Immobilienbewertung bei Erb­schaft oder Schen­kung: So wird der Ver­kehrs­wert er­mit­telt

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Der Verkehrswert der geerbten Immobilie und die jeweilige Erbschaftssteuerklasse von der Erb:innen entscheiden über die Höhe einer fälligen Steuerzahlung. Die gesetzlichen Änderungen des Bewertungsgesetzes führen dazu, dass der steuerliche Wert einer Immobilie ab Inkrafttreten zum 01.01.2023 höher angesetzt werden müssen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Wertermittlung einer Immobilie im Falle einer Erbschaft erfolgt und welche Aspekte dabei eine wichtige Rolle spielen, auch im Hinblick auf die mögliche Steuererhöhung im Rahmen des neuen Bewertungsgesetzes.

Der Verkehrswert einer Immobilie spielt bei einer Erbschaft in vielerlei Hinsicht eine wichtige Rolle. Zum einen benötigt das Finanzamt zur Ermittlung einer möglichen Erbschaftssteuer den aktuellen Wert der geerbten Immobilie. Zum anderen könnte auch ein Verkauf des Objekts in Frage kommen, wofür zunächst der Verkehrswert ermittelt werden muss.

Eine Immobilienbewertung ist häufig auch dann nötig, wenn es eine Erbengemeinschaft gibt. Sofern mehrere Personen ein Objekt gemeinsam erben, ist der Verkauf oft die einfachste, manchmal sogar die einzige, Lösung. Die Basis für das Ansetzen eines Verkaufspreises bildet dann die Immobilienbewertung. Außerdem kann, basierend auf der Bewertung, entschieden werden, ob überhaupt verkauft werden soll oder doch eine andere Lösung gefunden wird.

Grundsätzlich wird der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe der Bewertungsgrundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) ermittelt. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien bundesweit nach einheitlichen Maßstäben und objektiven Kriterien erfolgt.

Das Finanzamt hingegen nimmt steuerliche Bewertungen von Vermögensgegenständen vor, zu denen unbewegliche Güter wie Immobilien zählen. Hierfür gelten in erster Linie die Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Falle einer Erbschaft wird gemäß § 177 BewG der sogenannte „gemeine Wert“ ermittelt. Dieser Wert bildet für das Finanzamt den Ausgangspunkt für die Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuern.

Für die Besteuerung gilt zunächst der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert der Immobilie. Für die steuerliche Bewertung gelten die Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Anders als bei qualifizierten Gutachter:innen und Sachverständigen nehmen Mitarbeitende des Finanzamtes keine Besichtigung des zu bewertenden Objekts vor, sondern nehmen ihre Berechnungen mithilfe verfügbarer Daten und Informationen (z.B. Kaufpreissammlungen, ermittelte Werte von Gutachtungsausschüssen etc.) vor. Hierbei kann es mitunter zu deutlichen Abweichungen bei der Ermittlung des Verkehrswertes kommen.

Mithilfe eines Verkehrswertgutachtens von einem:einer öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen können Sie den vom Finanzamt ermittelten Wert nach unten korrigieren lassen. So können Sie Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sparen. Dies ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie ein Vermögen erben, dass deutlich über dem für Sie gültigen Freibetrag liegt.

Eine Immobilie kann steuerfrei an die eigenen Kinder vererbt werden, wenn sie bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche bietet und unmittelbar nach dem Erbfall von dem:der Erben:Erbin als Erstwohnsitz bezogen wird. Diese Steuerbefreiung gilt nur, wenn der Hauptwohnsitz für mindestens zehn Jahre bestehen bleibt. Ist die Immobilie größer als 200 Quadratmeter, so betrifft die Erbschaftssteuer nicht die komplette Gesamtfläche, sondern jene Fläche, die 200 Quadratmeter übersteigt.

Anders ist es bei verwitweten Partner:innen. Denn auch hier gilt die Regel, dass die Liegenschaft zehn Jahre als Erstwohnsitz genutzt werden muss. Es gibt jedoch keine Begrenzung der Wohnfläche. Durch vorhandene Freibeträge sinkt die Steuerlast für Erb:innen ebenfalls. Dabei sind Steuerklasse und Verwandtschaftsverhältnis entscheidend:

Die steuerliche Belastung beim Erben einer Immobilie ist davon abhängig, welche Erbschaftssteuerklasse zur Anwendung kommt, und welcher Verkehrswert für die Immobilie ermittelt wurde. In der folgenden Übersicht finden Sie die geltenden Steuersätze der verschiedenen Erbschaftssteuerklassen:

Im ersten Schritt muss für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, zum Beispiel mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24. Davon wird der gültige Freibetrag abgezogen. Daraus ergibt sich die Steuerbemessungsgrundlage, die dann mit dem anzuwendenden Steuersatz multipliziert wird. Für die folgende Beispielrechnung legen wir folgende Annahmen fest:

• Ermittelter Verkehrswert der geerbten Immobilie: 450.000 Euro
• Lena erbt die Immobilie von ihrer Oma Gertrud: Freibetrag von 200.000 Euro
• Welche Steuerklasse trifft zu? Erbschaftssteuerklasse I
• Welcher Steuersatz laut Erbschaftssteuertabelle? 11 Prozent
  

Lena müsste in diesem Beispiel insgesamt 27.500 Euro Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen.

Auf Antrag ist es möglich, dass die auf die vermietete Wohnung anfallende Erbschaftsteuer zinslos bis zu zehn Jahre gestundet wird. Dies ist dann möglich, wenn die Erbschaftsteuer ansonsten nur durch eine Veräußerung der Immobilie bezahlt werden kann. Diese Regelung findet auch dann Anwendung, wenn die geerbte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken von dem:der Eigentümer:in verwendet wird.

Die Regel gilt für:

• Vermietete Wohnungen
• Mietshäuser
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Selbstgenutztes Wohneigentum
  

Besonders für Finanzämter ist es wichtig, nach einer Erbschaft den Verkehrswert zu berechnen. Je nach Art und Nutzung einer Immobilie werden dabei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren angewendet. Für die steuerliche Bewertungen von bebauten Grundstücken werden in § 182 BewG folgende Bewertungsmethoden festgelegt.

Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) kommt zum Einsatz bei:

• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Ein- und Zweifamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) kommt zum Einsatz bei:

• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke

Das Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) kommt zum Einsatz bei:

• Immobilien, bei denen das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist
• Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, deren Wert sich nicht mittels Ertragswertverfahren ermitteln lassen
• Einfamilienhäusern und Ferienimmobilien
• sonstige bebaute Grundstücke

Bei vermieteten Immobilien, die zu Wohnzwecken dienen und nicht dem Betriebsvermögen zuzuordnen sind, sind für die Festsetzung der Erbschaftssteuer nur 90 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie anzusetzen (13c ErbStG). Daher werden bewohnte Immobilien günstiger bewertet. Dabei ist es egal, wo sich der Grundbesitz befindet – ob in Deutschland, in einem EU-Mitgliedsstaat oder in einem Land außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums.

Wie bereits erwähnt, ist die Festsetzung der Erbschaftsteuer eine Sache des zuständigen Finanzamts. Immobilien werden vom Finanzamt nur nach Bedarf bewertet. Dabei wird das ortsansässige Finanzamt diese Bewertung durchführen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben und einen Verkauf planen, hilft Ihnen eine erste Werteinschätzung weiter. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 erhalten Sie in nur wenigen Minuten einen aussagekräftigen Wert Ihrer geerbten Immobilie. Auf dieser Basis können Sie entscheiden, ob sich ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt lohnt oder nicht.

Wichtig wird der Verkehrswert, wenn die geerbte Immobilie verkauft werden soll. Durch eine Immobilienbewertung kann eine Entscheidungsgrundlage geschaffen werden. Denn durch das Gutachten wird klar, welcher Wert voraussichtlich erzielbar sein wird. So kann anschließend überlegt werden, ob das Haus oder die Wohnung wirklich veräußert werden soll.

Dieses Szenario ist speziell bei Erbengemeinschaften wichtig. Denn je mehr Personen am Erbe beteiligt sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Verkauf die unkomplizierteste und fairste Lösung für alle darstellt. Die Schwierigkeit bei unbeweglichen Gütern wie Immobilien ist, dass sie innerhalb einer Erbengemeinschaft häufig nicht geteilt werden können. Wird das geerbte Objekt jedoch verkauft, kann der Gewinn unter den Miterb:innen gerecht aufgeteilt werden.

Auch wenn es um einen Pflichtteil für enterbte oder nicht genügend bedachte Verwandte geht, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Bei dem Pflichtteil handelt es sich um eine gesetzliche Mindestbeteiligung am vererbten Vermögen. Liegt sowohl eine Pflichtteilsberechtigung als auch Anspruchsberechtigung vor, muss zur Ermittlung des genauen Pflichtanteils unter Umständen auch der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden.

Bei einer Erbpacht gewährt der:die Grundstückseigentümer:in jemanden das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen – typischerweise gegen ein monatliches Entgelt.

Für das Vererben einer solchen Immobilie wird es kompliziert. Denn der:die Eigentümer:in des Gebäudes ist eben nicht auch Grundstückseigentümer:in. Das Erbbaurecht sowie die Immobilie werden vererbt, nicht jedoch das Eigentum am Grundstück. Dieses verbleibt im Besitz von dem:der Verpächter:in. Dies sind üblicherweise Kirchen und Kommunen.

Für die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück muss der Umstand der Erbpacht also berücksichtigt werden. Dieser wirkt sich typischerweise wertmindernd aus, da das Erbpachtgrundstück nicht im vollen Umfang nutzbar ist. So dürfen beispielsweise bauliche Maßnahmen im Regelfall nur mit Erlaubnis von dem:der Verpächter:in durchgeführt werden. Sogar bei einem Verkauf der Immobilie besteht ein Mitspracherecht von dem:der Grundstückseigentümer:in.

Finanzämter bewerten das Erbbaurecht nach den Vorgaben des § 193 BewG. Wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann, wird die Wertermittlung alternativ vorgenommen. Gemäß § 193 Abs. 2 BewG setzt sich der Wert des Erbbaurechts einerseits aus dem Bodenwertanteil und andererseits aus dem Gebäudewertanteil zusammen.