Gar­ten­pfle­ge im Miet­ver­trag & Miet­ver­hält­nis

Als Vermieter:in sind Sie grundsätzlich für die Gartenpflege des Mietobjektes zuständig. Jedoch können Sie bestimmte Aufgaben und Kosten an die Mieter:innen übertragen - hier erfahren Sie, wie Sie den Mietvertrag entsprechend formulieren.

Mietobjekte mit Garten sind beliebt. Vor allem bei Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern gehört oft ein Garten dazu. Im Mietvertrag ist vorgeschrieben, welche Rechte und Pflichte die Mieter:innen im Garten haben. Grundsätzlich gilt, dass sie diesen in einem guten Zustand erhalten sollten.

Einigen sich Mieter:innen und Vermieter:innen im Mietvertrag darauf, dass sich die Mietpartei um die Pflege des Gartens kümmert, gehört der Außenbereich zur sogenannten „Mietsache“ – und damit muss die Mietpartei diesen in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§535 BGB). Sie darf einen Garten mit moosfreiem Rasen und hübsch bepflanzten Beeten also nicht verkommen oder verwildern lassen.

Üblicherweise verpflichten sich Mieter:innen in der vertraglichen Klausel zum Thema „Gartenpflege Mieter:innen“ zu einfachen Arbeiten im Garten. Diese dürfen weder Fachkenntnisse noch einen großen Kostenaufwand erfordern.

Diese Pflichten in der Gartenpflege können Sie der Mietpartei übertragen:

• Rasen mähen
• Unkraut jäten
• Laub entfernen
• Beete umgraben

Dabei dürfen Sie den Mieter:innen nicht genau vorschreiben, wie oft der Garten gepflegt werden muss. Jedoch können Sie im Mietvertrag angeben, dass sich dieser in einem akzeptablen Zustand befinden sollte, woraus sich eine regelmäßige Pflege automatisch ergibt. Die Mietpartei muss das Verwildern und Verkommen des Gartens vermeiden.

Übrigens: Die Mietpartei darf Spielgeräte wie Sandkasten, Schaukel und Rutsche aufbauen und den Garten nach eigenen Vorstellungen bepflanzen. Bei einschneidenden Umgestaltungen wie dem Herausreißen von Bäumen, dem Bau eines Gartenhauses oder dem Anlegen eines Gartenteiches müssen sie sich hingegen mit Ihnen als Vermieter:in abstimmen.

Die notwendigen Gartengeräte wie Rasenmäher, Spaten oder Rechen muss sich die Mietpartei selbst zulegen. Wie intensiv sie die Gartenpflege betreiben muss, legt das Gesetz nicht fest. Als Vermieter:in dürfen Sie ihr hier in der Regel auch keine konkreten Vorgaben machen.

Jedoch können Sie jährlich einen angekündigten Besuch des Mietobjekts durchführen. Dabei sollten Sie auch einen Blick in den Garten werfen, um zu überprüfen, dass die Mieter:innen pfleglich mit dem Garten umgehen.

Wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben, sind Sie für die gesamte Pflege des Gartens verantwortlich. Normalerweise würden Sie aber festlegen, dass die Mieter:innen die Gartenpflege übernehmen. Dann können Sie ihnen die genannten Aufgaben übertragen.

Folgende Arbeiten können Sie als Vermieter:in nicht an die Mietpartei abgeben:

• Fällen und Beschneiden von Bäumen
• Vertikutieren und Neuanlegen des Gartens
• Pflege, die Fachwissen erfordert

Die meisten Vermieter:innen geben diese Aufgaben an eine Gartenbaufirma ab. Wenn es sich um fortlaufende und wiederkehrende Aktivitäten handelt, dürfen Sie die entstandenen Kosten auf die Mieter:innen umlegen.

Vorausgesetzt, Sie haben im Mietvertrag die Gartenpflege durch die Mietpartei festgelegt, können Sie auch Kosten dafür auf die Mieter:innen umlegen. Laufende Kosten für die Gartenpflege gehören nämlich zu den Nebenkosten und dürfen daher in die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Auch hier gilt die Voraussetzung (ähnlich wie bei allen anderen sonstigen Betriebskosten), dass Sie die Gartenpflege als Nebenkostenart im Mietvertrag aufgenommen haben.

Diese Kosten für die Gartenpflege dürfen Sie auf die Mieter:innen umlegen:

• Personalkosten für die Gartenpflege
• Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen
• Erneuerung von Pflanzen und Bäumen
• Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken
• Rasenpflege wie Mähen, Düngen und Vertikutieren
• Pflege von Zufahrten und Plätzen auf dem Gelände
• Spielplatzpflege und Pflege von Spielgeräten
• Gießen und Wässern
• Entfernen von Sträuchern und Bäumen sowie Neuanpflanzungen
• Entfernen verblühter Blumen
• Abtransport von Gartenabfällen und Laub
• Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten von Geräten, die Personalkosten einsparen
• Strom- und Benzinkosten für den Rasenmäher

Um sich als Vermieter:in abzusichern, sollten Sie im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen, dass die Mieter:innen die Gartenpflege übernehmen. Zudem sollten Sie auflisten, welche Nebenkosten der Gartenpflege Sie auf die Mietpartei umlegen dürfen.

Die allgemeine Formulierung lautet „Die Mieter:innen übernehmen die Gartenpflege“. Wenn Sie ihnen zusätzlich aufwändigere Gartenarbeiten übertragen möchten, wie etwa das Beschneiden von Bäumen oder das Vertikutieren, sollten Sie dies in einem ergänzenden Satz ausführen. Jedoch darf die Mietpartei sich dagegen wehren, denn Sie können nicht verlangen, dass sie das nötige Fachwissen mitbringt.

Im Absatz zu den Nebenkosten sollten Sie „Kosten zur Gartenpflege“ mit aufnehmen. Wenn Sie bereits wissen, welche umlegbaren Kosten anfallen, können Sie diese auch detailliert auflisten.

Viele Hobbygärtner:innen möchten beim Auszug aus dem Mietobjekt ihre mühsam gehegten Pflanzen mitnehmen. Dieses Recht müssen Sie der Mietpartei gewähren. Denn eigenhändig gesetzte Blumen, Büsche oder Bäume bleiben Eigentum der Mieter:innen – auch nach deren Auszug. Ausnahmen bilden hier tief verwurzelte Büsche und Bäume, die sich nur mit erheblichem Aufwand entfernen lassen und dabei den umliegenden Gartenbereich beschädigen. Diese gehen nach dem Ende des Mietverhältnisses in Ihren Besitz als Vermieter:in über.

Die Mietpartei darf keinen „gerupften Acker“ hinterlassen. Wenn sie also Teile der Bepflanzung entfernt,  muss sie den Garten so weit wie möglich in den Zustand zurückversetzen, in dem sie ihn beim Einzug übernommen hat. Aufgestellte Spielgeräte, angelegte Teiche oder Baumhäuser müssen dann ebenfalls ab- bzw. zurückgebaut werden. Nur so erhalten Sie als Vermieter:in die Mietsache im vereinbarten und weitervermietbaren Zustand zurück.