Un­ter­la­gen Haus­ver­kauf: Die­se Do­ku­men­te sind Pflicht!

Sie stoßen bei Kaufinteressierten Türen auf, wenn Sie einen kompletten Satz Unterlagen präsentieren können, wirken seriös und überzeugend. Zudem ist es ärgerlich, wenn Sie mitten im Verkauf feststellen, dass ein Dokument fehlt und Sie dabei Zeit verlieren es zu organisieren.  Welche Dokumente, Nachweise und Unterlagen für einen Immobilienverkauf notwendig sind, lesen Sie in diesem Beitrag. Zusätzlich erhalten Sie eine hilfreiche Checkliste, damit Sie jederzeit den Überblick behalten.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie schon frühzeitig an die Beschaffung der Unterlagen für den Hausverkauf denken. Sowohl Kaufinteressierte als auch der:die Notar:in wird bestimmte Unterlagen sehen wollen bzw. einfordern.  Wenn Sie entschlossene Käufer:innen nicht verprellen oder den Verkaufsprozess nicht unnötig verlängern wollen, handeln Sie am besten frühzeitig. 

Alte Aktenordner durchzustöbern, Rechercheanrufe und  Behördengänge – das ist alles sehr zeitintensiv und braucht einen langen Atem. Leichter machen Sie es sich, wenn Sie sich von einer:einem Makler:in beim gesamten Verkaufsprozess unterstützen lassen. 

Einige der Dokumente und Unterlagen sollten Sie als Eigentümer:in einer Immobilie und zukünftige:r Verkäufer:in immer parat haben. Dazu gehören vor allem alle Auskünfte rund um finanzielle Aspekte wie der Grundsteuerbescheid und die Nebenkostenabrechnungen. Auch grundlegende Dokumente wie der Kaufvertrag mit der notariellen Beurkundung und laufende Verträge für Versicherungen und sonstigen Dienstleister:innen.

Weitere Unterlagen für den Hausverkauf wie ein aktueller Grundbuchauszug brauchen Sie oftmals erst, wenn Kaufinteressierte gegenüber Ihrer finanzierenden Bank Dokumente und Nachweise zum Objekt überbringen müssen. Kümmern Sie sich rechtzeitig darum, die folgenden Unterlagen des Hausverkaufs aufzubewahren oder zu beantragen.

Das wichtigste Dokument für Kaufinteressierte ist der Grundriss. Oftmals ist der Grundriss in Ihrem notariellen Kaufvertrag zu finden, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst erworben haben. Haben Sie die Immobilie selbst gebaut, sollte der Grundriss ohnehin in Ihren Unterlagen zum Hausbau vorhanden sein.

Bei älteren Häusern lohnt es sich häufig, den Grundriss neu erstellen zu lassen. In die modernen Pläne werden geänderte Installationen und Umbauten eingetragen, die in den vielen Jahren nach dem Erstbezug vorgenommen wurden. Zudem sind 3-D-Ansichten und Möblierungen möglich: Das erleichtert eine ansprechende Präsentation im Internet und lockt mehr Interessent:innen an.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie den potenziellen Käufer:innen bereits im Exposé, spätestens aber bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen, sonst droht eine Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro. Dabei ist zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis zu unterscheiden.

Ausnahmen bilden Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sowie Gebäude unter Denkmalschutz und Abrisshäuser. Für diese Objekte brauchen Sie keinen Energieausweis als Teil der Unterlagen für den Hausverkauf.

Ein weiteres unentbehrliches Dokument, das auf Ihrer  Checkliste für die Unterlagen beim Hausverkauf nicht fehlen darf, ist ein aktueller  Grundbuchauszug. Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt im Amtsgericht. Die Gebühren dafür liegen bei etwa zehn Euro pro Auszug. Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist mit ungefähr 20 Euro etwas teuer.

In dem Auszug sind alle wichtigen Daten des Grundstücks verzeichnet, wie beispielsweise:

• Eigentumsverhältnisse inklusive Anteilsverhältnisse
• Größe des Grundstücks
• Flurnummer
• eingetragene Wohn- und Wegerechte
• Belastungen wie Grundschuld oder Hypotheken

Ergänzen können Sie den Grundbuchauszug durch eine Flurkarte, die Sie beim Katasteramt erhalten. Sie ist auch unter der Bezeichnung „Liegenschaftskarte“ bekannt. Auf dieser geografischen Karte sind die Grundstücksgrenzen und die umgebenden Grundstücke genau eingezeichnet. Die Flurkarte dient als Grundlage für das Grenzattest. Die Flurkarte bekommen Sie beim Katasteramt. Die Kosten liegen etwa zwischen 15 und 60 Euro. 

Über Ihr Haus liegt bei der Stadt oder Gemeinde eine entsprechende Bauakte vor. Sie enthält unter anderem die Baugenehmigung, die Baubeschreibung, Bauzeichnungen sowie Flächen- und Maßangaben. Als Eigentümer:in können Sie jederzeit Einsicht in die Bauakte Ihres Hauses beantragen – und gegen Entrichtung einer Gebühr von etwa 10 bis 15 Euro Kopien für potenzielle Käufer:innen anfertigen lassen.

Je nach Baujahr und Immobilientyp sollten Sie Kaufinteressent:innen weitere Dokumente vorlegen. Dazu zählen unter anderem folgende Unterlagen und Nachweise:

• Bauvertrag
• Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen
• Erbpachtverträge
• Bei vermieteten Immobilien: Kopien der Mietverträge und Nachweise der Mieteinkünfte sowie die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre und den aktuellen Wirtschaftsplan
• Bei Mehrfamilienhäusern beziehungsweuse Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
• Handwerkerrechnungen aller größeren Reparaturen und Umbauten
• Garantieurkunden, Rechnungen und Gebrauchsanweisungen für Einbauten wie Heizung, Kamin oder Küche
• Wartungsnachweise

Erstellen Sie gemeinsam ein Hausübergabeprotokoll, in welchem alle wichtigen Vereinbarungen und übergebenen Dokumente festgehalten werden.

Ist Ihnen der Aufwand zu groß oder haben Sie keine Zeit, um sich selbst um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen für den Hauskauf zu kümmern, kann Sie ein:e Makler:in bei dieser Aufgabe unterstützen. Er:Sie weiß auch genau, welche Dokumente benötigt werden und welche Informationen für den:die Käufer:in zusätzlich interessant sein könnten. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Hausverkauf, profitieren Sie von weiteren inkludierten Leistungen und sparen viel Zeit.

Fazit: Der Aufwand für die Beschaffung der Unterlagen beim Hausverkauf wird häufig unterschätzt. Arbeiten Sie sich systematisch durch die Aufstellungen, um in jeder Verkaufsphase optimal vorbereitet zu sein und planen Sie eine ausreichend lange Vorlaufzeit ein.