Erb­schafts­steu­er bei Im­mo­bi­li­en: In­fos, Frei­be­trä­ge & Rech­ner

Wer eine Immobilie erbt, der muss auch Erbschaftssteuer zahlen. Zwar gibt es Freibeträge, die einen Teil deines Erbes steuerfrei stellen, doch decken diese leider oft nur ein Teil des Gesamtwertes ab. 

Weißt du, wie viel deine geerbte Immobilie wert ist?

Ganz besonders nach dem Wirksamwerden des Bewertungsgesetzes zum 1.1.2025 werden Immobilien oftmals im Wert höher eingestuft.  Zusätzlich wirken sich eine in 2025 möglich gewordene verkürzte Restnutzungsdauer sowie Regulierungen in Sachen Klimaschutz auf den Immobilienwert und damit auf die Erbschaftssteuer aus.

Wir zeigen dir, wie du die Steuer umgehen oder Steuervorteile sinnvoll für dich nutzen kannst. Außerdem gehen wir auf die gesetzlichen Anpassungen und ihre Auswirkungen ein.

In Deutschland wird die Erbschaftssteuer immer dann fällig, wenn eine Person ihren Nachlass einer anderen Person vermacht und diese Person das Erbe annimmt.

Bei dem Nachlass kann es sich um Geld, ein Unternehmen, Aktien oder – wie in unserem Beitrag – eine Immobilie handeln.

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist vom Wert der Immobilie sowie dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person abhängig.

Wenn deine Eltern dir eine Immobilie vererben, hast du als deren Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro. Alles, was über diesen Betrag hinaus geht, muss versteuert werden mit deiner Erbschaftssteuerklasse. Liegt der Verkehrswert deiner geerbten Immobilie unterhalb von 400.000 Euro, entfällt die Erbschaftssteuer ganz.

• am aktuellen Verkehrswert der Immobilie
• an den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren
• sowie an der Erbschaftssteuerklasse der begünstigten Person

Folgende Freibeträge gelten beim Vererben und Schenken von Immobilien:

• 500.000 Euro: bei Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebenspartnern
• 400.000 Euro: bei Kindern
• 200.000 Euro: bei Enkeln (400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind)
• 20.000 Euro: bei Geschwistern und unverheirateten Paaren

Besonders enge Verwandten profitieren von einem großzügig bemessenen Freibetrag. Allerdings darf man nicht außer Acht lassen, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die früher großzügigen Freibeträge teilweise nicht mehr ausreichen.

Sowohl die Höhe des Erbes als auch der Verwandtschaftsgrad bestimmten über die Versteuerung (§ 5 Steuerklassen ErbStG).

• In der niedrigsten Steuerklasse I werden Ehe- und eingetragene Lebenspartner:innen sowie Kinder eingeordnet.
• Geschwister gehören in die Steuerklasse II und
• unverheiratete und nichteingetragene Lebenspartnerschaften in die höchste Steuerklasse III mit Steuersätzen ab 30 Prozent.

Beispiel 1:

Ein Ehepartner hat eine Immobilie von 800.000 Euro geerbt. Sein Freibetrag liegt bei 500.000 Euro, sodass ein Betrag von 300.000 Euro versteuert werden muss.

In untenstehender Tabelle lässt sich ablesen, mit welchen Prozentsatz versteuert werden muss. Ehepartner gehören zur Steuerklasse I und Beträge bis 300.000 Euro werden mit 11 Prozent versteuert.

Sind 300.000 Euro mit 11 Prozent zu versteuern, ergibt sich eine Steuerlast von 33.000 Euro.

Vor einigen Jahren war diese Immobilie noch 600 000 Euro wert. Somit mussten lediglich 100.000 Euro mit 11 Prozent versteuert werden. Die Erbschaftssteuer betrug 11.000 Euro.

Beispiel 2

Bei unverheirateten Paaren (Steuerklasse III) muss der Betrag jenseits der Freiheitsgrenze mit 30 Prozent versteuert werden. Bei 300.000 Euro müsste der:die Erb:in also eine Steuerlast von 90.000 Euro tragen, bei 100.000 Euro wären es 30.000 Euro.

Um die Erbschaftssteuer für Immobilien zu berechnen, benötigst du zunächst den aktuellen Verkehrswert. Ziehe davon den Freibetrag ab, der von deinem Verwandtschaftsgrad und somit deiner Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich der Steuersatz für das Immobilienerbe.

Wenn du die Daten in unseren Erbschaftssteuerrechner eingibst, erhältst du im Handumdrehen die Angabe deiner Steuerlast:

Seit dem 01.01.2025 gelten neue Regeln zur Bewertung von Immobilien, die direkte Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer haben. Der Verkehrswert der Immobilie bestimmt maßgeblich, wie viel Steuer anfällt – und dieser Wert kann durch verschiedene Faktoren stark schwanken. 

1. Neue Berechnungsfaktoren im Bewertungsgesetz (BewG) 

Die Änderungen des Bewertungsgesetzes von 2023 wurden Anfang 2025 wirksam. Dabei wurden: 

• Die Berechnungsfaktoren für die Immobilienbewertung angepasst, 
• Die Lebensdauer eines Gebäudes von 70 auf 80 Jahre erhöht.

Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer: Ein Haus, das 2022 noch 600.000 Euro wert war, kann 2025 u.U. einen Verkehrswert von bis zu 800.000 Euro haben – was bedeutet, dass auf einen größeren Betrag Erbschaftssteuer gezahlt werden muss. Besonders in gefragten Lagen steigt die Steuerlast für Erb:innen deutlich.

2. Flexible Restnutzungsdauer bringt steuerliche Vorteile

Seit 2025 kann die Restnutzungsdauer von der gesetzlichen Vorgabe abweichen. Standardmäßig gilt eine Nutzungsdauer von 80 Jahren ab Baujahr. Liegt eine verkürzte Restnutzungsdauer vor, kann dies den Immobilienwert senken – und damit die Erbschaftssteuer reduzieren. 

Tipp: Lass ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen, um mögliche Vorteile zu nutzen.

3. Einfluss von Umweltauflagen auf die Steuerlast 

• Der CO2-Preis wurde zum 01.01.2025 auf 55 Cent pro Tonne angehoben.
• Für Immobilien mit alten Heizsystemen steigt dadurch der Modernisierungsdruck und auch der Wertverlust.  

Auswirkungen: Nachhaltige Immobilien profitieren steuerlich, während sanierungsbedürftige Häuser unter Umständen niedriger bewertet werden – was sich positiv auf die Erbschaftssteuer auswirken kann. 

Was bedeutet das für deine Erbschaftssteuer?

• Höhere Immobilienbewertungen können deine Steuerlast deutlich erhöhen. 
• Eigene Restnutzungsdauergutachten und steuerliche Optimierung können helfen, Erbschaftssteuern zu senken. 
• Sanierungsbedürftige Immobilien könnten steuerlich begünstigt sein.

Nutze die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24, um deinen Verkehrswert realistisch einzuschätzen und steuerlich zu optimieren.

Steuerfrei erbst du eine Immobilie, wenn du als verwitwete:r Ehepartner:in oder Lebenspartner:in im Eigenheim bleibst. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Dafür muss der:die Erblasser:in bis zum Tod allerdings selbst in dem Objekt gewohnt haben. Zudem gilt die Auflage, dass du dort die nächsten zehn Jahre wohnen musst, um die Zahlung der Erbschaftssteuer zu umgehen. Möchtest du innerhalb dieser zehnjährigen Frist das geerbte Haus doch verkaufen oder vermieten, wird die Steuer wiederum fällig.

Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Sollte die Immobilie größer sein, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Du kannst die Erbschaftssteuer auch durch vorzeitigen Verkauf oder Schenkung umgehen

Viele Immobilienbesitzer:innen machen sich schon zu Lebzeiten Gedanken zur späteren Erbschaftssteuer. Ein beliebter Weg ist die Hausübergabe an Kinder in Form einer Schenkung, was einer vorgezogenen Erbschaft entspricht, auf die keine Erbschaftssteuer erhoben wird. Das gilt allerdings nur, wenn die Freibeträge ausreichen, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können. Eine interessante Alternative kann der Verkauf innerhalb der Familie sein.

Du hast mehrere Möglichkeiten, um die Steuerbelastung beim Immobilienerbe zu verringern. Lasse dich am besten professionell beraten, wenn du eine hohe Steuer erwartest.

Folgende Möglichkeiten kommen infrage:

• Nachlassverbindlichkeiten:
  Verbindlichkeiten wie Schulden der erblassenden Person, Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung können die Steuerlast senken. Das Finanzamt erkennt 10.300 Euro als Pauschalsumme ohne Nachweise an.
• Sachliche Steuerbefreiungen:
  Auch auf den Hausrat gibt es Freibeträge: Erben der Steuerklasse I sind bis zu einem Wert von 42.000 Euro bei Hausrat und für andere bewegliche Gegenstände bis zu einem Wert von 12.000 Euro von der Steuer befreit. Diese Beträge haben nichts mit dem persönlichen Freibetrag zu tun. Die Erb:innen der Steuerklasse II und III profitieren bis zu einem Wert von insgesamt 12.000 Euro für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände.
• Verkehrswertgutachten:
  Beauftrage ein professionelles Verkehrswertgutachten, um den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Das Finanzamt legt die Steuer nämlich nur anhand einer groben Schätzung fest. Eine unabhängige Immobilienbewertung kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen, was die Steuerlast reduziert.
• Vermietete Immobilien:
  Bei vermieteten Objekten musst du nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen und erhältst gewissermaßen 10 Prozent Rabatt auf die Steuerlast.

Hast du ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, musst du nicht nur steuerrechtliche Fragen klären, sondern meist auch entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Du hast grundsätzlich drei Optionen:

• das Erbe ausschlagen
• es annehmen und selbst darin wohnen
• es annehmen und es verkaufen oder vermieten.

Du hast sechs Wochen Zeit, um das Erbe beim zuständigen Amtsgericht auszuschlagen oder eine:n Notarin damit zu beauftragen. Fange am besten zeitnah an zu überprüfen, ob du auch Verbindlichkeiten oder Schulden zusammen mit der Immobilie erbst. Beantrage dazu Einsicht in das Grundbuch, überprüfe Hypotheken und Grundschulden. Auch der Sanierungszustand sollte für dich ein Entscheidungskriterium sein. Kommst du dabei zu einem guten Ergebnis und er Wert der Immobilie ist attraktiv, die Verbindlichkeiten wiederum gering, kannst du das Erbe annehmen.

Willst du nicht selbst einziehen, kannst du das Objekt mithilfe eines Maklers verkaufen oder vermieten. In jedem Fall gilt es, den Immobilienwert zu berechnen, Mietpreisverordnungen zu beachten und Fristen zu wahren. Schließlich willst du mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.

Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Damit du die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen kannst, musst du als Erstes den Wert der Immobilie kennen. Bei ImmoScout24 kannst du einfach, schnell und kostenlos den Immobilienwert erfahren. Lege gleich los!

Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt, denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen laut Gesetz der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der dich als Erb:in eingesetzt hat, musst du das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftssteuer von dir einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen dich einleiten.