du als Vermieter:in, beispielsweise wenn es um einen Immobilienverkauf geht, ein großes Interesse daran, dass Mieter:innen ausziehen. Mieter:innen versuchen daher, eine Entschädigung mit dem Ziel zu vereinbaren, dass zumindest alle entstehenden Kosten (Wohnungssuche, Umzug, neue Möbel, Maklergebühren, höhere Miete, weiterer Arbeitsweg) gedeckt werden können.

In bestimmten Fällen können Mieter:innen die Zustimmung zur Mietaufhebungsvereinbarung widerrufen. Sollte der Vertrag bei einem Besuch von dem:der Eigentümer:in in der Mietwohnung zustande kommen, gilt er unter Umständen als Haustürgeschäft. In dem Fall gilt ein Widerrufsrecht von zwei Wochen, wenn der:die Vermieter:in schriftlich darauf hinweist.

Wird die Belehrung erst nach Vertragsabschluss nachgereicht, beträgt die Frist einen Monat ab Widerrufsbelehrung. Spätestens sechs Monate nach Vertragsabschluss jedoch erlischt das Widerrufsrecht.

Ein Aufhebungsvertrag eines Mietvertrags im Gewerbe ist ebenfalls möglich. Die Übergabe von gewerblichen Immobilien läuft dabei ähnlich wie die von Wohnungen und Wohnhäusern. Der Aufhebungsvertrag sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden, inklusive der Vereinbarungen für Ausgleichs- oder Abstandszahlungen.

Ebenso ist eine Nachmieterklausel in Gewerbemietverträgen nicht unüblich. Handelt es sich um eine echte Nachmieterklausel, müssen Sie als Vermieter:in den von der mietenden Partei vorgeschlagene Nachmieter:innen akzeptieren. Bei einer unechten Nachmieterklausel wird der Mietaufhebungsvertrag nur gültig, wenn Vermieter:innen neue Mieter:innen auch annehmen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch ungültig sein. Gültig ist ein Mietaufhebungsvertrag immer nur dann, wenn beide Vertragsparteien zugestimmt und unterschrieben haben. Fehlt die Unterschrift einer Vertragspartei, gilt er als ungültig. Ein mündlicher Vertrag ist denkbar und kann auch Gültigkeit beanspruchen, sollte aber nicht in Erwägung gezogen werden. Achte immer auf die Schriftform.

Nicht selten gibt es im Nachgang Unstimmigkeiten. Hast du keinen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zur Hand, kannst du das Nachsehen haben. Im schriftlichen Mietaufhebungsvertrag hast du alle wichtigen Vereinbarungen getroffen, die relevant sind und dank der Aufzeichnungen nachweisbar sind. Im Streitfall kannst du den Nachweis führen und vermeidest finanzielle Nachteile.

Ziehen Mieter:innen trotz gültigem Mietaufhebungsvertrag nicht aus, bleibt dir der Weg der Räumungsklage nicht erspart. Wie bei einer Kündigung gehst du vor, bei der Mieter:innen trotz Wirksamkeit der Kündigung vorgehen, bei der Mieter:innen trotz Wirksamkeit der Kündigung nicht ausziehen möchten. Mieter:innen haben bei einem Mietaufhebungsvertrag aber keine Möglichkeiten, etwas einzuwenden, da sie die Vereinbarungen im Vertrag unterzeichnet und damit eine Willenserklärung abgegeben haben.

Ebenfalls kann sich die mietende Partei nicht auf die unbillige Härte berufen, die im Falle einer ordentlichen Kündigung eine mögliche Option wäre. Der:die Mieter:in hat nur die Möglichkeit, den Aufschub der Räumung und Vollstreckung zu beantragen.

Wer den Mietvertrag vorzeitig beenden will oder muss, kann auf einen Mietaufhebungsvertrags zurückgreifen. Der Auflösung des Mietverhältnisses müssen beide Parteien zustimmen. Am besten geschieht dies mittels schriftlichem Mietauflösungsvertrag. Genau wie bei einem Mietvertrag gilt hier, dass alle wichtigen Angaben und Regelungen enthalten sein müssen, um bei rechtlichen Auseinandersetzungen den Nachweis führen zu können. Am besten halten Sie sich an unsere Vorlage als PDF, unserem Angebot im Rahmen des Abos VermietenPlus.