Haus bau­en oder kau­fen: Für wen lohnt sich was?

Der Traum von den eigenen vier Wänden beginnt immer mit derselben Frage: Sollte ich ein Haus bauen oder doch lieber kaufen? Dies ist eine wichtige und weitreichende Entscheidung und sollte dementsprechend gut überlegt sein. In diesem Beitrag lesen Sie, welche Vor- und Nachteile sowohl der Hauskauf als auch der Hausbau haben und für wen sich was lohnt.

1. Welcher Eigenheim-Typ soll es sein?

2. Hauskauf: Selbstverwirklichung oder historisches Kleinod?

3. Eigenkapital: Sicherheit geht vor

4. Übernehmen Sie sich nicht bei Zins und Tilgung

5. Hausbau und Hauskauf im Vergleich: Was passt besser?

6. Bauen oder Kaufen: der Selbsttest 

• Die Frage nach dem Hausbau oder einem Hauskauf ist nicht nur eine reine Kostenfrage, sondern hängt auch von Faktoren wie der Umgebung, der Infrastruktur und der Gestaltungsfreiheit ab.
• Grundsätzlich ist der Hausbau teurer als der Hauskauf, sofern es sich um dieselbe Lage handelt. Dafür sind bei einem Neubau die Nebenkosten (Gas, Strom etc.) aufgrund der modernen Bauweise geringer.

Auf dem Weg ins Eigenheim sind einige richtungsweisende Entscheidungen zu treffen. Besonders wichtig ist die Frage, ob ein Hausbau in Eigenregie geplant, ein Neubau vom Bauträger erworben oder eine Bestandsimmobilie gekauft werden soll.

Neben der grundlegenden Entscheidung zwischen Bauen und Kaufen gilt es noch zu überlegen, welcher Eigenheim-Typ Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus bringen jeweils besondere Vor- und Nachteile mit sich – sowohl in Bezug auf die Kosten als auch auf die Wohn- und Lebensqualität.

Im Hinblick auf die Bedürfnisse ist der Unterschied offensichtlich: Das Bauen in Eigenregie bringt Gestaltungsfreiheit mit sich. Das beginnt bei der Grundstückswahl, erstreckt sich über die Architektur, die Raumaufteilung und die Haustechnik und endet mit der Innenausstattung. Bei Fertighaus-, Bauträger- oder Generalunternehmer-Modellen mag die Freiheit des Bauherrn schrumpfen, aber grundsätzlich sind der Entfaltung „nur“ finanzielle Grenzen gesetzt.

Wer dagegen ein Haus kauft, muss nehmen, was der Markt bietet. Das ist nicht unbedingt ein Nachteil: Hier besteht die Chance auf ein Schnäppchen. Zudem kostet der Hauskauf weniger Zeit als ein Neubau. Nicht zuletzt kann ein Altbau besonderen Charme haben – wie etwa ein gemütliches Fachwerk-Bauernhaus oder eine geräumige Eigentumswohnung in einer alten Villa.

Etwas komplizierter wird es beim Thema Finanzen. Rechnet man Wohnraum gegen Preis auf, dann ist der Kauf eines Reihenhauses die günstigste Lösung. Darauf folgen das Reiheneckhaus und sodann die Doppelhaushälfte. Die teuerste Wohnfläche bietet das freistehende Einfamilienhaus.

Die Frage nach dem passenden Eigenheim ist damit sowohl eine Frage des persönlichen Geschmacks als auch der Ansprüche an den Wohn- und Lebensraum. Während die einen den individuellen Hausbau bevorzugen, legen andere mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie Wert auf ein bezahlbares Eigenheim. 

Letztlich bleibt für die Haus-Finanzierung die Frage „Bauen oder kaufen?“ zweitrangig. Der Grundsatz „Je mehr Eigenkapital, desto besser“ gilt für beides. Doch woher kommt Eigenkapital?

Wichtig ist der frühe Einstieg ins Sparen. Wer regelmäßig einen bestimmten Betrag anlegt, sammelt über die Jahre erhebliche Zinsgewinne. Für die Immobilienfinanzierung sind dementsprechend langfristige, sichere Anlageformen das Mittel der Wahl – beispielsweise der bewährte Bausparvertrag. Die Zinsen fallen zwar nicht überwältigend aus, aber auf riskante Anlageformen wie Aktien sollten Sie sich beim Sparen für das Eigenheim lieber nicht verlassen.

Da das Geld zum Bauen oder Kaufen nicht kurzfristig verfügbar sein muss, bieten sich auch Prämiensparformen mit langer Laufzeit an. Einzelne Fondsprodukte können ebenfalls interessant sein.

Auch wer lange gespart hat, wird um ein Darlehen kaum herumkommen. Wie viel Geld nötig ist, ergibt sich aus dem Abgleich von Eigenkapital und den erwarteten Kosten für die Immobilie.

Zum Hauspreis kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühr und Maklerprovision hinzu. Hier sind mit etwa zehn bis 15 Prozent der Bau- oder Kaufkosten zu rechnen. Beim Neubau kann es außerdem vorkommen, dass manches teurer wird als geplant – deshalb sollten Sie hier nicht zu knapp kalkulieren.

Übliche Finanzierungsformen sind Bank-, Bauspar- und Versicherungsdarlehen. Bei einigen Unterschieden im Detail ist es für den Bauherrn oder Käufer immer entscheidend, die monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung auf einem vernünftigen Niveau zu halten. Dafür gibt es verschiedene Stellschrauben bei der Finanzierung:

• längere Laufzeit des Darlehens

• Abstriche bei der Größe und Ausstattung des Hauses

• größere Eigenleistungen senken die finanzielle Belastung

Darüber hinaus wird für jedes Darlehen eine Sicherheit verlangt. Bei der Baufinanzierung ist das meist eine Grundschuld oder Hypothek auf das betreffende Objekt. In jedem Fall sollten Bauherrn oder Immobilienkäufer realistisch rechnen. Das heißt: Die eigene monatliche Belastbarkeit sollte nicht zu hoch ausfallen und der Kapitalbedarf sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden.

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchte, wird vor allem einen kritischen Blick auf die Kosten werfen. Wer sein Eigenheim selbst gestalten und bauen will, wird im Regelfall mit höheren Kosten rechnen müssen als jemand, der eine bestehende Immobilie käuflich erwirbt. Aber auch andere Faktoren wie beispielsweise Umgebung und Infrastruktur spielen eine wichtige Rolle.

In der folgenden Übersicht sind die Vor- und Nachteile eines Hauskaufs denen eines Hausbaus gegenübergestellt.

Bei wichtigen Entscheidungen ist es immer hilfreich, sich mit Papier und Stift gerüstet selbst ein paar Fragen zu stellen. Hier finden Sie die wichtigsten Anhaltspunkte als Entscheidungshilfe:

1.  Wie wichtig ist mir beim Eigenheim die Selbstverwirklichung bei der Architektur, der Raumaufteilung und der Innenausstattung?

2.  Bin ich so flexibel, dass ich beim Kauf einer Bestandsimmobilie die Gegebenheiten beim Grundriss akzeptieren kann?

3.  Mag ich historische Bausubstanz, sodass beim Hauskauf auch ein Altbau in Betracht käme?

4.  Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaus oder freistehendes Einfamilienhaus: Welche Immobilien-Variante gefällt mir am besten, welche kommt gar nicht infrage?

5.  Ist bereits ein Grundstück für einen Neubau vorhanden?

6.  Wie viel Eigenkapital kann ich für das Bauen beziehungsweise den Hauskauf aufbringen?

7.  Welchen Betrag kann ich monatlich für Zins und Tilgung eines Darlehens problemlos schultern?

8.  Welche Eigenleistung kann ich, vorsichtig geschätzt, in das Bau- oder Modernisierungsprojekt einbringen?

9.  Welche Abstriche gegenüber meiner Traumimmobilie sind zur Kostensenkung vorstellbar?

10. Habe ich mich über alle relevanten Förderprogramme informiert?

11. Habe ich meine Angehörigen durch eine Lebensversicherung abgesichert?