An­schluss­fi­nan­zie­rung: Wenn der ers­te Kre­dit aus­läuft

Eine Baufinanzierung endet oft nach zehn, 15 oder sogar nach 35 Jahren. Diese Laufzeit ist verknüpft mit einer Zinsbindung. Nach der Zeit sind die Schulden oft nicht vollständig getilgt worden, die Immobilie ist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld braucht es eine Anschlussfinanzierung bzw. Abschlussfinanzierung. Welche Besonderheiten und Fragestellungen es gibt, kannst du in diesem Ratgeber lesen.

Eine Anschlussfinanzierung wird dann fällig, wenn ein bestehendes Darlehen ausläuft. Denn die Laufzeit eines Immobilienkredits ist begrenzt. Endet die Laufzeit, muss der ausstehende Betrag des Darlehens sofort zurückgezahlt oder refinanziert werden. Die Anschlussfinanzierung ermöglicht es dir, das bestehende Darlehen durch ein neues Darlehen zu ersetzen. Das neue Darlehen kannst du bei derselben Bank oder bei einer anderen Bank aufnehmen. Die Anschlussfinanzierung  kann neue Konditionen wie Zinssätze, Laufzeiten und Tilgungsraten enthalten.

 Eine Anschlussfinanzierung funktioniert wie folgt: Ein bestehendes Darlehen für eine Immobilie wird durch ein neues Darlehen ersetzt. Es geht darum, eine Restschuld zu tilgen. So läuft eine Anschlussfinanzierung typischerweise ab:

1. Planung und Vorbereitung: Beginne frühzeitig, idealerweise sechs bis 12 Monate vor Ablauf deines bestehenden Darlehens, mit der Planung der Anschlussfinanzierung.
2. Angebote einholen: Kontaktiere Banken, Kreditgeber oder Finanzierungsinstitute, um Angebote für die Anschlussfinanzierung einzuholen. Vergleiche die Konditionen, Zinssätze, Laufzeiten und Gebühren sorgfältig, um das beste Angebot für dich zu finden.
3. Antragsstellung: Sobald du dich für ein Angebot entschieden hast, reichst du bei deiner Wunschbank einen Antrag für die Anschlussfinanzierung ein. Stelle sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen verfügbar sind.
4. Bonitätsprüfung und Genehmigung: Die Bank oder der Kreditgeber wird deine Bonität überprüfen und deine finanzielle Situation bewerten. Wenn alles okay ist, wird die Anschlussfinanzierung genehmigt.
5. Unterzeichnung des Darlehensvertrags: Du verhandelst mit der Bank über die Konditionen, der Vertrag wird aufgesetzt. Lese den Vertrag sorgfältig durch und stelle sicher, dass du mit den Bedingungen einverstanden bist. Es ist alles in Ordnung? Du kannst unterschreiben.
6. Auszahlung des Darlehens: Nach Unterzeichnung des Darlehensvertrags wird das Darlehen ausgezahlt und das bestehende Darlehen mit dem neuen Darlehen abgelöst. Du startest, die vereinbarten Raten zu zahlen.

Die gängigsten Formen der Anschlussfinanzierung sind die Prolongation, das Forward-Darlehen oder die Umschuldung. Diese Optionen dienen dazu, den bestehenden Immobilienkredit zu erneuern oder zu verbessern. Welche Art der Anschlussfinanzierung du wählst, hängt von Faktoren ab, wie der aktuellen Zinssätze, deinen Bedürfnisse sowie der Marktbedingungen. Die drei landläufigen Strategien der Anschlussfinanzierung sind im Detail wie folgt:

Der Vergleich der Anschlussfinanzierungen ist unumgänglich, um die bestmöglichen Konditionen für deine individuelle Situation zu finden. Es gibt viele verschiedene Kreditgeber und Finanzierungsoptionen auf dem Markt, und die Konditionen können je nach Anbieter erheblich variieren. Die Entscheidung zwischen einer Prolongation, einem Forward-Darlehen und einer Umschuldung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige Überlegungen, die dir bei der Entscheidung helfen können:

Bei einer Anschlussfinanzierung musst du mehrere wichtige Fristen im Auge behalten, um sicherzustellen, dass der Prozess reibungslos verläuft und dir keine finanziellen Nachteile entstehen. Hier sind einige der wichtigsten Fristen:

- Frist für die Planung: Es ist ratsam, rechtzeitig vor Ablauf des bestehenden Darlehens eine Anschlussfinanzierung zu planen, um genügend Zeit für die Suche nach einem geeigneten Angebot und die Durchführung aller erforderlichen Schritte zu haben. Dies kann mehrere Monate im Voraus dauern, je nach den Umständen und dem Umfang der Finanzierung.

- Kündigungsfrist des bestehenden Darlehens: Überprüfe die Kündigungsfrist des bestehenden Darlehensvertrags, um sicherzustellen, dass du rechtzeitig handeln kannst, wenn du dich für eine Anschlussfinanzierung entscheidest.

- Frist für die Angebotsprüfung: Sobald du Angebote für eine Anschlussfinanzierung erhalten hast, überprüfe die Konditionen und vergleiche die verschiedenen Optionen sorgfältig. Stelle sicher, dass du genügend Zeit hast, um die Angebote zu analysieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

- Frist für die Beantragung der Anschlussfinanzierung: Sobald du dich für ein Angebot entschieden hast, beantrage die Anschlussfinanzierung rechtzeitig, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Schritte vor Ablauf des bestehenden Darlehens abgeschlossen sind. Dies kann die Einreichung von Dokumenten, die Prüfung deiner Bonität und andere administrative Aufgaben umfassen.

- Frist für die Unterzeichnung des neuen Darlehensvertrags: Sobald die Anschlussfinanzierung genehmigt wurde, solltest du den neuen Darlehensvertrag sorgfältig durchlesen und sicherstellen, dass du mit den Bedingungen einverstanden bist. Unterzeichne den Vertrag rechtzeitig, um sicherzustellen, dass das neue Darlehen pünktlich in Kraft tritt.

Sondertilgungen spielen eine wichtige Rolle bei der Anschlussfinanzierung: Sie bieten eine zusätzliche Flexibilität und reduzieren die Gesamtkosten deines Darlehens. Über Sondertilgungen kannst du  zusätzliche Zahlungen über die regulären Raten hinaus leisten, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Dadurch kannst du auch Zinsen sparen.

Nimm dir daher unbedingt die Zeit, um für deine Anschlussfinanzierung einen Tilgungsplan zu erstellen. Probiere dabei verschiedene Varianten aus und suche eine Variante, die du sicher bewältigen kannst. Manchmal kann eine Anschlussfinanzierung mit der Möglichkeit von jährlichen Sondertilgungen letztendlich günstiger sein als ein anderes Angebot mit einem niedrigeren Zinssatz. 

Eine Beispielrechnung für diese Art der Anschlussfinanzierung siehst du hier:  

Es ist ratsam, sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, idealerweise etwa sechs bis 12 Monate vor Ablauf des bestehenden Darlehens. Nimm dir Zeit, um verschiedene Angebote zu vergleichen, deine Finanzsituation zu bewerten und alle erforderlichen Schritte rechtzeitig durchzuführen. Wenn du dich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmerst, vermeidest du Zeitdruck und die Gefahr, dass du dich für ein Angebot entscheidest, das möglicherweise nicht die besten Konditionen bietet. Durch eine frühzeitige Planung stellst du sicher, dass deine Anschlussfinanzierung rechtzeitig abgeschlossen ist. Du vermeidest auch Zahlungslücken.

Typischerweise dann, wenn die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung oder Laufzeit deines Darlehens abläuft.

Bei der Anschlussfinanzierung ist deine Bank gesetzlich dazu verpflichtet, dir drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot für die Anschlussfinanzierung vorzulegen. Allerdings hast du dann kaum noch Zeit nach Alternativen zu suchen. Ab wann du die Anschlussfinanzierung für deine Immobilie planen solltest, ist also leicht zu beantworten: Frühestens fünf Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Doch: Wann ist der richtige Zeitpunkt für welche Form der Anschlussfinanzierung?

Wie hoch die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung ausfallen, hängt von externen und internen Faktoren ab. Eine bedeutende Rolle spielen die aktuellen Marktzinsen – wenn diese niedrig sind, ist es wahrscheinlicher, dass auch die Zinssätze für Anschlussfinanzierungen niedrig sind, und umgekehrt. Neben dem Markt spielen auch ganz persönliche Effekte eine Rollen: Wie gut ist deine Bonität? Die Laufzeit des Darlehens beeinflusst auch die Zinssätze. In der Regel sind Zinssätze für kürzere Laufzeiten niedriger als für längere.

Selbstverständlich spielt die Höhe des Darlehens eine große Rolle. Manchmal bieten Banken bessere Zinssätze für größere Darlehen an. Zu guter Letzt, hängt es von der Art des Darlehens ab, wie hoch deine monatlichen Zinsen ausfallen. Wichtig bleibt: Die Höhe der Zinsen hat einen erheblichen Einfluss das Anschlussdarlehen. Schon wenige Prozentpunkte können deine Ratenhöhe hoch- oder herunterschrauben. Deshalb ist ein Vergleich der Anschlussfinanzierungen unumgänglich.

Warum du dir die Zeit für einen Anschlussfinanzierungsvergleich nehmen solltest, zeigt die folgende Beispielrechnung mit einem Anschlussfinanzierungs-Vergleichsrechner sehr deutlich. Unsere Tabelle zeigt: Wer für seine Anschlussfinanzierung Zinsen vergleicht, spart bares Geld: Der Unterschied des Sollzinssatzes von 0,2 Prozent ergibt in diesem Beispiel ein  Zinsersparnis von 3.531,98 Euro!

Du möchtest eine günstige Anschlussfinanzierung finden? Dann solltest du zunächst die Angebote der verschiedenen Banken, Kreditgebern oder Finanzierungsinstitute vergleichen. Schlüsselkomponenten sind die Zinssätze, Laufzeiten und Tilgungsmöglichkeiten. So erhältst du einen Überblick über den Markt. Sobald die Angebote auf dem Tisch liegen, kannst du versuchen, zu verhandeln. Wenn du eine gute Bonität hast und längjährige:r Kunde:in bist, lässt die Bank in der Regel mit sich sprechen. Neben der Zinssätze solltest du auch alle anfallenden Gebühren bei einer Anschlussfinanzierung einkalkulieren. Das können Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren, Versicherungen und andere Nebenkosten sein.

Eine schlechte Bonität und der entsprechende Eintrag bei der SCHUFA können spätestens bei der Anschlussfinanzierung zum Problem werden. Dennoch ist eine An­schluss­fi­nan­zie­rung mit ne­ga­ti­ver SCHUFA technisch möglich. Du solltest folgende Punkte beachten:

• Du solltest jetzt schon damit anfangen, deine Kreditwürdigkeit zu verbessern.
• Zahle offene Schulden, begleiche deine Rechnungen pünktlich und überwache deinen SCHUFA-Score.
• Es kommt vor, dass die SCHUFA Fehler macht. Überprüfe deshalb, ob dein negativer SCHUFA-Eintrag wirklich begründet ist.
• Du solltest auch das Gespräch mit der kreditgebenden Bank suchen, vielleicht drücken die Bänker:innen ein Auge zu.
• Was einer schlechten Bonität guttut, ist Eigenkapital. Wenn die Bank sieht, dass du flüssig bist, verkleinert sich das Risiko des Finanzinstituts. Ähnlich würde es etwa mit einer Bürgschaft funktionieren.

Die Zinsen für Darlehen fallen und du überlegst, wie du aus deinem unattraktiven Anschlussdarlehen herauskommen kannst? Selbst bei einer vorzeitigen Volltilgung stellt sich die Frage, was bei der Kündigung der Anschlussfinanzierung zu beachten ist.

Zunächst hängt die Möglichkeit, dein Anschlussdarlehen zu kündigen, von den Bedingungen deines Darlehensvertrags und den gesetzlichen Bestimmungen ab. Es gibt zwei Situationen, in denen du problemlos dein Anschlussdarlehen kündigen kannst:

1. Ordentliche Kündigung nach Ablauf der Zinsbindung: Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung des Anschlussdarlehens hast du normalerweise das Recht, das Darlehen ordentlich zu kündigen und entweder den ausstehenden Betrag zurückzuzahlen oder eine neue Finanzierung abzuschließen.

2. Außerordentliche Kündigung bei Verkauf der Immobilie: Wenn du deine Immobilie verkaufst, kannst du dein Anschlussdarlehen außerordentlich kündigen und den ausstehenden Betrag vorzeitig zurückzahlen. In diesem Fall musst du möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Das sind zwei weniger befriedigende Lösungen. Ein Widerruf könnte eine Option sein, um aus dem Vertrag zu herauszukommen. Das Widerrufsrecht bei einer Anschlussfinanzierung ist allerdings komplexer als bei dem Erstvertrag für eine Immobilienfinanzierung. Wenn du etwa einen bestehenden Vertrag für eine Anschlussfinanzierung abschließt, gibt es in der Regel kein gesetzliches Widerrufsrecht mehr. Denn das Widerrufsrecht gilt nur für neu abgeschlossene Verträge und die Anschlussfinanzierung wird als Verlängerung oder Änderung eines bestehenden Darlehensvertrags betrachtet. Allerdings kann es vorkommen, dass Banken es versäumen, ihre Kund:innen ausreichend über ihr Widerrufsrecht zu belehren oder sie haben ungültige Klauseln in den Kreditverträgen. Dann kannst du die Anschlussfinanzierung widerrufen. Deshalb kann es sich lohnen, seinen Vertrag zu prüfen.

Um die Anschlussfinanzierung optimal vorzubereiten, kannst du die folgenden Schritte durchführen:

1. Frühzeitig planen: Beginne frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung, idealerweise etwa sechs bis 12 Monate vor Ablauf deines bestehenden Darlehens.
2. Überprüfen deine finanzielle Situation: Das hilft dir dabei, realistische Ziele für deine Anschlussfinanzierung zu setzen und dich auf den Antragsprozess vorzubereiten.
3. Konsolidieren deine Unterlagen: Wenn du alle Papiere zusammen hast, erleichterst du dir den Antragsprozess.
4. Verbessere deine Bonität: Wenn deine Bonität verbesserungsfähig ist, solltest du offene Schulden begleichen und keine neuen machen. Es kann sich lohnen, deine Kreditauskunft auf Fehler zu überprüfen.
5. Suche nach Angeboten: Hole dir Angebote von verschiedenen Banken, Kreditgebern oder Finanzierungsinstituten ein und vergleiche die Konditionen sorgfältig.
6. Berücksichtige deine langfristigen Ziele: Denke bei der Auswahl einer Anschlussfinanzierung über deine langfristigen finanziellen Ziele nach. Berücksichtige Faktoren wie Flexibilität, Tilgungsoptionen und die Möglichkeit zur Sondertilgungen.

Banker:innen lehnen eine Anschlussfinanzierung nur dann ab, wenn sie Zweifel daran haben, dass Kreditnehmer:innen ihre Schulden vollständig begleichen können. Die Bankangestellten checken zunächst deine Schufa-Bilanz. Wenn ihnen deine Bonität nicht gefällt, hast du schlechte Karten. Selbstständigen und Freiberufler:innen vergeben Banken auch ungerne einen Kredit, das gilt auch für die Anschlussfinanzierung. Wenn du zwar fest angestellt bist, aber noch in der Probezeit, kann es auch Hürden für dich geben. Erkundige dich nach den Gründen.

Die Ablehnung der Anschlussfinanzierung muss aber nicht das Aus für deine Immobilienfinanzierung bedeuten. Du hast Möglichkeiten, doch noch an eine Genehmigung zu kommen. Das sind Optionen, die deine monatliche Rate sinken lassen können oder der Bank mehr Sicherheit geben:
 

1. Verringern der Kreditsumme: Das bringt kleinere monatliche Raten zahlen.
2. Verlängern der Kreditlaufzeit: Bringt allerdings auch höhere Schulden mit sich wegen der anfallenden Zinsen in der längeren Laufzeit.  
3. Ein:e Bürge:in haftet für dich: Die Kreditwürdigkeit einer der haftenden Person sichert deinen Kredit ab.
4. Verbesserung der Kreditwürdigkeit: Du musst alle Schulden zurückzahlen, dein Dispo ausgleichen, deine Kreditkartenschulden tilgen.