Haus in­ner­halb der Fa­mi­lie ver­kau­fen: Grund­er­werb­steu­er, Pflicht­teil & An­fech­tung

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie bringt einige Vorteile mit sich. Daher gilt der Verkauf als eine gute Alternative zum Vererben oder Verschenken.  Attraktiv ist die Möglichkeit des Verkaufs insbesondere dann, wenn der Freibetrag bei der Schenkungssteuer bereits ausgeschöpft wurde. Beim Verkauf innerhalb des engsten Familienkreises fallen nämlich in der Regel keine Steuern an. Im folgenden Beitrag erfährst du alles Notwendige, um dein Haus möglichst günstig innerhalb deiner Familie zu verkaufen.

• Du willst dich zu Lebzeiten bereits um den Verbleib Ihres Eigenheims kümmern. 
• Eine Schenkung kommt nicht infrage, weil die Freibeträge bereits ausgeschöpft sind.
• Um Streitigkeiten zwischen deinen Kindern zu vermeiden, strebst du eine unanfechtbare Übertragung an.
• Es kommt nur eines deiner Kinder für die Übernahme des Hauses infrage.
• Du ziehst Wohnrecht und Elternpflegschaft durch das Kind in Betracht.
• Es stehen umfangreiche Renovierungsmaßnahmen in deinem Haus an.

Es gibt mehrere Möglichkeiten eine Immobilie an nachfolgende Generationen zu übertragen, nämlich durch Vererbung, Schenkung oder Verkauf. Ganz grob unterscheiden sich die Übertragungsformen durch den Zeitpunkt.

Solltest du bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse schaffen wollen, sind Schenkung oder Verkauf in der Familie denkbar.  

Als Erbe bezeichnet man hingegen die Übertragung des Erbes nach dem Tod des:der Erblassers:Erblasserin. In diesem Fall regelt ein Testament die Erbfolge. 

• Bei beiden Formen fällt die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an. Reicht der Freibetrag aus, so kann sich diese Übertragungsform lohnen. Bei Kindern sind es beispielsweise 400. 000 Euro.
• Unabhängig vom Wert der Immobilie muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
• Diese Übertragungsformen sind noch bis zehn Jahre nach Inkrafttreten anfechtbar und es kommt bei mehreren Erben leicht zu Streitigkeiten. In jedem Fall gibt es einen Anspruch am Pflichtteil vom Erbe.  

• Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, kannst du eine gestückelte Schenkung vornehmen. In diesem Fall solltest du allerdings frühzeitig mit der Nachlassplanung beginnen, um die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehenden Freibeträge auszuschöpfen. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist jedoch, dass die Immobilie nicht größer als 200 qm ist.
• Während ein Testament auch handschriftlich verfasst werden kann und keiner notariellen Beglaubigung bedarf, muss die Schenkung durch eine:n Notar:in beurkundet werden.

Wenn die Freibeträge bereits vollständig ausgereizt sind und eine Schenkung oder Erbschaft daher nicht mehr in Betracht kommt, ist der Verkauf innerhalb der Familie eine gute Alternative. Verwandte in gerader Linie zahlen nach §3 des Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) keine Grunderwerbssteuer beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines unbebauten Grundstücks. Diese kann je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen. 

Von dieser Steuerbefreiung begünstigt sind Verwandte ersten Grades wie Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Großeltern sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Geschwister sind nur in der Seitenlinie miteinander verwandt, für sie gilt diese Regelung daher nicht. 

Hinweis: Der Gedanke ist naheliegend, das eigene Kind finanziell zu entlasten und den Verkaufspreis möglichst niedrig anzusetzen. Hier ist Vorsicht geboten. Das Finanzamt vermutet unter Umständen einen Schein-Verkauf, der eine Schenkung tarnen soll. Mehr dazu weiter unten.

• Eigenheim bleibt im sicheren Familienbesitz: Du möchtest einem deiner Kinder ein Haus rechtssicher übertragen. Vererbst du das Haus an das Kind, riskierst du einen Erbstreit mit den Geschwistern. Diese familiären Konflikte enden meist in der Veräußerung des Elternhauses, um die eingeklagten Pflichtanteile an die Geschwister auszahlen zu können. Der Verkauf sorgt hingegen dafür, dass dein Eigenheim im sicheren Familienbesitz bleibt.
• Die Regelung der Eigennutzung entfällt: Damit ist dein Kind nicht verpflichtet nach § 13, Nr. 4c Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) sofort nach Ableben beider Elternteile selbst ins geerbte Haus einzuziehen, um von der Erbschaftssteuer befreit zu werden. Diese Regelung greift nicht beim Verkauf und das Haus muss nicht selbst bezogen werden vom Kind.
• Die Übergabe der Immobilie ist unanfechtbar: Während bei einer Schenkung die Übergabe des Hauses binnen zehn Jahren von den Geschwistern angefochten werden kann, entfällt diese Möglichkeit beim Verkauf, da die Entscheidung bei den Eltern liegt, ob sie innerhalb der Familie oder an eine außenstehende Person verkaufen.
• Werbungskosten geltend machen: Wer das Haus aus dem Familienkreis kauft und in einem engen Verwandtschaftsverhältnis steht mit dem:der Besitzer:in, kann die Renovierungskosten als Werbemaßnahmen in der Steuererklärung geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass du als Eltern oder Großeltern in dem bereits an den Käufer überschriebenen Haus Wohnrecht genießt.
• Steuern sparen: Für den Verkauf an Verwandte in gerader Linie entfällt die Grunderwerbsteuer. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist in den meisten Fällen bei einem Familienbesitz bereits abgelaufen, sodass keine Spekulationssteuer anfällt. Überdies fallen beim Verkauf weder Schenkungs- noch Erbschaftssteuer an.

Ja, es ist möglich, die Immobilie innerhalb der Familie zu einem günstigeren Preis zu verkaufen. Allerdings ist es nicht ratsam, den Preis zu sehr zu senken. Wenn das Finanzamt feststellt, dass du weit unter Wert verkaufst, kann dir eine getarnte Schenkung oder ein Scheinverkauf unterstellt werden.

Leider gibt es keine gesetzliche Regelung dazu, ab welcher Wertunterschreitung das Finanzamt einen Verkauf als getarnte Schenkung identifiziert. Mit Sicherheit ist es aber keine gute Idee, ein Haus im Wert von 450.000 für 40.000 Euro in der Familie zu verkaufen. Hier gilt die Maßgabe: Lege einen realistischen Preis fest, der sich am Verkehrswert orientiert und mindestens 60 Prozent und mehr dessen beträgt, denn nur so verhinderst du, dass Schenkungs- oder Erbschaftssteuer erhoben wird. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber Steuern beim Hausverkauf an eigene Kinder.

Als Erstes solltest du eine Hausbewertung durchführen, um einen realistischen Preis ansetzen zu können. Der Hausverkauf innerhalb der Familie sollte nicht wirken wie ein Scheingeschäft oder eine getarnte Schenkung, um das Finanzamt nicht auf falsche Gedanken zu bringen. 

Grundsätzlich genügt es, den Kaufvertrag durch eine:n Notar:in beurkunden zu lassen, der:die die Übertragung mit einer Auflassung im Grundbuch rechtskräftig abschließt.  

Behalte die Übersicht über deine Verkaufsnebenkosten. Du solltest neben den Notars- und Grundbuchgebühren auch den Energieausweis sowie im Falle eines Kredits, die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank bedenken. Falls deine Immobilie noch nicht so lange in deinem Besitz ist, kommt die Spekulationssteuer unter Umständen auch zum Tragen. 

Denke auch über deine Unterbringung und Versorgung im Alter nach: wenn du dir lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einräumen lässt und sich das Kind eventuell sogar bereit erklärt, die Elternpflegschaft zu übernehmen, schlägt sich dies darüber hinaus in einem reduzierten Verkaufspreis nieder. Du selbst hättest die Sicherheit eines betreuten Lebensabends im Familienbesitz. Bedenke jedoch, dass Banken bei einer Wohnrechtsreglung die Kreditzusage für Sanierungen vermutlich verweigern werden.

Einen Familienbesitz verkauft man nur einmal und die Sicherheit im Alter solltest du nicht gefährden. Wir empfehlen dir gerne auch den richtigen Immobilienprofi für dein Anliegen. Du hast die Möglichkeit deine Immobilie professionell bewerten zu lassen und auch darüber hinaus von Expertenwissen rund um Wohnrecht, Leibrente oder Elternpflegschaft zu profitieren.