Modernisierungsankündigung: Das soll­ten Ei­gen­tü­mer be­ach­ten

Wenn Sie Modernisierungsarbeiten an einer Mietimmobilie planen, müssen Sie Ihre Mieter:innen rechtzeitig schriftlich darüber informieren. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die Frist, über Form und Inhalt des Schreibens sowie über die Bedingungen zur Mieterhöhung.

• Modernisierungsmaßnahmen resultieren üblicherweise in einer Mieterhöhung. Diese müssen Sie Ihren Mieter:innen mit einer Frist von mindestens drei Monaten mitteilen.
• Die Modernisierungsankündigung muss über Art, Umfang und Dauer der geplanten Maßnahmen sowie über die geplante Mieterhöhung, veränderte Betriebskosten und Rechte der Mieter:innen informieren.
• Sobald Sie die Modernisierung angekündigt haben, haben Mieter:innen das Recht, einen Härtefall geltend zu machen. Zudem dürfen sie während der Maßnahmen zur Modernisierung eine Mietminderung umsetzen.

Modernisierungsmaßnahmen steigern nicht nur einfach den Wert der Immobilie. Sie verlängern auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Objekts für Vermieter:innen. Zu den typischen Maßnahmen zählen unter anderem:

• neue Fassadendämmung
• Heizungsaustausch
• neue sanitäre Einrichtungen
• Balkonanbau

Sie bringen aber nicht nur Ihnen als Vermieter:in, sondern auch Ihren Mieter:innen Vorteile. Denn auch sie profitieren vom verbesserten Wohnkomfort oder sparen bei energetischen Maßnahmen zukünftig Heizkosten.

Die meisten Mieter:innen dürften auch bereit sein, die mit der Modernisierung verbundenen vorübergehenden Einschränkungen durch Bauarbeiten und die gesetzlich geregelten Mieterhöhungen in Kauf zu nehmen.

Dennoch wird es neben der Duldung immer auch Ablehnungen der Modernisierung geben. Um einen Einspruch aus formalen Gründen zu vermeiden, müssen Sie bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gesetzeskonform vorgehen:

1. Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie Ihren Mieter:innen in Textform ankündigen.
2. In der Modernisierungsankündigung teilen Sie Details zum Vorhaben, zum Zeitplan und zur geplanten Mieterhöhung, die sich daraus eventuell ergibt.
3. Obwohl die Ankündigung der Textform bedarf, ist keine eigenhändige Unterschrift der:des Vermieter:in nötig. Sie können also zum Beispiel ein unterschriebenes Fax, einen kopierten Brief oder auch eine E-Mail als Ankündigung der Modernisierung schicken.

Wichtig ist zudem, dass das Schreiben rechtzeitig bei den Empfänger:innen ankommt. Die Ankündigungsfrist beträgt inzwischen drei Monate (vorher zwei Monate). Die Miete dürfen Sie daher erst mit Beginn des 3. Monats nach Eingang der Modernisierungsankündigung anheben.

Grundsätzlich müssen Mieter:innen angemessene Modernisierungsmaßnahmen dulden. Voraussetzung für diese Duldung ist aber, dass sie rechtzeitig und umfassend über die bevorstehenden Umbau-, Dämm- oder Installationsarbeiten informiert werden.

Rechtzeitig bedeutet in diesem Kontext mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Halten Sie als Vermieter:in diese Frist unbedingt ein, um einen verspäteten Beginn der Arbeiten, der oft auch witterungsbedingte Probleme mit sich bringt, zu vermeiden.  

Die Modernisierungsankündigung muss stets in Schriftform erfolgen. Eine telefonische oder mündliche Ankündigung reicht nicht. Inhaltlich muss sie die folgenden Punkte enthalten:  

• Art und Umfang der Maßnahme  
• Voraussichtlicher Baubeginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme  
• Einsparung bei energetischer Sanierung  
• Zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche Veränderung der Betriebskosten nach der Modernisierung  
• Hinweis auf eventuelle Härteeinwände, welche die Mieter:innen gegen die Modernisierung vorbringen können, sowie auf weitere Rechte

Beginnen Sie mit den Modernisierungsmaßnahmen ohne vorherige, form- wie fristgerechte Ankündigung, dann kann unter Umständen trotzdem eine Mieterhöhung durchgesetzt werden. Dies ist dann der Fall, wenn Ihre Mieter:innen den Grund der Baumaßnahmen kennen und dulden. Andererseits gibt § 559b Absatz 2 BGB vor, dass die daraus folgende Mieterhöhung erst nach neun Monaten nach Erhaltung der Ankündigung von dem:der Mieter:in zu tragen ist.  

Im Folgenden sehen Sie, worauf Sie in Bezug auf Form und Inhalt der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen besonders achten müssen:

Die Beschreibung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen muss so detailliert sein, dass sich Mieter:innen eine genaue Vorstellung von den Arbeiten machen können. Es reicht also nicht, „Wärmedämmung“, „Fenstertausch“ oder „Erneuerung des Heizsystems“ anzukündigen.

Stattdessen sollten Sie beschreiben, an welchen Hausseiten oder Fassadenabschnitten gedämmt wird und welche Fenster oder Heizkörper ausgetauscht werden sollen. Sinnvoll kann es sein, zur Erläuterung der Maßnahmen auch Skizzen beizufügen.  

Diese detaillierte Kommunikation ist auch im Sinne eines zügigen Ablaufs sinnvoll, denn so können sich die Mieter:innen auf die Bauarbeiten für die Modernisierungsmaßnahme einstellen und beispielsweise rechtzeitig Möbel zur Seite räumen oder vor Baustaub schützen.

Neben Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie auch den Baubeginn so genau wie möglich angeben. Dieser muss nicht auf den Tag genau angekündigt werden, aber die Kalenderwoche sollte stimmen.

Wer nur den voraussichtlichen Monat angibt, läuft unter Umständen Gefahr, dass die Einhaltung der Ankündigungsfrist angezweifelt wird. Auch die Angabe der voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsmaßnahmen sollte möglichst genau sein. Eine Formulierung wie „etwa drei Wochen“ reicht in der Regel aus.

Wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, müssen Vermieter:innen auch mitteilen, inwieweit nach Dämmung, Fenster- oder Heizungstausch Energie eingespart wird. Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Absatz 1 und 2 BGB, können Sie auf „allgemein anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nehmen und erhalten Rechtssicherheit. Dies gilt immer dann, wenn Sie

• eine energetische Modernisierung vornehmen,
• den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren oder
• die allgemeinen Wohnverhältnisse mit den Maßnahmen auf Dauer verbessert werden.

Handelt es sich um Modernisierungen, die nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen und kaum Auswirkungen auf die Mietsache haben, gelten die oben erläuterten Form- und Fristvorgaben nicht. Die Duldung der Mieter:innen wird hier vorausgesetzt. Allerdings dürfen Sie im Umkehrschluss auch keine für die Mieter:innen nachteiligen Klauseln in den Vertrag aufnehmen, um die Fristen zu umgehen.  

Die voraussichtliche Mieterhöhung nach der Modernisierung muss von dem:der Vermieter:in mit einem konkreten Geldbetrag im Schreiben zur Modernisierung angekündigt werden. Dabei sind an dieser Stelle keine Erläuterungen zur Berechnung nötig, weil diese Teil des eigentlichen Mieterhöhungsschreibens sind. Ähnliches gilt für mögliche Änderungen der Betriebskosten.

Seit der Mietgesetzänderung von 2013 müssen Vermieter:innen in der Modernisierungsankündigung darauf hinweisen, dass der:die Mieter:in Härteeinwände gegen die Modernisierung vorbringen kann. Sie müssen Ihre Mieter:innen außerdem über Form und Frist der Einwände informieren. Die Änderung bezieht sich jedoch nur auf die Hinweispflicht, die Rechte des Mieters bezüglich dessen, was eine unzumutbare Härte darstellen könnte, wurden durch das neue Gesetz nicht erweitert.  

Darüber hinaus sollte Sie auf das Sonderkündigungsrecht hinweisen. Denn Mieter:innen dürfen gemäß § 561 Absatz 1 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Sollten den Mieter:innen durch die Arbeiten zur Modernisierung Kosten entstehen, etwa für die Auslagerung von Möbeln oder durch die zeitweilige Nutzung eines Hotelzimmers, müssen Sie als Vermieter:in für diese Kosten aufkommen. Dies gilt auch für Kostenpunkte wie die Reinigung der Räume nach den Bauarbeiten.