Energieausweis Haus­ver­kauf: Kos­ten, Pflicht & Aus­nah­men

Der Energieausweis gehört bei einem Hausverkauf zu den wichtigsten Unterlagen, die man als Verkäufer:in vorweisen muss. Nun gibt es aber unterschiedliche Arten dieses Nachweises. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis und verrät dir, welcher Energieausweis beim Immobilienverkauf der richtige ist.

Der Energieausweis ist ein Ausweisdokument, das bei Eigentümerwechsel oder Mieterwechsel vom: von der Eigentümer:in vorgelegt werden muss. Die Energieausweispflicht ist über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) (Link) geregelt, davor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV). 

Primär soll mit dem Energieausweis das Ziel verfolgt werden, den Energieverbrauch der Wohnimmobilien deutschlandweit zu drosseln. 

Je nach Art des Energieausweises werden in ihm der durchschnittliche Energieverbrauch oder Energiebedarf in kWh pro Quadratmeter Wohnfläche eines Wohnhauses festgehalten. Dazu kommt die Angabe zur Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis absteigend sowohl über Farbcode grün-gelb-rot als auch über die Bezeichnungen A+ bis H, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten, dargestellt ist.  
 
Mithilfe des Energieausweises können potenzielle Käufer:innen die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen und in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Auch wenn der Energieausweis keine konkreten Angaben zu künftigen Verbräuchen machen kann, so bietet er doch Anhaltspunkte für den energetischen Zustand des Hauses.

Verpflichtend laut Energieeinsparverordnung (ENEV) wurde der Energieausweis beim Immobilienverkauf und bei Vermietungen 2009. Seit 2014 wird jedem ausgestellten Energiepass eine Registrierungsnummer zugewiesen, um behördliche Kontrollen zum Energieverbrauch zu verbessern. Zudem ist es seit 2014 Pflicht, die Energieeffizienz der Immobilie schon in Anzeigen und Exposés anzugeben. 

Am 01.05.2021 ergab das in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetz (GEG) einige Verschärfungen beim Energieausweis gegenüber dem bisherigen Stand im EnEV: 

• höhere Sorgfaltspflicht bei der Erstellung von Energieausweisen 
• erhöhte Qualität bei Modernisierungsempfehlungen 
• Kennwertklassifizierung nach Primärenergiekennwert 
• Ausweispflicht von Treibhausgasemissionen 
• Verpflichtung von Immobilienmaklern, einen Energieausweis vorzulegen

Mehr dazu in unserem Beitrag: 
Neue Regeln für Energieausweise ab dem 1. Mai 2021

Ähnlich einem Personalausweis hat der mehrseitige Energieausweis eine festgelegte Struktur, sodass sich die gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte leicht finden lassen.

Auf der ersten Seite finden sich folgende verpflichtende Informationen:

• Adresse
• Anzahl der Wohneinheiten 
• Baujahr
• Heizungsart 
• Vermerk darüber, ob es sich um einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis handelt. 

Auf den nächsten Seiten wird die Energieeffizienz des Gebäudes aufgeschlüsselt. Dort lässt sich von Käufer:innen schnell erkennen, ob es sich um ein Niedrigenergiehaus handelt oder um eine unsanierte Immobilie. Das Haus wird dazu gemäß Energieeinsparverordnung in eine Energieeffizienzklasse eingeteilt, die von A+ mit einem jährlichen Energieverbrauch oder -bedarf von unter 30 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche bis H mit einem Jahresverbrauch von über 250 kWh reicht. 

Bezugnehmend auf die Energieeffizienzklasse des Hauses stehen im Energieausweis auch Tipps und Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die den Energieverbrauch des Gebäudes verbessern könnten.

Wenn du vorhast, dein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, musst du einen Energieausweis präsentieren können. Dieser sollte weniger als zehn Jahre alt sein. Es sein denn, du hast umfassende Modernisierungen und Sanierungen durchführen lassen oder die Wohnfläche erweitert über einen ausgebauten Dachboden beispielsweise. Dann solltest du bereits vor Ablauf der zehn Jahre einen neuen Ausweis bestellen. Pflichtprogramm ist ein Energieausweis auch bei Neubauimmobilien ab 2014. In der Regel wurde und wird dieser vom:von der Architekt:in erstellt und mit dem Bauantrag zusammen eingereicht. 
 
Es besteht für dich als Eigentümer:in eine Energieausweis-Pflicht. Fehlt der Energieausweis, begehst du eine Ordnungswidrigkeit, die eine Bußgeldzahlung 10.000 Euro nach sich ziehen kann. 

Es gibt Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht bei Nutzerwechsel: 

• Baudenkmal
• kleines Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern 
• Ferienimmobilie
• Abrisshaus

Informationen zu weiteren Ausnahmefällen findest du im Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Energieausweisen: Einen, der den Bedarf ausweist und einen, der den Verbrauch ausweist. Darum spricht man entsprechend von einem bedarfsorientierten Energieausweis, auch Energiebedarfsausweis genannt, oder von einem verbrauchsorientierten Energieausweis, dem Energieverbrauchsausweis.

Für den Energiebedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf einer Immobilie berechnet. Grundlage dafür bilden ausschließlich bauliche Aspekte, mittels derer technische Gutachter:innen den wahrscheinlichen Bedarf bestimmen. Dazu zählen etwa Wandstärke, Heizanlage, Dämmung und Art der Fenster.

Im bedarfsorientierten Energieausweis stehen Informationen darüber, welche Energiemenge eine Immobilie für das Beheizen, für die Warmwasserbereitung und das Lüften verbraucht. Diese Zahl wird im Energieausweis als Endenergiebedarf bezeichnet. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto besser die Energieeffizienz des Gebäudes.

Außerdem zeigt die Balkenskala eines Bedarfsausweises auch den Primärbedarf an. Das ist der Wert, der aussagt, wie viel Energie es bedarf, um den Endenergiebedarf des Hauses zu erzeugen. Dazu wird dieser Bedarf mit festgelegten Werten für die Art der Energiegewinnung multipliziert, über der das Gebäude versorgt wird – also, Öl, Holz oder erneuerbare Ressourcen. Auch bei diesem Wert gilt: je niedriger er ausfällt, um so besser.

Der Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes wieder. Dieser Wert wird aus bestehenden Verbrauchsdaten errechnet und bezieht mindestens die letzten drei Jahre mit ein. Auch in diesem Energieausweis wird zwischen dem Endverbrauch und dem Primärverbrauch unterschieden.

Der Endenergieverbrauch entspricht also dem bei dem:der Energieversorger:in hinterlegten, tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen. Darum variiert er stark, je nachdem, wie viele Menschen in einer Wohnung oder einem Haus leben, wie intensiv sie heizen und auch, wie die Witterungsverhältnisse der letzten drei Jahre waren.

Um den Primärverbrauch zu berechnen, wird, wie beim Bedarfsausweis, der Endenergiewert mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der für elektrische Energiegewinnung und Heizölversorgung am höchsten, für Versorgung aus erneuerbaren Energiequellen am niedrigsten ist. Diese Werte sind für Käufer:innen interessant, um den künftigen Verbrauch der Immobilie laut Energiepass abzuschätzen.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus und für Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohnungen, kannst du selbst entscheiden, ob du dir einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis für den Hausverkauf ausstellen lässt. Allerdings gilt dies nur, sofern der Bauantrag für das Objekt vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

Auch für ein Haus, das vor 1977 entstanden ist, darfst du unter Umständen frei wählen, ob du auf einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis zurückgreifen möchtest. Allerdings müssen ältere Häuser dafür:

• entweder schon vor 1977 der Wärmeschutzverordnung der späten Siebzigerjahre entsprochen haben

• oder später durch eine Sanierung auf den energetischen Mindeststand dieser Wärmeschutzverordnung gebracht worden sein.

Ist das Haus, das du verkaufen willst, von vor 1977 und auch seitdem nicht saniert worden, musst du zwingend einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Dies ist auch beim Verkauf von Neubauten der Fall.

Möchtest du ein Mehrfamilienhaus mit mehr als vier Wohnungen verkaufen, spielen Baujahr und Sanierungszustand keine Rolle und du darfst die Art des Energieausweises ebenfalls frei entscheiden.

Für den beim Immobilienverkauf obligatorischen Energieausweis sind je nach Bundesland unterschiedliche Behörden zuständig. Meist sind es aber die lokale Bauaufsichtsbehörde oder das örtliche Bauordnungsamt.

Frei wählbar ist der:die Gutachter:in für die Erstellung eines Energieausweises. Der Verbrauchsausweis verursacht wenig Aufwand. Es reichen die Nachweise über den Verbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden für einen online Verbrauchsausweis.    

Vor allem für einen Bedarfsausweis benötigst du fachmännischen Beistand von zugelassene Gutachter:innen gemäß § 21 EnEV. Dazu zählen unter anderem Schornsteinfeger:innen, Heizungsbauer:innen, Bauingenieur:innen, Statiker:innen, Architekt:innen oder Techniker:innen aus dem Hochbau.

Die Kosten für den Energieausweis trägst du als Verkäufer:in des Gebäudes. Der Preis für einen Energieausweis ist dabei sehr variabel. Gutachter:innen können ihre Preise selbst festlegen und machen diese oft auch abhängig davon, wie komplex die bauliche oder heiztechnische Situation einer Immobilie ausfällt.

Die folgenden Angaben bieten Ihnen zumindest eine Orientierung, wie viel der Energieausweis kostet (hier gibt es trotz GEG keine Änderung gegenüber der EnEV):

• Verbrauchsorientierter Energiepass: 50 bis 100 Euro
• Verbrauchsorientierter Energieausweis mit mehreren Wohneinheiten: 250 Euro
• Bedarfsorientierter Energieausweis: 300 bis 500 Euro
  

Mit dem Energieausweis weist du dein Haus aus und präsentierst Kennzahlen rund um die energetischen Eigenschaften deines Hauses. Zum einen ist dies eine gesetzliche Verpflichtung, die bei Nichteinhaltung mit Bußgeldern geahndet wird, zum anderen erhältst du für dein Haus energierelevante Modernisierungsempfehlungen für dein Haus. Diese gesetzliche Verpflichtung liegt komplett in der Verantwortung des:er Eigentümer:in, andererseits hat er:sie damit ein Dokument in der Hand für Interessent:innen beim Verkauf der Immobilie mit Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch sowie der Energieeffizienzklasse und den genutzten Energieträgern.