Die korrekte Wohnfläche schützt dich als Vermieter:in vor finanziellen Verlusten und rechtlichen Konsequenzen. Wir erklären dir in diesem Beitrag die Wohnflächenverordnung (WoFlV) im Vergleich zur DIN 277, beleuchten ihre Vorteile und Bedeutung und nennen die wichtigsten Regelungen zur korrekten Vermessung der Wohnfläche.
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Es gibt zwei gängige Methoden zur Berechnung der Wohnfläche: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277.
Die Berechnung nach WoFlV gilt als besonders präzise und mieterfreundlich.
Weichen die Angaben im Mietvertrag von der tatsächlichen Quadratmeterzahl ab, dürfen Mieter:innen eine Mietrückzahlung und eine Anpassung der Miete verlangen.
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- Was ist die Wohnflächenverordnung?
- Welche Berechnungsform eignet sich für private Immobilien?
- Im Überblick: die wichtigsten Regelungen der Wohnflächenverordnung
- Was bringt mir die Wohnflächenberechnung?
- Bei falsch berechneter Wohnfläche drohen Mietrückzahlungen
- Fazit: Präzise Wohnfläche durch Wohnflächenverordnung
- FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenverordnung
In Deutschland werden Flächen von Immobilien entweder nach der DIN 277 berechnet oder nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
- Die DIN 277 umfasst alle nutzbaren Flächen, einschließlich Keller, Dachboden, Treppenhaus, Dachschrägen und Balkone.
- Die WoFlV hingegen fokussiert sich auf die reine Wohnfläche.
Die Wohnflächenverordnung legt fest:
- was zur Wohnfläche gehört
- was nicht zur Wohnfläche gehört
- wie man die Wohnfläche berechnet
Sowohl die DIN 277 als auch die WoFlV sind gesetzlich anerkannt. Eigentümer können frei wählen. Die DIN 277 führt zu einer größeren Wohnfläche, da auch Nutz- und Verkehrsflächen einbezogen werden. Manche Immobilienbesitzer nutzen die DIN 277, um den Preis zu steigern.
Die WoFlV definiert Wohnflächen präzise und mieterfreundlich, indem beispielsweise Keller und Korridore als Nutzflächen ausgeschlossen und Dachgeschosse sowie Balkone nur prozentual einbezogen werden. Im sozialen Wohnungsbau ist die Anwendung der WoFlV Pflicht. Auch Gerichte bedienen sich der WoFlV, wenn im Mietvertrag die Angabe zur Wohnfläche fehlt.
Eingeführt 2004, löste die WoFlV die Zweite Berechnungsverordnung (§§ 42–44 II BV) ab. Für Immobilien, deren Grundfläche vor 2004 berechnet wurde, ist keine Neuberechnung nötig, sofern keine baulichen Änderungen vorgenommen wurden.
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Grundsätzlich berücksichtigt die WoFlV alle Flächen, die zum Wohnen genutzt werden können und innerhalb der Wohnung liegen. Räume unter Dachschrägen werden teilweise angerechnet, Keller und Dachboden sowie die Garage nicht.
- Wohnzimmer und Schlafzimmer
- Flur
- Küche
- Abstellraum innerhalb der Wohnung
- Wintergärten
- Schwimmbäder
- andere nach allen Seiten geschlossene Nutzräume
- Balkone
- Loggien
- Dachterrasse bzw. Dachgarten
- Kellerräume
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Waschküchen
- Trockenräume
- Heizungsräume
- Garagen
Bei Räumen mit Dachschrägen muss zunächst festgestellt werden, ob sie als Aufenthaltsräume nach der Bauordnung zulässig sind. In den meisten Bundesländern ist vorgeschrieben, dass wenigstens die Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,20 Meter haben muss. Erst dann kannst du die Fläche als Wohnraum nutzen.
Ist dein Dachraum nach der Bauordnung deines Bundeslandes als Wohnraum nutzbar, wird seine Wohnfläche wie folgt ermittelt:
- Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet
- Flächen zwischen 1 und 2 Metern Höhe werden zu 50 Prozent angerechnet
- Flächen ab 2 Meter Höhe werden vollständig angerechnet
Dachräume, die als Wohnräume genutzt werden dürfen, sind bei Mieter:innen äußerst beliebt. Sie wirken hell, großzügig und luftig bei relativ geringen Mietkosten. Auch die Grundsteuer wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Die Fläche von Dachräumen fließt dementsprechend gar nicht oder nur prozentual in die Grundsteuer mit ein.
Das Ausmessen der Flächen ist Detailarbeit. Türen und Fenster sowie Scheuerleisten gehören zur Wohnfläche. Hingegen gehören Schornsteine und Treppen nicht zwangsläufig dazu. Mehr darüber lernst du in unserem Beitrag zur Wohnflächenberechnung.
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Jeder Quadratmeter ist bares Geld wert und die korrekte Berechnung erspart dir als Eigentümer:in Nachzahlungen oder sogar rechtliche Konsequenzen.
Eine präzise Wohnflächenberechnung ist entscheidend:
- Für Eigentümer: Eine genaue Angabe schützt vor finanziellen Verlusten und rechtlichen Konsequenzen.
- Für Mieter: Präzise Angaben beeinflussen die Miet- und Nebenkostenabrechnung.
- Für Versicherungsnehmer: Korrekte Angaben verhindern Über- oder Unterversicherung.
Eine Immobilienbewertung ist die Grundlage für weitreichende Entscheidungen wie Verkauf, Modernisierung oder Finanzierung. Bevor du deine Immobilie bewerten lässt, stelle sicher, dass die Wohnflächenangabe korrekt ist.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der Angabe im Mietvertrag ab, können Mieter:innen die Miete kürzen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Die WoFlV regelt, wie die Grundfläche korrekt ermittelt wird. Das lichte Maß zwischen den Bauteilen ist dabei ausschlaggebend. Zu komplex? Ein Ingenieurbüro kann dabei helfen, die Wohnfläche präzise zu vermessen.
Die Wohnflächenverordnung bietet eine präzise und mieterfreundliche Methode zur Berechnung der Wohnfläche, die sowohl für Eigentümer:innen als auch für Mieter:innen von großer Bedeutung ist. Hältst du dich genau an die Regelungen der Wohnflächenverordnung, bist du sowohl rechtlich als auch finanziell auf der sicheren Seite.
FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenverordnung
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Was zählt zur Wohnfläche nach WoFlV?
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Zur Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören alle Flächen innerhalb der Wohnung, die zum Wohnen genutzt werden können. Nutzräume wie Wintergarten und Schwimmbad zählen 50 Prozent, Balkone, Loggien und Terassen in der Regel 25 Prozent.
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Wie berechne ich die Wohnfläche nach WoFlV?
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Das lichte Maß zwischen den Bauteilen ist ausschlaggebend. Bei der Wohnflächenberechnung musst du auf vieles achten: Scheuerleisten, Fenster und Türen werden eingerechnet, Treppen und Kamine nicht unbedingt. Ein Ingenieurbüro kann dich dabei unterstützen.
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Welche Wohnflächenberechnung gilt für die Grundsteuer?
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Für die Grundsteuer wird in der Regel die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Es ist jedoch ratsam, sich bei der zuständigen Finanzbehörde zu informieren, da es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen geben kann.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist nicht nur rechtlich vorgeschrieben, sondern trägt auch erheblich zur Transparenz und Fairness im Mietverhältnis bei. Eine genaue Wohnflächenangabe schafft Vertrauen und vermeidet mögliche Konflikte zwischen Vermieter:in und Mieter:in.