Erb­schafts­steu­er bei Im­mo­bi­li­en: In­fos, Frei­be­trä­ge & Rech­ner

Wer eine Immobilie erbt, der muss auch Erbschaftssteuer zahlen. Zwar gibt es Freibeträge, die einen Teil deines Erbes steuerfrei stellen, doch decken diese leider oft nur ein Teil des Gesamtwertes ab. 

Weißt du, wie viel deine geerbte Immobilie wert ist?

Ganz besonders nach der Neubewertung der Immobilien durch Jahressteuergesetz 2023 werden Immobilien oftmals steuerlich höher eingestuft. Wir zeigen dir, wie du die Steuer umgehen oder Steuervorteile sinnvoll für dich nutzen kannst. Außerdem gehen wir auf die gesetzlichen Anpassungen und ihre Auswirkungen ein.

In Deutschland wird die Erbschaftssteuer immer dann fällig, wenn eine Person ihren Nachlass einer anderen Person vermacht und diese Person das Erbe annimmt.

Bei dem Nachlass kann es sich um Geld, ein Unternehmen, Aktien oder – wie in unserem Beitrag – eine Immobilie handeln.

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist vom Wert der Immobilie sowie dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person abhängig.

Wenn deine Eltern dir eine Immobilie vererben, hast du als deren Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro. Alles, was über diesen Betrag hinaus geht, muss versteuert werden mit deiner Erbschaftssteuerklasse. Liegt der Verkehrswert deiner geerbten Immobilie unterhalb von 400.000 Euro, entfällt die Erbschaftssteuer ganz.

• am aktuellen Verkehrswert der Immobilie
• an den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren
• sowie an der Erbschaftssteuerklasse der begünstigten Person

Folgende Freibeträge gelten beim Vererben und Schenken von Immobilien:

• 500.000 Euro: bei Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebenspartnern
• 400.000 Euro: bei Kindern
• 200.000 Euro: bei Enkeln (400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind)
• 20.000 Euro: bei Geschwistern und unverheirateten Paaren

Besonders enge Verwandten profitieren von einem großzügig bemessenen Freibetrag. Allerdings darf man nicht außer Acht lassen, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die früher großzügigen Freibeträge teilweise nicht mehr ausreichen.

Sowohl die Höhe des Erbes als auch der Verwandtschaftsgrad bestimmten über die Versteuerung (§ 5 Steuerklassen ErbStG).

• In der niedrigsten Steuerklasse I werden Ehe- und eingetragene Lebenspartner:innen sowie Kinder eingeordnet.
• Geschwister gehören in die Steuerklasse II und
• unverheiratete und nichteingetragene Lebenspartnerschaften in die höchste Steuerklasse III mit Steuersätzen ab 30 Prozent.

Beispiel 1:

Ein Ehepartner hat eine Immobilie von 800.000 Euro geerbt. Sein Freibetrag liegt bei 500.000 Euro, sodass ein Betrag von 300.000 Euro versteuert werden muss.

In untenstehender Tabelle lässt sich ablesen, mit welchen Prozentsatz versteuert werden muss. Ehepartner gehören zur Steuerklasse I und Beträge bis 300.000 Euro werden mit 11 Prozent versteuert.

Sind 300.000 Euro mit 11 Prozent zu versteuern, ergibt sich eine Steuerlast von 33.000 Euro.

Vor einigen Jahren war diese Immobilie noch 600 000 Euro wert. Somit mussten lediglich 100.000 Euro mit 11 Prozent versteuert werden. Die Erbschaftssteuer betrug 11.000 Euro.

Beispiel 2

Bei unverheirateten Paaren (Steuerklasse III) muss der Betrag jenseits der Freiheitsgrenze mit 30 Prozent versteuert werden. Bei 300.000 Euro müsste der:die Erb:in also eine Steuerlast von 90.000 Euro tragen, bei 100.000 Euro wären es 30.000 Euro.

Um die Erbschaftssteuer für Immobilien zu berechnen, benötigst du zunächst den aktuellen Verkehrswert. Ziehe davon den Freibetrag ab, der von deinem Verwandtschaftsgrad und somit deiner Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich der Steuersatz für das Immobilienerbe.

Wenn du die Daten in unseren Erbschaftssteuerrechner eingibst, erhältst du im Handumdrehen die Angabe deiner Steuerlast:

An der Steuer selbst wurde nichts verändert, aber die Immobilienbewertung wurde 2023 angepasst. Unter anderem wurden Berechnungsfaktoren verändert und die Lebenszeit eines Gebäudes von 70 auf 80 Jahre angehoben.

Man wollte damit erreichen, dass über das Sachwertverfahren realistischere Werte ermittelt werden können und verhindern, dass Häuser bzw. Wohnungen in besten Lagen bei der Steuer zu günstig davonkommen. Auch bei Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien wurde aus den gleichen Gründen die Berechnungsmethodik verändert.

• Folgen der gesetzlichen Anpassung: Die Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) führten dazu, dass eine Immobilie auf dem Papier mehr wert war als vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes. War ein Haus 2022 noch 600.000 Euro wert, konnte es nach der Neubewertung beispielsweise einen Wert von 800.000 Euro besitzen. Wie sich das steuerlich auswirken kann, zeigte unser Beispiel mit dem dreifachen der ursprünglichen Erbschaftssteuer nach den alten Bewertungsmaßstäben.
• Kritische Stimmen: Dieser sprunghafte Anstieg der Immobilienwerte auf dem Papier wird kritisch gesehen. Freibeträge und Steuerklassen sind nicht im gleichen Zuge angepasst worden. Der Freistaat Bayern mit seinen hohen Immobilienwerten hat dagegen sogar Klage erhoben und fordert eine Anpassung. Im Zweifel will das süddeutsche Bundesland auf die zusätzlichen Steuereinnahmen verzichten. Allerdings sehen die meisten anderen Bundesländer das nicht so, die auf diese Einnahmen nicht verzichten können oder wollen.

Die gute Nachricht ist: Es gibt Ausnahmen.

• Das Erbe wird durch Erb:innen selbst genutzt: Wenn der:die Erb:in selbst einzieht und zehn Jahre im Haus wohnen bleibt, fällt gar keine Erbschaftssteuer an, sofern es sich um die Ehefrau oder die Kinder handelt. Entfernte Verwandte können von diesem Vorteil leider nicht profitieren. In diesem Fall wird das Erben tatsächlich teuer. Wenn ausreichend Vergleichswerte vorhanden sind, muss das Sachwertverfahren jedoch gar nicht erst angewendet werden.
• Es sind ausreichend Vergleichswerte vorhanden: Die hohe Erbschaftssteuer wird nicht in jedem Fall fällig. Normalerweise findet die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Fehlen Vergleichswerte – und nur dann – kommt das Sachwertverfahren zum Zug.
• Das eigene Sachverständigengutachten: Den Erhöhungen des Verkehrswertes über die Berechnungsfaktoren kann dadurch entgegengetreten werden, dass du ein eigenes Sachverständigengutachten beauftragst. Sollte dieses einen niedrigeren Verkehrswert ausweisen, kannst du es beim Finanzamt als Beleg für den niedrigeren Wert einreichen.
• Sachwertfaktoren von Gutachterausschüssen: Der im Sachwertverfahren vom Gutachterausschuss ermittelte Sachwertfaktor hat Vorrang vor dem per Gesetz festgelegten. Unter Umständen hat dein örtlicher Gutachterausschuss einen anderen für dich günstigeren Sachwertfaktor ermittelt.

Steuerfrei erbst du eine Immobilie, wenn du als verwitwete:r Ehepartner:in oder Lebenspartner:in im Eigenheim bleibst. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Dafür muss der:die Erblasser:in bis zum Tod allerdings selbst in dem Objekt gewohnt haben. Zudem gilt die Auflage, dass du dort die nächsten zehn Jahre wohnen musst, um die Zahlung der Erbschaftssteuer zu umgehen. Möchtest du innerhalb dieser zehnjährigen Frist das geerbte Haus doch verkaufen oder vermieten, wird die Steuer wiederum fällig.

Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Sollte die Immobilie größer sein, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Du kannst die Erbschaftssteuer auch durch vorzeitigen Verkauf oder Schenkung umgehen

Viele Immobilienbesitzer:innen machen sich schon zu Lebzeiten Gedanken zur späteren Erbschaftssteuer. Ein beliebter Weg ist die Hausübergabe an Kinder in Form einer Schenkung, was einer vorgezogenen Erbschaft entspricht, auf die keine Erbschaftssteuer erhoben wird. Das gilt allerdings nur, wenn die Freibeträge ausreichen, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können. Eine interessante Alternative kann der Verkauf innerhalb der Familie sein.

Du hast mehrere Möglichkeiten, um die Steuerbelastung beim Immobilienerbe zu verringern. Lasse dich am besten professionell beraten, wenn du eine hohe Steuer erwartest.

Folgende Möglichkeiten kommen infrage:

• Nachlassverbindlichkeiten:
  Verbindlichkeiten wie Schulden der erblassenden Person, Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung können die Steuerlast senken. Das Finanzamt erkennt 10.300 Euro als Pauschalsumme ohne Nachweise an.
• Sachliche Steuerbefreiungen:
  Auch auf den Hausrat gibt es Freibeträge: Erben der Steuerklasse I sind bis zu einem Wert von 42.000 Euro bei Hausrat und für andere bewegliche Gegenstände bis zu einem Wert von 12.000 Euro von der Steuer befreit. Diese Beträge haben nichts mit dem persönlichen Freibetrag zu tun. Die Erb:innen der Steuerklasse II und III profitieren bis zu einem Wert von insgesamt 12.000 Euro für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände.
• Verkehrswertgutachten:
  Beauftrage ein professionelles Verkehrswertgutachten, um den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Das Finanzamt legt die Steuer nämlich nur anhand einer groben Schätzung fest. Eine unabhängige Immobilienbewertung kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen, was die Steuerlast reduziert.
• Vermietete Immobilien:
  Bei vermieteten Objekten musst du nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen und erhältst gewissermaßen 10 Prozent Rabatt auf die Steuerlast.

Hast du ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, musst du nicht nur steuerrechtliche Fragen klären, sondern meist auch entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Du hast grundsätzlich drei Optionen:

• das Erbe ausschlagen
• es annehmen und selbst darin wohnen
• es annehmen und es verkaufen oder vermieten.

Du hast sechs Wochen Zeit, um das Erbe beim zuständigen Amtsgericht auszuschlagen oder eine:n Notarin damit zu beauftragen. Fange am besten zeitnah an zu überprüfen, ob du auch Verbindlichkeiten oder Schulden zusammen mit der Immobilie erbst. Beantrage dazu Einsicht in das Grundbuch, überprüfe Hypotheken und Grundschulden. Auch der Sanierungszustand sollte für dich ein Entscheidungskriterium sein. Kommst du dabei zu einem guten Ergebnis und er Wert der Immobilie ist attraktiv, die Verbindlichkeiten wiederum gering, kannst du das Erbe annehmen.

Willst du nicht selbst einziehen, kannst du das Objekt mithilfe eines Maklers verkaufen oder vermieten. In jedem Fall gilt es, den Immobilienwert zu berechnen, Mietpreisverordnungen zu beachten und Fristen zu wahren. Schließlich willst du mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.

Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Damit du die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen kannst, musst du als Erstes den Wert der Immobilie kennen. Bei ImmoScout24 kannst du einfach, schnell und kostenlos den Immobilienwert erfahren. Lege gleich los!

Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt, denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen laut Gesetz der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der dich als Erb:in eingesetzt hat, musst du das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftssteuer von dir einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen dich einleiten.